Certidões para comprar imóvel: quais reunir antes da escritura

O que a lei exige para a escritura

A Lei 7.433/1985, art. 1, § 2, e o Decreto 93.240/1986, art. 1, listam os documentos que o tabelião menciona na escritura. Em termos simples:

Ações reipersecutórias são, em termos simples, processos que seguem o imóvel até as mãos de quem o detém. O tabelião anota na escritura que esses papéis foram apresentados e, pela alteração de 2015 da Lei 7.433, “ficando dispensada sua transcrição”. O vendedor também deve declarar na escritura qualquer outra ação real ou ônus de que tenha conhecimento, sob responsabilidade civil e criminal (Decreto 93.240, art. 1, § 3º).

O que a lei diz não ser exigido

A Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º (acrescentado em 2022), diz que, para a validade ou a eficácia de um negócio sobre imóvel, ou para configurar a boa-fé do comprador, não se exigem: certidões além das listadas na Lei 7.433, art. 1, § 2º, e “a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”. Conselhos mais antigos costumam dizer o contrário. O efeito é que a proteção do comprador vem principalmente do que consta da matrícula: o § 1º diz que situações nela não constantes “não poderão ser opostas” ao comprador de boa-fé, com duas ressalvas: certas disposições da lei de falências (arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005) e as formas de adquirir ou perder a propriedade que não dependem de registro.

As ações judiciais produzem efeito pelo registro ou averbação. O art. 54 lista o que deve constar da matrícula para valer contra negócios posteriores: citações registradas em ações reais, restrições judiciais averbadas, restrições administrativas ou convencionais e ordens de indisponibilidade e, desde a Lei 14.825/2024, qualquer restrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do proprietário. É por isso que o primeiro documento a ler é a matrícula.

O que o comprador ainda pode pedir

A lei retira uma exigência; não proíbe a verificação. Itens que o comprador pode considerar além da lista acima, nenhum deles tornado obrigatório pelos textos lidos:

• Certidões forenses e de distribuidores do vendedor nos lugares onde ele mora ou morou. Não são exigidas para a boa-fé (art. 54, § 2º, II), mas podem mostrar ações que levem a uma disputa ou às ressalvas da lei de falências acima.
• Declaração do condomínio de que as despesas da unidade estão pagas. A lei responsabiliza o comprador: “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” (Código Civil, art. 1.345). Veja taxa de condomínio e regras.
• Certidões fiscais municipais mesmo que você pudesse dispensá-las: dispensá-las faz de você responsável pelos débitos (Decreto 93.240, art. 1, § 2º). O IPTU é explicado no guia do IPTU.
• Prova da regularidade da construção, como o habite-se e a averbação da construção na matrícula. Os textos federais lidos para este guia não os listam como documentos da escritura; pergunte à prefeitura e ao registro o que se aplica localmente.
• Estado civil e outorga do cônjuge: veja outorga conjugal.

Para imóvel em faixa litorânea, imóvel rural ou próximo à fronteira, aplicam-se documentos adicionais: veja imóveis à beira-mar, imóvel rural e regras da faixa de fronteira.

Como pedir e em quanto tempo

Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar o motivo (Lei 6.015, art. 17). A lei de registros fixa prazos máximos a contar do pagamento das custas: 4 horas para a certidão de inteiro teor de matrícula eletrônica em horário comercial, 1 dia para a certidão de situação jurídica atualizada, 5 dias nos demais casos (art. 19, § 10). Programe o pedido para que a certidão tenha menos de 30 dias na assinatura; se a assinatura atrasar, peça de novo.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode pedir as certidões, lê-las e informar o que elas mostram; veja a página do advogado imobiliário. O tabelião confere que os documentos exigidos por lei estão presentes, mas não está ali para orientar você sobre os demais.