Alienação fiduciária: o banco é o dono do seu imóvel durante o financiamento

Como ela é constituída

O artigo 22 da Lei 9.514, na redação dada pela Lei 14.711 de 30 de outubro de 2023, define a transferência: o devedor, para garantir obrigação própria ou de terceiro, transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel. O artigo 23 diz que a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis. A partir desse momento, o devedor passa a ser o possuidor direto.

Na compra de imóvel, a Resolução CMN 4.676 (artigo 7) exige que os financiamentos para aquisição, construção ou produção de imóvel tenham garantia, e a primeira garantia prevista é a própria alienação fiduciária do imóvel financiado. O registro da garantia é um ato separado do registro da sua compra; ambos aparecem na matrícula, descrita em matrícula do imóvel e registro do imóvel.

O que você continua pagando

O devedor mantém as obrigações de proprietário. O artigo 23, parágrafo 2, diz que o devedor deve arcar com o imposto predial municipal (IPTU) e com as taxas de condomínio (IPTU, taxa de condomínio). Seguro e parcelas seguem o contrato.

Como liberar a garantia

Quando o financiamento é quitado, o credor deve emitir o termo de quitação em até 30 dias, conforme o artigo 25. Se não o fizer, a lei impõe multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. A quitação é então registrada para que o imóvel deixe de estar em nome do credor. Pela Resolução 5.057, o mesmo documento de quitação deve permitir que um novo credor registre, em um só ato, a substituição da garantia quando o financiamento é portado (portabilidade de financiamento imobiliário).

O que a Lei 14.711/2023 acrescentou

A lei de 2023, em vigor desde a publicação (31 de outubro de 2023), mudou três pontos que um comprador pode encontrar:

• Uma segunda alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel. O artigo 22, parágrafo 3, permite a transferência da “propriedade superveniente” (a propriedade que existirá depois de cancelada a garantia anterior). Ela pode ser registrada desde a assinatura e produz efeitos quando a garantia anterior é cancelada. As alienações anteriores têm prioridade, e o credor posterior ocupa o lugar do anterior no preço.
• Extensão da garantia a novos empréstimos. O artigo 22-B da Resolução 4.676 permite que uma alienação fiduciária ou hipoteca já existente garanta crédito adicional, desde que o novo prazo não ultrapasse o prazo remanescente do primeiro financiamento e o total não ultrapasse o valor originalmente garantido.
• Execução extrajudicial de hipotecas, no artigo 9 da lei de 2023, de modo que os credores hipotecários possam seguir um procedimento próximo ao descrito abaixo.

Quando vários financiamentos são garantidos pelo mesmo imóvel, a relação total entre empréstimo e valor do imóvel é limitada a 60% a partir de 1º de janeiro de 2026 (Resolução 4.676, artigo 6, com a redação da Resolução 5.255); veja como funciona o financiamento imobiliário.

Uma consequência prática para compradores estrangeiros

Como o credor detém a propriedade resolúvel, você não pode vender, doar ou onerar novamente o imóvel como se ele estivesse livre: a venda exige que o financiamento seja quitado ou a concordância do credor, e o registro mostrará a garantia. Se você pretende comprar do exterior, peça ao seu advogado que leia a matrícula em busca de qualquer alienação fiduciária existente antes de assinar (certidões para comprar imóvel). A Payotte não encontrou, nos textos lidos, nenhuma regra que trate de forma diferente o devedor residente no exterior nessa garantia.

A quem consultar

Um advogado inscrito na OAB lê o contrato e a matrícula (advogado imobiliário); o Registro de Imóveis emite a certidão da matrícula; o credor explica o procedimento de quitação do seu próprio contrato.