CET: o custo efetivo total de um financiamento no Brasil

O que a norma abrange

A Resolução 4.881 se aplica às operações de crédito com pessoas físicas e com microempresas e empresas de pequeno porte (artigo 1º). A Payotte não leu nenhuma exclusão do financiamento imobiliário: as únicas exclusões do artigo 9º são o repasse de recursos externos e o crédito rural. Ela substituiu a Resolução 3.517/2007 a partir de 1º de fevereiro de 2021.

O artigo 2º descreve o CET como uma taxa que representa, “de forma consolidada”, os encargos e despesas da operação. O artigo 3º exige que o cálculo abranja o valor do crédito e os valores cobrados do cliente, considerando amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas vinculadas à operação, inclusive serviços de terceiros que a instituição exija que o tomador pague, mesmo quando essas despesas não são somadas ao valor do empréstimo. O artigo 4º define o cálculo por uma fórmula, aplicada aos fluxos de caixa da operação (o valor recebido e os pagamentos ao longo do prazo).

O que ele não inclui, e o que você ainda precisa ver

Pelo artigo 5º, indexadores variáveis, como taxas flutuantes ou índices de preços, não entram no cálculo do CET, mas devem constar da planilha. Num financiamento imobiliário com saldo devedor corrigido por um índice, o CET informa o custo nas condições do contrato, mas não prevê o efeito da inflação futura nem do indexador. Pergunte qual índice o contrato usa e como ele é aplicado.

Os deveres de informação

• Antes da assinatura (artigo 7º): a instituição deve informar o CET ao interessado e apresentar a planilha de cálculo. A planilha (parágrafo 1º) deve mostrar em reais cada componente dos fluxos de recebimentos e pagamentos, com o percentual de cada um sobre o total devido, e a soma de todas as prestações.
• No contrato (parágrafo 3º): a planilha deve constar “de forma destacada”.
• Na publicidade (artigo 8º): quando um anúncio mostra a taxa de juros de uma oferta de crédito, deve mostrar o CET.
• Na portabilidade (Resolução 5.057, artigo 7º): a proposta deve mostrar o CET, para que você possa compará-lo com o do seu financiamento atual (portabilidade de financiamento imobiliário).

CET versus o teto de 12% do SFH

Não confunda o CET com o teto de custo do sistema de habitação. O artigo 13 da Resolução 4.676 limita o “custo efetivo máximo” ao tomador nos financiamentos do SFH a 12% ao ano, abrangendo juros, comissões e outros encargos financeiros, mas excluindo expressamente prêmios de seguro e as tarifas específicas do artigo 14. O CET inclui seguros e tarifas. Um financiamento pode, portanto, respeitar o teto do SFH e ainda assim apresentar um CET maior, porque medem coisas diferentes (SFH ou SFI).

Por que um comprador estrangeiro deve insistir nele

Um comprador que negocia do exterior costuma comparar uma oferta no Brasil com um empréstimo no seu país, onde o número divulgado pode ser uma taxa simples. No Brasil, a taxa de juros divulgada sozinha subestima o preço, porque seguros, taxa de administração e outros encargos ficam fora dela. Pedir a planilha por escrito, em reais, linha por linha, é um direito pelo artigo 7º, não um favor. Se a instituição demora a fornecê-la, isso é motivo para comparar com outra oferta antes de assinar qualquer coisa.

Uma lista de conferência

Quando a planilha chegar, verifique:

1. O valor do empréstimo é igual ao valor que você recebe, ou algo foi somado (tarifas financiadas no empréstimo)?
2. Quais prêmios de seguro constam da planilha, e são da apólice do banco ou da sua (MIP e DFI)?
3. Qual taxa mensal de administração está incluída? Nos financiamentos do SFH, a norma permite uma taxa mensal de administração do contrato de até R$ 25,00 (Resolução 4.676, artigo 14, na redação original).
4. Qual sistema de amortização é usado (SAC ou Price)?
5. As prestações somam o total indicado?

O Banco Central divulga as taxas médias de juros dos novos financiamentos habitacionais (11,28% ao ano em agosto de 2026, SGS 20774), mas não um CET médio, de modo que não existe referência oficial para comparar o seu; a média é uma medida diferente (a Selic e os juros do financiamento).

Qual profissional consultar

Uma instituição de financiamento imobiliário deve explicar a planilha (financiamento imobiliário). Um advogado inscrito na OAB pode conferir se a planilha do contrato corresponde à que lhe foi mostrada (advogado imobiliário). O simulador de financiamento dá um cronograma aproximado, mas não calcula o CET.