Instituições de financiamento imobiliário no Brasil: autorização do Banco Central

O que a instituição faz numa compra

A instituição analisa o pedido, avalia o imóvel, concede o financiamento e toma o imóvel em garantia. O modo como os financiamentos habitacionais são estruturados (os sistemas SFH e SFI, a amortização SAC e Price, a alienação fiduciária) está explicado em como funciona o financiamento imobiliário, SFH ou SFI e alienação fiduciária. Esta página trata apenas de quem é a instituição, como você a confere e o que seus agentes podem fazer.

Como conferir se uma instituição é autorizada

1. Peça a razão social completa e o CNPJ da instituição que vai financiar, como escritos no contrato, e não apenas a marca do folheto.
2. Acesse você mesmo o site do Banco Central, digitando o endereço (bcb.gov.br). O BCB tem um serviço chamado “Encontre uma instituição” em https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/encontreinstituicao; a página carregou mas mostrou apenas o título “Banco Central do Brasil” sem JavaScript, e não conseguimos testá-lo.
3. O BCB também publica arquivos “com a relação das entidades autorizadas pelo Banco Central e em funcionamento no país”, por data-base. A página diz que eles vêm do “Sistema de Informações sobre Entidades de Interesse do Banco Central” (UNICAD) e são atualizados mensalmente, no quinto dia útil após a data-base. Não conseguimos abrir os arquivos em si.
4. Compare o nome e o CNPJ da relação com o contrato. Se a instituição não aparecer, pergunte ao BCB antes de pagar qualquer coisa.

As páginas de dados abertos do BCB (dadosabertos.bcb.gov.br) responderam “Requisição Inválida” e não insistimos. Não lemos nenhum termo de uso de nenhuma dessas páginas do BCB.

Quais instituições podem financiar

O crédito habitacional passa por dois sistemas. Conforme lido antes, em 15 de outubro de 2026, na base da Câmara dos Deputados, a Lei 9.514/1997 diz no artigo 2 que o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) pode ser operado por “as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias” e, a critério do conselho monetário nacional, outras entidades. Não conseguimos reler essa página hoje (o servidor recusou nossas requisições), e a página do Planalto da lei não respondeu. Leia o guia SFH ou SFI para a diferença entre os dois sistemas. Não encontramos, na nossa leitura, regra que diga que uma pessoa ou empresa não autorizada possa conceder financiamento imobiliário como instituição financeira; se um “financiador particular” propuser um, pergunte ao BCB.

O que o correspondente bancário pode e não pode fazer

O correspondente bancário é uma empresa que uma instituição contrata para atender clientes. A Resolução CMN 4.935, em vigor desde 1º de fevereiro de 2022 segundo a página do BCB (art. 26), diz, conforme exibido nessa página:

• O correspondente atua “por conta e sob as diretrizes da instituição contratante”, e a instituição “assume inteira responsabilidade pelo atendimento prestado aos clientes e usuários” (art. 3).
• Quem pode ser correspondente: as sociedades, os empresários e as associações definidos no Código Civil, os prestadores de serviços notariais e de registro, e as empresas públicas (art. 4).
• As atividades incluem “recepção e encaminhamento de propostas de operações de crédito e de arrendamento mercantil” (art. 12, V). O correspondente recebe e encaminha: ele não concede o crédito.
• Nas ofertas presenciais de crédito, o correspondente deve usar crachá com o nome da empresa contratada, o nome da pessoa e o número de inscrição fiscal (art. 15, I) e, na publicidade, identificar-se pelo nome pelo qual é conhecido (art. 14, III).
• Deve utilizar “exclusivamente de padrões, normas operacionais e tabelas definidas pela instituição contratante” (art. 14, VI) e não pode “cobrar em seu próprio benefício, a qualquer título” valores vinculados a produtos da instituição (art. 14, VII).
• A instituição não pode cobrar dos clientes atendidos pelo correspondente tarifa ou comissão, exceto “as tarifas constantes da tabela adotada pela instituição contratante” (art. 11, I).

Os números dos artigos vêm do texto como exibido na página do BCB; confira-os na resolução. A análise de impacto do BCB de julho de 2021 (que também lemos) descreve o regime anterior e informa cerca de 220.000 correspondentes contratados por instituições autorizadas no fim de 2020, segundo o UNICAD. Na prática, isso significa: o contrato é com a instituição; um corretor, incorporadora ou “consultor” que encaminha seu processo a ela é, no máximo, um correspondente, e qualquer pagamento ao correspondente pessoalmente pelo produto deve ser questionado por escrito.

O CET

A Resolução CMN 4.881/2020, em vigor desde 1º de fevereiro de 2021, diz no artigo 2 que o CET “é uma taxa que representa, na data de seu cálculo, de forma consolidada, os encargos e as despesas” da operação. O artigo 7 exige que as instituições, “previamente à contratação”, informem o CET, e o artigo 8 que o indiquem na publicidade de operações de crédito. Compare as ofertas pelo CET, e não só pela taxa de juros. Leia o guia do CET e use o simulador de financiamento.

Regras de publicidade e termos

Não lemos regra de publicidade para as instituições além do CET no artigo 8 e dos deveres do correspondente acima. Nenhum termo de uso foi lido para as páginas do BCB.

Qual profissional consultar

Um advogado imobiliário pode ler o contrato de financiamento e a cláusula de alienação fiduciária. Um corretor de imóveis pode dizer com qual instituição o vendedor ou a incorporadora trabalha, mas o financiamento é um contrato à parte. Para a avaliação que a instituição encomenda, veja avaliadores de imóveis.

Perguntas a fazer

• Qual é a razão social exata e o CNPJ da instituição que financia?
• Você é a instituição ou um correspondente, e qual instituição é responsável?
• Qual é o CET, e onde está o demonstrativo de cálculo?
• Qual índice corrige o saldo devedor, e o que é cobrado além dos juros?
• O que acontece se eu parar de pagar? (veja inadimplência e consolidação da propriedade)