Avaliadores de imóveis no Brasil: CNAI, CREA e CAU

O que o avaliador faz numa compra

O avaliador dá um parecer escrito sobre o valor de um imóvel: para uma proposta de compra, para um banco, para uma herança ou uma ação judicial. O parecer não fixa o preço da venda e não substitui a análise da cadeia dominial. Dois documentos podem chegar a você. O corretor-avaliador emite um PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), que a Resolução define como documento “elaborado por Corretor de Imóveis” com análise de mercado “com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel”. O engenheiro ou o arquiteto emite um laudo conforme as normas técnicas da ABNT (a associação de normas técnicas brasileira), entre as quais a série NBR 14.653 (procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais); conhecemos essas normas apenas pelos títulos e não as lemos.

Para a avaliação do próprio banco num financiamento, veja como funciona o financiamento imobiliário. O valor de referência usado pela prefeitura para o imposto de transmissão é outra coisa: veja base de cálculo do ITBI e valor venal de referência.

O que dizem as regras

Corretores (CNAI). O COFECI criou o CNAI pela Resolução 957/2006 e o substituiu em 22 de novembro de 2007 pela Resolução 1.066/2007, segundo seu manual de 2026; não encontramos substituição posterior. O artigo 1 diz que o CNAI é organizado e mantido pelo conselho federal, e o parágrafo único diz: “A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional”, e o corretor não inscrito ainda pode opinar sobre a comercialização de um imóvel nos termos do artigo 3 da Lei 6.530. Para se inscrever, o corretor deve ter diploma de ensino superior em gestão imobiliária ou equivalente, ou certificado de curso de avaliação reconhecido pelo COFECI (art. 2); o COFECI pode exigir um exame. Cada PTAM leva um selo numerado (selo certificador) que o avaliador inscrito deve fixar nele (arts. 10 e 11), e mantém cópias por cinco anos (art. 12). O manual afirma que o COFECI e o conselho de engenharia CONFEA disputaram na Justiça quem pode avaliar imóveis, e que os tribunais mantiveram a Resolução; não lemos as decisões judiciais.

Engenheiros e arquitetos. Pela Lei 5.194/1966, quem pratica atos reservados a engenheiros, arquitetos e agrônomos sem registro nos conselhos regionais exerce a profissão ilegalmente (art. 6, a). Desde a Lei 12.378/2010, os arquitetos se registram no CAU, não no CREA. Não lemos texto que diga quais avaliações são reservadas a qual profissão; pergunte ao profissional e, em caso de dúvida, ao conselho.

Como conferir um avaliador

1. Peça a profissão, o conselho e o número: número do CNAI e do CRECI para um corretor; número do CAU para um arquiteto; número do CREA e o estado para um engenheiro.
2. Corretor-avaliador. O COFECI descreve uma busca nacional gratuita (“pode ser consultada por todos os brasileiros gratuitamente”) por nome ou região, que retorna dados de contato e o número do CNAI. Não encontramos o endereço do formulário, e as páginas do COFECI que deveriam abrigá-lo não exibiram um formulário legível. Como alternativa, a busca do CRECI-SP tem a opção “Avaliador Imobiliário” (https://www.crecisp.gov.br/cidadao/buscaporcorretores). Confira também a inscrição no CRECI, como descrito na página de corretores de imóveis.
3. Arquiteto. https://acheumarquiteto.caubr.gov.br/ é uma consulta pública nacional, com duas abas (Profissional e Empresa) e um filtro de estado; é possível confirmar um registro por nome, CPF/CNPJ ou número do CAU. Ela mostra uma de quatro situações: Ativo, Interrompido, Suspenso ou Cancelado; o CAU define Ativo como registrado e apto a exercer e a emitir o RRT.
4. Engenheiro. O cadastro é mantido por cada CREA. Encontramos endereços de alguns (São Paulo, Paraná, Santa Catarina, Rio Grande do Sul), mas não conseguimos abrir nenhum, nem alcançar o CONFEA. Por isso não afirmamos nada sobre o que eles exibem. Procure o CREA do estado em que o engenheiro está registrado.
5. Peça o selo do PTAM ou o registro de responsabilidade técnica (ART para engenheiros, RRT para arquitetos: veja reforma, alvará, ART e RRT) e confira se o nome corresponde ao do laudo.

O que dizem os termos dos cadastros

• CRECI-SP: “O Usuário é integralmente responsável pela finalidade de uso de quaisquer dados obtidos por meio do Portal.” Os termos completos estão citados na página de corretores de imóveis.
• Busca do CNAI (COFECI): nenhum termo de uso pôde ser lido.
• CAU, Ache um Arquiteto: nenhum termo de uso foi encontrado nas páginas que lemos. O CAU diz que os profissionais podem autorizar a divulgação de contatos e portfólio, de modo que estes só aparecem com o consentimento deles.
• Cadastros dos CREAs: nenhum termo de uso pôde ser lido, pois os próprios cadastros estavam inacessíveis.

Regras de publicidade

Para o corretor-avaliador, aplicam-se as regras de publicidade do corretor (número do CRECI em cada anúncio, sem publicidade enganosa: veja corretores de imóveis). Não lemos regra de publicidade específica do CNAI. Para arquitetos, a Resolução CAU 198/2020 trata como infração o anúncio com informações “em desacordo com o registro de responsabilidade técnica ou com as atividades desenvolvidas”. Para engenheiros, o código de ética do Confea/Crea, como lido em sessão anterior numa cópia hospedada por um conselho regional, exige “informação certa, precisa e objetiva em publicidade e propaganda pessoal”.

Qual profissional consultar

Um advogado imobiliário lê o contrato, qualquer que seja o valor encontrado. Para um defeito na construção, um arquiteto ou engenheiro é a profissão pertinente. Para o financiamento, financiamento imobiliário.

Perguntas a fazer

• Qual é o seu registro (CNAI, CAU ou CREA), e em qual estado?
• Qual norma você segue (NBR 14.653, parte 2 para imóveis urbanos)?
• O laudo terá o selo do PTAM ou o registro de responsabilidade técnica?
• O que você não avalia (título, dívidas, estado da construção)?
• Como o honorário é fixado, e algo é cobrado além dele?