Usar o FGTS para comprar imóvel

Os três usos

O artigo 20 prevê três usos habitacionais:

• Comprar um imóvel (inciso VII): pagamento de todo ou parte do preço de aquisição de “moradia própria”, desde que o comprador tenha pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes, e que a operação seja financiável nas condições vigentes para o SFH (SFH ou SFI).
• Pagar prestações (inciso V): pagamento de parte das prestações de um financiamento do SFH. A lei exige três anos de trabalho sob o FGTS, pelo menos 12 meses de uso e no máximo 80% da prestação.
• Amortizar ou quitar o financiamento (inciso VI): liquidação ou redução do saldo devedor de um financiamento no âmbito do SFH, com intervalo mínimo de dois anos entre cada utilização.

As condições do manual

A lei é aplicada por meio de normas do Conselho Curador do FGTS e do agente operador. O manual do agente operador em vigor desde 2 de dezembro de 2025 (versão 035) diz que o trabalhador deve:

1. ter 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos, consecutivos ou não (4.3.1.1);
2. não ter financiamento ativo do SFH em qualquer parte do Brasil (4.3.1.2);
3. não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário nem cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, no município onde exerce sua ocupação principal, nem no município onde reside, incluindo, em ambos os casos, municípios limítrofes e os da mesma região metropolitana (4.3.1.3).

A própria lei, no artigo 20, parágrafo 17, é mais restrita: impede o uso quando o comprador já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no município onde reside, ou já tem pelo menos um financiamento do SFH em qualquer parte do país. A extensão ao local de trabalho, aos municípios limítrofes e à região metropolitana vem da regulamentação e do manual, não da lei.

O imóvel deve ser urbano e residencial, destinado à moradia do trabalhador, e seu valor de avaliação não pode exceder o teto do SFH (R$ 2.250.000 desde 10 de outubro de 2025, conforme a Resolução CMN 5.255). Deve também estar no município da ocupação principal do trabalhador, ou no município de residência há pelo menos um ano, incluindo novamente os municípios limítrofes e metropolitanos (manual 4.11).

Intervalos de espera

O manual fixa intervalos: o mesmo trabalhador não pode comprar outro imóvel com o FGTS em menos de três anos após um uso anterior para compra (contados, no imóvel pronto, da data do registro da escritura ou do contrato), e as amortizações ou quitações exigem dois anos entre usos do mesmo trabalhador. Desde 9 de setembro de 2021, o trabalhador com mais de um financiamento do SFH não pode usar o FGTS em nenhum deles (manual 3.8.5).

Como o saldo é usado numa compra

Quando as condições são cumpridas, o saldo do FGTS reduz o dinheiro que o comprador precisa levar: conta para a parte do preço não coberta pelo financiamento, que as regras limitam a 20% da avaliação (ou 10% no SAC), como explicado em como funciona o financiamento. O saldo aceito é decidido pelo agente operador com base no extrato do trabalhador, e os custos da compra descritos em custos de compra de imóvel são à parte.

O que isso significa para estrangeiros

O FGTS pertence aos trabalhadores do sistema de emprego brasileiro. O comprador estrangeiro que não é nem foi empregado no Brasil sob esse regime não tem saldo de FGTS, e as condições do programa não se aplicam. O estrangeiro que trabalha no Brasil com contrato de trabalho pode ter um; a Payotte não encontrou condição de nacionalidade nos textos lidos, mas valem as condições de residência e de localização acima. Confirme a situação com o agente operador. Para a compra de imóvel por estrangeiro em geral, veja estrangeiro comprar imóvel no Brasil.

O FGTS também financia o programa subsidiado descrito em Minha Casa, Minha Vida.

Como proceder

1. Obtenha o extrato da conta do FGTS e o registro de emprego.
2. Confirme que o imóvel é urbano, residencial e está dentro do teto de valor do SFH.
3. Declare a situação quanto a outros imóveis; o manual trata a condição de destinação à moradia como declaração do trabalhador.
4. O agente financeiro e o agente operador processam a liberação na assinatura.

Qual profissional consultar

Um agente financeiro ou correspondente autorizado conferirá o saldo e as condições (financiamento imobiliário); um advogado inscrito na OAB pode orientar quando você tem outro imóvel na mesma região (advogado imobiliário).