Tabela SAC ou Price: amortização no financiamento

O que dizem as fontes

A Resolução CMN 4.676 do BCB cita o SAC e o SACRE (sistema relacionado, de amortização crescente) no artigo 6º, mas não os define. O único texto do banco central que a Payotte encontrou descrevendo-os é a Nota Técnica 56, de outubro de 2025. Seus autores escrevem que as opiniões não refletem necessariamente as do BCB, portanto trate-a como uma descrição, não como uma norma. Ela diz que a Price foi concebida para manter a prestação nominal constante, com a maior parte das primeiras prestações indo para juros, e que no SAC a prestação é a soma de uma parcela de juros, ligada ao saldo devedor, com uma parcela fixa de amortização, e por isso decresce. Acrescenta que o SAC é atualmente o sistema mais usado no Brasil.

As fórmulas

Seja P o valor financiado, n o número de meses e i a taxa mensal.

• Price: prestação M = P × i / (1 − (1 + i)^−n). Juros do mês k = i × saldo devedor; o restante de M amortiza o principal.
• SAC: amortização A = P / n todo mês. Prestação k = P/n + i × saldo antes de k, em que o saldo antes de k é P − (k − 1) × A. A primeira prestação é P/n + P × i; a última é A × (1 + i).

Dois pontos práticos. Primeiro, a taxa mensal deriva da anual: i = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1, não taxa anual ÷ 12. Segundo, esses são os cronogramas puros. Muitos contratos acrescentam a taxa de administração mensal, os prêmios de seguro e, quando o contrato prevê, a atualização do saldo pela inflação ou pela poupança, o que altera cada prestação (seguro habitacional MIP e DFI, CET).

Cálculo de exemplo

A série 20774 do BCB indica 11,28% ao ano para agosto de 2026 (todas as novas operações de financiamento imobiliário a pessoas físicas). Convertida: (1 + 0,1128)^(1/12) − 1 = 0,8946% ao mês. É um cálculo sobre uma estatística, não uma taxa oferecida por algum banco. Financiamento de R$ 500.000, 360 meses:

Lendo a tabela: o SAC custa cerca de R$ 1.200 a mais por mês no início, mas sua prestação cai de forma constante e o total de juros é menor, porque o principal é amortizado mais rápido. A Price é mais leve para um orçamento inicial apertado, e no primeiro ano amortiza apenas cerca de R$ 2.400 do principal de R$ 500.000 neste exemplo. O mesmo imóvel, com a mesma taxa, custa cerca de R$ 371.000 a menos no prazo total pelo SAC. Esses números ignoram seguro, tarifas e qualquer atualização do saldo, e supõem que o prazo completo seja cumprido; a amortização antecipada altera ambos.

Por que importa para o valor financiado

Pelo artigo 6º da Resolução 4.676, o teto é de 80% da avaliação para a compra de imóvel residencial, mas “poderá ser de até 90%” quando se usa o SAC ou o SACRE. O comprador que precisa dos 10% adicionais tem, portanto, uma razão regulatória para escolher o SAC, com uma primeira prestação maior. Como o banco também avalia a capacidade de pagamento sobre a maior prestação do contrato, uma primeira prestação elevada no SAC pode reduzir o valor para o qual você se qualifica. Esse teste é do próprio banco (veja como funciona o financiamento imobiliário).

Qual escolher

Não há resposta legal. Uma pergunta a se fazer: a família consegue arcar com a primeira prestação do SAC, e espera amortizar antecipadamente ou vender? Comparar o CET das duas ofertas, e não só a taxa, é o teste mais seguro. Teste valores no simulador de financiamento.

Qual profissional consultar

Um agente de financiamento pode produzir o cronograma completo com seguro e tarifas para cada sistema (financiamento imobiliário). Um advogado inscrito na OAB pode explicar as cláusulas do contrato sobre atualização do saldo e amortização antecipada (advogado imobiliário).