Portabilidade de financiamento imobiliário no Brasil

O que diz a norma

O artigo 3º estabelece que a instituição credora original “deve garantir a portabilidade” quando solicitada pelo devedor, mediante o recebimento dos recursos transferidos pela instituição proponente. O artigo 4º proíbe “procedimentos alternativos” que visem a resultado semelhante, o que significa que a instituição não pode substituir o direito por um expediente próprio. O artigo 13 obriga as instituições a divulgar a informação sobre como exercer o direito em suas dependências, nas de seus correspondentes e em seus sites.

O processo começa com a nova instituição. Após solicitação formal e específica do devedor, a instituição proponente envia o pedido de portabilidade à instituição original (artigo 7º) com, no mínimo, o CPF do devedor, o número do contrato e as condições da proposta. O artigo 7º também exige que a proposta mostre o CET (veja CET), para que você compare propostas equivalentes. Nos financiamentos imobiliários, o artigo 7º, inciso IV, fixa as datas de referência em que o saldo é calculado.

Limites do novo empréstimo

Artigo 6º: o valor e o prazo do empréstimo na instituição proponente não podem exceder, respectivamente, o saldo devedor e o prazo remanescente do empréstimo portado, na data da transferência dos recursos. Não é possível usar a portabilidade para estender o prazo nem para levantar dinheiro adicional. Um novo empréstimo de valor maior é uma operação diferente, sujeita aos limites de financiamento sobre o valor do imóvel explicados em como funciona o financiamento imobiliário.

Um financiamento dentro do SFH permanece no SFH após a portabilidade, “exceto o limite máximo do valor de avaliação do imóvel” (artigo 12): a nova instituição não precisa reavaliar o teto de valor de R$ 2.250.000 (SFH ou SFI).

Prazos

A instituição original deve solicitar os recursos à instituição proponente em até 5 dias úteis do recebimento do pedido, ou 3 dias úteis quando a troca é feita pelo Open Finance, conforme o artigo 8º após a Resolução CMN 5.265 de 28 de novembro de 2025 (publicada em 1º de dezembro de 2025). Após a transferência, a instituição original deve confirmar o recebimento em dois dias úteis (artigo 10) e, em mais dois dias úteis, enviar o documento que atesta a portabilidade (artigo 11).

A etapa do registro

Num financiamento imobiliário, esse documento deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias para registrar, “em ato único”, a substituição da dívida e da garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel em favor da nova instituição (artigo 11, parágrafo único). É isso que torna a transferência prática: não há necessidade de cancelar a garantia antiga e constituir uma nova. Sobre o que é a garantia, veja alienação fiduciária. O registro continua sendo feito no cartório de registro de imóveis, e as custas de registro são fixadas por cada estado (custas de cartório: escritura e registro).

Quem pode pedir

O artigo 4º define o procedimento para o crédito contratado por pessoa física, e também para o crédito contratado por empresário individual ou empresa quando uma pessoa física pudesse contratar o mesmo tipo de empréstimo. O comprador de imóvel que tem o financiamento em seu próprio nome está coberto. Se o crédito foi cedido a entidade fora do sistema financeiro nacional, o artigo 14 faz a instituição que administra o fluxo de pagamentos assumir os deveres da instituição original. O artigo 7º exige uma “solicitação formal e específica” do devedor. A norma não menciona a nacionalidade nem a residência do mutuário; a Payotte não encontrou condição sobre nenhuma delas no texto lido.

Quando vale a pena

A comparação é aritmética sobre o CET e o prazo remanescente. O teste é se o CET da nova proposta, durante o prazo remanescente e após qualquer custo de registro que você tenha de pagar, é menor que o custo de manter o financiamento atual. Se o mercado de juros mudou, as médias publicadas pelo banco central dão contexto (a Selic e os juros do financiamento), mas não são uma cotação. Verifique qual seguro a nova oferta exige: as regras sobre a escolha da apólice estão em seguro habitacional MIP e DFI.

Qual profissional consultar

Um agente de financiamento ou correspondente prepara a nova proposta e o CET (financiamento imobiliário). Um advogado inscrito na OAB revisa o novo contrato e a etapa do registro (advogado imobiliário).