MIP e DFI: o seguro obrigatório do financiamento imobiliário

O que diz a lei

O artigo 79 diz que os agentes financeiros do SFH só podem conceder financiamentos habitacionais com seguro que cubra, no mínimo, os riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel. O parágrafo 1º acrescenta que, respeitada a livre escolha do mutuário, o agente deve:

1. disponibilizar, como estipulante e beneficiário, um número mínimo de apólices de seguradoras diferentes que atendam a essa exigência; e
2. aceitar apólices individuais apresentadas pelos proponentes do financiamento, desde que a cobertura atenda ao mínimo e a seguradora cumpra as condições fixadas pelo CNSP, o conselho nacional de seguros privados.

O parágrafo 3º permite que o agente financeiro dispense o seguro em operações com recursos de dois fundos públicos de habitação, quando os riscos são cobertos por esses fundos.

Uma disposição mais antiga, o artigo 2º da Medida Provisória 2.197-43/2001, foi revogada em 2011 (pela medida provisória convertida na Lei 12.424), de modo que as fontes que a citam estão desatualizadas.

Como o Banco Central o enquadra

A Resolução CMN 3.811 de 2009 põe a regra em prática. Ela determina que as instituições do SFH só concedam financiamentos com cobertura de MIP e DFI (artigo 1º) e devem firmar pelo menos duas apólices coletivas com seguradoras diferentes, sendo que ao menos uma seguradora não pode ser controlada, coligada nem pertencer ao mesmo grupo financeiro do agente (artigo 2º). Quando o proponente apresenta apólice individual, o agente deve aceitá-la se atender às condições; o texto de 2009 limita a R$ 100 a tarifa para analisar essa apólice, e o artigo 14 da Resolução 4.676 lista essa tarifa de análise entre as tarifas permitidas nos financiamentos do SFH. O mutuário também pode trocar de apólice durante o financiamento (artigo 6º), desde que a nova apólice cubra o prazo restante, o prêmio não comprometa a capacidade de pagamento das demais prestações, tenha a cobertura exigida e o agente financeiro continue como beneficiário direto.

A Resolução 4.676 também lista, entre as condições gerais (artigo 5º), o dever do mutuário de contratar o seguro exigido por lei e regulamento, “quando houver”. Para o empréstimo garantido por um imóvel mas não usado para comprá-lo (home equity), a mesma resolução torna o MIP e o DFI facultativos, a critério do agente financeiro, e não obrigatórios.

Como a cobertura é definida

A SUSEP, o órgão regulador dos seguros, afirma em sua página oficial que o seguro habitacional é obrigatório. Ela remete à Resolução CNSP 447 de 10 de outubro de 2022 e diz que a cobertura máxima para o risco de MIP a cada mês é o saldo devedor, e a cobertura de DFI é o valor de avaliação inicial do imóvel, devidamente atualizado. A Payotte não conseguiu abrir o texto dessa resolução, de modo que essas duas afirmações se apoiam na página da SUSEP.

Os textos lidos não listam o que as apólices excluem nem como o sinistro é pago; por isso, leia as condições da apólice de ambos os seguros antes de assinar.

Mutuários estrangeiros

A Payotte não encontrou nenhum texto que trate de modo diferente o mutuário não residente quanto ao MIP e ao DFI. Os agentes financeiros decidem se um proponente que mora no exterior é aceitável para a seguradora, e as regras lidas não dizem como idade ou saúde são avaliadas para o MIP. Pergunte por escrito antes de confiar em uma oferta.

Qual profissional consultar

Um agente financeiro explica as apólices do banco e a via da apólice individual (financiamento imobiliário). Um advogado inscrito na OAB pode ler a apólice e o contrato de financiamento em conjunto (advogado imobiliário). A seguradora ou o corretor é autorizado pela SUSEP, cujo cadastro você mesmo consulta.