Lei do Inquilinato: o que diz a Lei 8.245

O que a lei abrange e o que deixa de fora

O artigo 1 diz que as locações urbanas seguem esta lei. Em seguida, lista o que continua sob o Código Civil e leis especiais: imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municípios; vagas autônomas de garagem; espaços destinados à publicidade; e estadias em apart-hotéis e serviços semelhantes que sejam licenciados como tais. Um apartamento mobiliado alugado como uma moradia comum está dentro da lei; um quarto com serviço de tipo hotel não está. A lei é imperativa: o artigo 45 declara nula qualquer cláusula que procure afastar seus objetivos, por exemplo uma que proíba a prorrogação prevista na lei ou cobre dinheiro pela renúncia a ela.

Prazo do contrato

• Artigo 3: qualquer prazo pode ser ajustado, mas a locação de dez anos ou mais exige a vênia conjugal. Sem ela, o cônjuge não fica obrigado além de dez anos.
• Artigo 46: a locação escrita por 30 meses ou mais termina no prazo “independentemente de notificação”. Se o locatário permanecer mais de 30 dias depois, sem oposição, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado, e o locador pode então denunciá-la a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação.
• Artigo 47: a locação ajustada verbalmente, ou por escrito por menos de 30 meses, prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado. O locador só pode retomar o imóvel nos casos listados: infração ou falta de pagamento (artigo 9), término de relação de emprego vinculada ao imóvel, uso próprio do locador ou de ascendente ou descendente que não tenha moradia própria, demolição ou obras aprovadas que aumentem a área construída em pelo menos 20 por cento, ou quando a locação já durou mais de cinco anos ininterruptos.

O locatário, ao contrário, pode deixar uma locação por prazo indeterminado com 30 dias de aviso por escrito (artigo 6); veja rescisão antecipada do aluguel.

O aluguel e o que cada lado paga

O aluguel é livremente ajustado, mas são proibidas a moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (artigo 17), e o locador não pode exigir aluguel antecipado, salvo nos casos que a lei permite (artigos 20 e 42; as estadias curtas são tratadas em aluguel por temporada). A forma de atualizar o aluguel está em reajuste do aluguel.

O locador paga (artigo 22): comissões de corretagem e de administração, inclusive a verificação do candidato e do fiador; impostos e o adicional de seguro contra incêndio do imóvel “salvo disposição contratual em contrário”; e as despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, pintura de fachada, equipamentos de segurança, constituição de fundo de reserva e semelhantes). O locatário paga (artigo 23): o aluguel e os encargos em dia, as despesas ordinárias de condomínio (funcionários, serviços das áreas comuns, manutenção rotineira, reposição do fundo de reserva), as contas de consumo da unidade e o prêmio de seguro-fiança. O locatário pode exigir a qualquer tempo a comprovação das previsões orçamentárias e o rateio mensal das despesas de condomínio (artigo 23, parágrafo 2). O locatário deve devolver o imóvel como o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal (artigo 23, III), e não pode modificar sua forma sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

Venda do imóvel durante a locação

Se o imóvel for vendido, o locatário tem direito de preferência em igualdade de condições (artigo 27). O locador deve comunicar ao locatário todas as condições do negócio, e o locatário tem 30 dias para aceitar integralmente (artigo 28). O locatário preterido pode reclamar perdas e danos, ou depositar o preço e haver o imóvel, em até seis meses do registro da venda, mas só se o contrato de locação tiver sido averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda (artigo 33). Sem essa averbação, o novo proprietário pode denunciar a locação com 90 dias de aviso, a menos que seja uma locação por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de alienação, e essa cláusula esteja registrada (artigo 8).

Outras regras que o locatário estrangeiro encontra

• Sublocar, ceder a locação ou emprestar o imóvel exige o consentimento prévio e escrito do locador; o silêncio não é consentimento (artigo 13). O locador tem 30 dias para se opor depois de notificado.
• Se o locador morre, a locação transmite-se aos herdeiros; se morre o locatário, o cônjuge sobrevivente ou companheiro o sucede na locação residencial (artigos 10 e 11). Após a separação ou o divórcio, a locação continua automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer (artigo 12).
• Benfeitorias: as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, as úteis se autorizadas, salvo disposição contratual em contrário (artigo 35).
• É contravenção penal o locador exigir quantia além do aluguel e dos encargos permitidos, mais de uma modalidade de garantia, ou aluguel antecipado fora dos casos admitidos (artigo 43).

A quem consultar

Um advogado inscrito na OAB pode revisar o contrato de locação antes da assinatura e explicar como a lei se aplica ao seu caso; veja a página do advogado imobiliário. Um corretor de imóveis habilitado cuida da busca e da papelada do lado do locador; veja a página do corretor de imóveis. Para uma locação que será averbada, o cartório da matrícula do imóvel é o lugar para perguntar. Se você é estrangeiro e vai alugar, leia também estrangeiro alugar imóvel no Brasil.