Despejo no Brasil: a ação de despejo passo a passo

Onde e como o processo corre

O artigo 58 fixa as regras comuns a essas ações: elas tramitam durante as férias forenses, são julgadas no foro do local do imóvel, salvo se o contrato elegeu outro foro, o valor da causa é de doze meses de aluguel, e a apelação contra a sentença não tem efeito suspensivo (não impede o cumprimento da ordem). A citação pelo correio é admitida quando o contrato a autoriza. O processo segue o procedimento comum com as alterações dos artigos 59 a 66.

Hipóteses que permitem liminar para desocupar em 15 dias

O artigo 59, parágrafo 1º, permite ao juiz determinar a desocupação em 15 dias sem ouvir antes o inquilino, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel, somente nestes casos:

1. descumprimento de acordo de desocupação por mútuo acordo, escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, que tenha concedido prazo mínimo de seis meses para sair;
2. término de ocupação vinculada ao contrato de trabalho, com prova escrita da rescisão;
3. o término de locação por temporada, se a ação for ajuizada em até 30 dias do seu vencimento; veja aluguel por temporada;
4. a morte do inquilino sem sucessor legítimo, com permanência de pessoas não autorizadas;
5. o sublocatário que permanece após o fim da locação principal;
6. reparações urgentes determinadas pelo poder público que o inquilino se recuse a permitir;
7. o fim do prazo de 30 dias dado para apresentar nova garantia, sem que ela tenha sido apresentada;
8. o término de locação não residencial, se ajuizada em até 30 dias do vencimento;
9. falta de pagamento de aluguel e encargos quando a locação não tem garantia (nunca convencionada, ou extinta ou retirada).

No caso 9, o inquilino ainda pode evitar a liminar e a rescisão depositando em juízo, nos 15 dias, o valor total devido nos termos do artigo 62, II (parágrafo 3º).

Despejo por falta de pagamento

Numa ação comum por aluguéis em atraso (artigo 62), o locador pode cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos valores devidos, e deve juntar o cálculo discriminado do débito. O inquilino e os fiadores podem evitar a rescisão pagando, em 15 dias da citação, por depósito judicial, o débito atualizado, incluindo:

• aluguéis e encargos vencidos até a data do pagamento;
• multas contratuais, quando devidas;
• juros de mora;
• custas processuais e honorários do advogado do locador, fixados em 10 por cento do valor devido, salvo se o contrato dispuser de outra forma.

Se o locador alegar que o depósito é insuficiente, o inquilino pode completá-lo em 10 dias da intimação. O mesmo direito de “purgar a mora” não pode ser usado de novo se o inquilino o usou nos 24 meses anteriores (artigo 62, parágrafo único). O inquilino citado deve, portanto, tratar os 15 dias como um limite rígido e falar com um advogado imediatamente.

Depois da sentença: prazo para sair

Quando a ação é procedente, a sentença concede 30 dias para a desocupação voluntária (artigo 63). O prazo é de 15 dias se tiverem decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira instância, ou se o despejo foi decretado com base no artigo 9º ou no artigo 46, parágrafo 2º (locação prorrogada denunciada pelo locador). Há prazos especiais para escolas (alinhados às férias escolares) e para hospitais, repartições públicas e entidades religiosas, entre outros (artigo 63, parágrafos 2º e 3º).

Nas ações fundadas no uso próprio do locador, no uso por parente ou em obras (artigo 46, parágrafo 2º e artigo 47, III e IV), se o inquilino concordar em sair no prazo da contestação, o juiz concede seis meses para desocupar e o vencido arca com as custas e 20 por cento de honorários advocatícios; o inquilino é isento destes se sair no prazo (artigo 61).

Se o locador executar a ordem antes do trânsito em julgado (execução provisória), o juiz exigirá caução de seis a doze meses de aluguel, exceto nas ações fundadas no artigo 9º (artigo 64). Se a decisão for depois reformada, essa caução fica com o inquilino como indenização mínima.

Limites da execução

A execução ocorre depois do prazo e pode usar força, inclusive arrombamento (artigo 65); os bens móveis vão para um depositário se o inquilino não os retirar. O despejo não pode ser executado até o trigésimo dia após a morte do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer pessoa que more no imóvel (artigo 65, parágrafo 2º); descumprir isso é crime de ação pública (artigo 44, IV). O inquilino que abandona o imóvel após o ajuizamento da ação permite que o locador seja imitido na posse (artigo 66). A lei não descreve nenhum direito do locador de trocar a fechadura ou cortar os serviços para forçar a saída do inquilino.

Qual profissional consultar

Ambos os lados devem consultar um advogado inscrito na OAB antes de qualquer passo: o locador, para escolher o fundamento correto e preparar o cálculo do débito; o inquilino, para cumprir o prazo de 15 dias. Veja a página do advogado imobiliário. A Defensoria Pública do estado pode ajudar quem não pode pagar um advogado; a Payotte não leu as regras de elegibilidade.