Reforma tributária: IBS, CBS e a venda de imóveis

O que está em vigor e o que vem depois

A reforma está em transição, e as datas acima vêm do texto consolidado da Câmara dos Deputados, que não substitui o Diário Oficial. Qualquer mudança posterior teria de ser publicada como lei antes de se tornar regra.

Quais operações imobiliárias são abrangidas

O artigo 252 da LC 214/2025 aplica o IBS e a CBS, em regime específico, à venda de imóveis (inclusive por incorporação ou parcelamento do solo), à transferência onerosa de direitos reais, à locação e às cessões semelhantes, aos serviços de administração e intermediação e aos serviços de construção civil. Eles não se aplicam à permuta de imóveis, exceto quanto ao valor em dinheiro (torna; art. 252, parágrafo 2, inciso I, na redação da LC 227/2026), nem à constituição ou transferência de direitos de garantia, como a hipoteca (inciso II).

Quando a pessoa física é contribuinte

A pessoa física é contribuinte do regime regular, e assim sujeita a este capítulo, apenas nos casos do artigo 251, parágrafo 1:

1. Locação: receita bruta acima de R$ 240.000 no ano-calendário anterior e mais de três imóveis distintos.
2. Venda: mais de três imóveis distintos vendidos no ano anterior, contando imóveis mantidos por menos de cinco anos (parágrafo 3).
3. Imóvel de construção própria: venda de mais de um imóvel construído pelo vendedor nos cinco anos anteriores.

Durante o ano corrente, a pessoa física se torna contribuinte se exceder os limites de venda, ou se a receita de locação exceder em 20% o limite de R$ 240.000 (parágrafo 2). O valor de R$ 240.000 é atualizado mensalmente pelo IPCA (parágrafo 5). O regulamento define o que conta como “imóvel distinto” (parágrafo 6). Consequentemente, o proprietário que vende uma casa não é alcançado por esses limites. As locações residenciais de curta duração, de até 90 dias, feitas por um contribuinte seguem as regras de hotelaria (art. 253).

Reduções para quem é contribuinte

Para os contribuintes, o regime específico reduz as alíquotas em 50% nas operações imobiliárias e em 70% nas locações (art. 261). Existem três deduções:

• Redutor de ajuste (arts. 257 e 258): a partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de um contribuinte do regime regular passa a ter um valor, baseado no seu valor de aquisição atualizado, ou no seu valor de referência, em 31 de dezembro de 2026. Ele reduz a base de cálculo numa venda posterior e inclui o imposto de transmissão (ITBI) e o laudêmio pagos na aquisição.
• Redutor social nas vendas (art. 259): R$ 100.000 por unidade residencial nova e R$ 30.000 por lote residencial, atualizados mensalmente pelo IPCA.
• Redutor social nas locações residenciais (art. 260, na redação da LC 227/2026): R$ 600 por mês por imóvel.

Em leilão judicial, o artigo 263 nomeia o adquirente como contribuinte da operação. Veja comprar imóvel em leilão.

O que não muda

O ano de teste de 2026 e o regime específico não alteram o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel por pessoa física, descrito em imposto sobre ganho de capital em imóvel. O texto lido trata o ITBI e o laudêmio pagos na aquisição como parte do redutor de ajuste (art. 258, parágrafo 6). Os não residentes têm guia próprio, ganho de capital de não residente, e a pergunta 655 da Receita afirma que as isenções de residentes não se aplicam a eles.

A quem consultar

Um contador pode dizer se um vendedor ou locador está acima dos limites, e um advogado inscrito na OAB pode revisar contratos de locação por prazo determinado assinados antes da lei, para os quais o artigo 487 oferece a opção de pagar sobre a receita bruta recebida (3,65% na redação da LC 227/2026). Para a mecânica da venda, veja como vender imóvel.