Isenção do ganho de capital: reinvestir em até 180 dias

A regra

O artigo 39 isenta o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da data do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no Brasil. As Perguntas e Respostas 2026 da Receita (pergunta 575, item 6) acrescentam as seguintes leituras:

• A contagem dos 180 dias inclui o dia do contrato.
• Se vários imóveis forem vendidos, os 180 dias correm a partir do contrato da primeira venda.
• A opção é irretratável e deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração anual.
• O benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos, contados do contrato da venda que o utilizou, ou da primeira de várias vendas.
• A comissão de corretagem paga pelo vendedor não faz parte do produto que deve ser reinvestido.

Reinvestimento parcial

Se o produto for reinvestido apenas em parte, o artigo 39, parágrafo 2º, tributa o ganho “proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada”. Se mais de um imóvel for comprado, a isenção abrange apenas a parcela do ganho correspondente ao valor aplicado em imóveis residenciais (parágrafo 3º).

Cálculo, não valor oficial: um preço de venda de R$ 1.000.000 com ganho de R$ 300.000, dos quais R$ 600.000 são reinvestidos em um imóvel residencial dentro do prazo. A parcela reinvestida é de 60%, portanto a parcela tributada do ganho é de 40%, ou R$ 120.000, antes de qualquer fator de redução. A parcela tributada segue então a cadeia habitual descrita em imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel.

O que conta como imóvel residencial

A Receita define imóvel residencial como a unidade construída em área urbana ou rural para fins residenciais, de acordo com as normas de edificação da localidade. A isenção se aplica nestes casos (pergunta 575):

• A permuta de imóveis residenciais, inclusive com torna em dinheiro.
• A venda ou a compra de imóvel residencial em construção ou “na planta”, isto é, uma unidade futura vendida sob a lei de incorporação (veja comprar imóvel na planta).
• A venda cujo produto quite, no todo ou em parte, o saldo devedor de um imóvel residencial no Brasil que o vendedor já possui, mesmo em construção.
• A venda de uma fração de imóvel em condomínio seguida da compra de um imóvel particular, e o inverso (pergunta 578), ou a compra da parte de um coproprietário em imóvel de que já se é condômino (pergunta 579).
• A revenda e recompra da mesma residência em até 180 dias, se a recompra for documentada (pergunta 598).
• O uso de uma carta de crédito de consórcio imobiliário dentro dos 180 dias para comprar a residência (pergunta 580).

Não se aplica a:

• Vender um imóvel residencial para usar o dinheiro na construção de outro imóvel, ou em benfeitorias ou reformas de imóveis já possuídos (pergunta 576).
• A venda ou a compra de terreno, mesmo com alvará e projeto aprovados (pergunta 577).
• A compra apenas de uma vaga de garagem ou de um box de depósito.
• Um empréstimo entre particulares, não vinculado ao instrumento de aquisição, que o produto da venda quite (pergunta 581).

Se perder o prazo

Se as condições não forem cumpridas, o imposto é exigido sobre o ganho com juros de mora e multa. Pelo artigo 39, parágrafo 4º, os juros correm a partir do segundo mês após o recebimento, e a Receita (pergunta 580) afirma que a multa se aplica se o imposto não for pago em até 210 dias do contrato, isto é, os 180 dias mais 30. O ganho passa então a ser tributado por inteiro, por isso é importante guardar as datas do contrato, dos pagamentos e da nova escritura. Uma compra que fique logo após os 180 dias não se qualifica.

Como interage com outras regras

• A isenção do único imóvel é separada; o vendedor pode se enquadrar em uma ou na outra.
• Recebimentos e compras parcelados têm regras especiais nas Perguntas e Respostas (pergunta 575): a isenção se aplica aos valores recebidos e utilizados dentro dos 180 dias, contados do primeiro contrato de venda.
• Ganhos e perdas de vendas diferentes no mesmo mês não podem ser compensados (pergunta 583).
• O programa GCAP da Receita calcula a isenção e gera o eventual DARF devido sobre a parcela tributada. Use-o para simular o caso em vez de estimar à mão.

Qual profissional consultar

Um contador pode montar o cronograma e a declaração do GCAP. Um advogado inscrito na OAB pode verificar uma permuta ou uma compra por meio de incorporação. Os profissionais são conferidos pelo leitor nos respectivos cadastros oficiais.