Fatores de redução FR1 e FR2 do ganho de capital

De onde vêm as fórmulas

O artigo 40 da Lei 11.196/2005 (publicada no Diário Oficial em 22 de novembro de 2005) exige fatores de redução na alienação, “a qualquer título”, de bens imóveis por pessoa física residente no Brasil. O texto define:

• FR1 = 1 / 1,0060^m1, em que m1 é o número de meses-calendário ou fração entre a data de aquisição e o mês de publicação da lei.
• FR2 = 1 / 1,0035^m2, em que m2 é o número de meses-calendário ou fração entre o mês seguinte ao da publicação, ou o mês da aquisição se posterior, e a venda.
• Para o imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1995, FR1 é contado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo da redução anterior a 1989 prevista no artigo 18 da Lei 7.713/1988.

A base de cálculo do imposto é o ganho multiplicado pelos fatores. Os dois fatores são menores que 1, então cada mês contado reduz um pouco mais a base, e um longo período de posse a reduz mais que um curto.

A leitura da Receita

O Perguntas e Respostas 2026 da Receita (pergunta 656) reafirma as regras em termos práticos:

O imóvel comprado depois de novembro de 2005 portanto não tem FR1, e FR2 corre a partir do mês da compra. O P&R diz que as reduções se aplicam sucessivamente, quando for o caso, cada uma sobre o ganho já reduzido pela anterior. Para vendas a partir de 1º de janeiro de 2017, a sequência é:

1. BC1 = valor da venda menos o custo de aquisição.
2. BC2 = BC1 menos a redução percentual da Lei 7.713/1988.
3. BC3 = BC2 multiplicado por FR1.
4. BC4 = BC3 multiplicado por FR2.
5. Imposto = BC4 multiplicado pelas alíquotas progressivas de 15% a 22,5%.

As alíquotas e o restante da cadeia estão em imposto sobre ganho de capital em imóvel. A Receita observa ainda que o custo de aquisição do imóvel comprado a partir de 1º de janeiro de 1996 não é atualizado pela inflação (P&R 655).

Os percentuais anteriores a 1989

O artigo 18 da Lei 7.713/1988 prevê uma redução percentual fixa conforme o ano de aquisição, para o residente que vende imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988. A tabela do P&R 656 é:

Não há redução para o imóvel adquirido a partir de 1º de janeiro de 1989.

Imóvel construído ou ampliado depois da compra do terreno

Se uma construção, ampliação ou reforma foi feita depois da compra do terreno, a Receita exige que o custo de aquisição seja dividido por data (P&R 658), pois a redução depende de quando cada parte foi adquirida. Para terreno adquirido até 31 de dezembro de 1988, as obras iniciadas até essa data e declaradas na declaração anual tomam a data do terreno para todo o imóvel; as obras iniciadas depois recebem a redução apenas para o terreno e as construções existentes em 31 de dezembro de 1988. Para terreno adquirido até 31 de dezembro de 1995, as obras iniciadas até essa data tomam o mês do terreno para os fatores, e as obras iniciadas depois tomam o mês em que foram feitas, desde que declaradas. Construir em terreno de terceiros também se qualifica (P&R 657).

O que o leitor pode fazer

• Guarde a escritura de compra e as datas das obras, pois conta o mês de cada uma.
• Use o programa GCAP: a Receita afirma que ele calcula isenções e reduções e gera o DARF. A convenção de contagem de “meses-calendário ou fração” está embutida nele.
• Não confie em uma estimativa manual para a declaração de imposto de renda. Este guia não publica um exemplo de contagem de meses porque a convenção de contagem é aplicada pelo programa e não está detalhada nas fontes lidas.

Qual profissional consultar

Um contador familiarizado com o GCAP pode calcular os fatores de um imóvel antigo. Um advogado inscrito na OAB pode ajudar quando o histórico do imóvel não é claro, por exemplo quando obras nunca foram declaradas. O leitor confere os registros profissionais nos cadastros oficiais.