Isenção de ganho de capital na venda do único imóvel

O que diz a lei

O artigo 23 da Lei 9.250/1995, no texto consolidado da Câmara dos Deputados, diz em essência: o ganho de capital auferido na venda do único imóvel que o titular possua é isento do imposto de renda, se o valor da venda for de até R$ 440.000, desde que não tenha sido feita outra venda nos últimos cinco anos. O valor de R$ 440.000 não mudou no texto consolidado lido em 15 de outubro de 2026.

O Perguntas e Respostas 2026 da Receita (pergunta 575, item 3) acrescenta como ela lê a regra: abrange terreno, terra nua, casa ou apartamento, residencial, comercial, industrial ou de lazer, urbano ou rural, de propriedade exclusiva, em condomínio ou em comunhão conjugal. A condição dos cinco anos considera qualquer outra venda de imóvel “a qualquer título”, tributada ou não.

As condições, uma a uma

1. Um único imóvel. A Receita verifica a propriedade no mês da venda. Para esse teste, cada matrícula (registro do imóvel) conta como um imóvel (Pergunta 684). Dois terrenos registrados contam como dois imóveis, a menos que tenham sido legalmente unificados e a unificação tenha sido averbada no cartório antes da venda; nesse caso, a venda como imóvel único em um só instrumento pode se qualificar (Pergunta 688).

2. Valor de R$ 440.000 ou menos. O limite se aplica ao valor da venda. Em condomínio (copropriedade), aplica-se à parte de cada coproprietário. Para um casal casado ou em união estável, aplica-se ao valor total do imóvel que possuem em comunhão (Pergunta 683).

3. Nenhuma outra venda em cinco anos. Uma venda que foi isenta também conta. A Receita também considera venda a transferência por dação em pagamento (entrega de bem para quitar dívida) feita na partilha de bens entre ex-cônjuges (Pergunta 685).

Casos que surpreendem os vendedores

• Compra de outro imóvel em construção. Se você assina contrato particular com construtora ou financiador para comprar um imóvel pronto ou em construção, passa a ter dois imóveis desde esse contrato, mesmo que não tenha pago nada, e não pode usar a isenção de único imóvel no primeiro (Pergunta 665).
• Imóvel em comum com o cônjuge. No regime de comunhão parcial de bens ou em união estável sem contrato escrito, o imóvel adquirido durante a relação pertence a ambos. Se um dos parceiros tem outro imóvel ou vendeu um nos últimos cinco anos, o casal não pode tratar o imóvel comum como o único (Pergunta 672). Na separação de bens, as condições são verificadas por cônjuge (Pergunta 683).
• Copropriedade mais outro imóvel. Se você é coproprietário de um imóvel e também tem outro em seu nome, nenhum dos dois é o “único” (Pergunta 686).
• Venda judicial de imóvel em comum. A venda determinada pela Justiça de imóvel indivisível em copropriedade é uma venda tributável (Pergunta 687).
• Imóvel recebido em dação em pagamento. A venda do único imóvel adquirido por dação em pagamento no ano anterior não se qualifica, porque a dação conta como venda dentro de cinco anos (Pergunta 685).

Leitura de um exemplo (não é exemplo oficial)

Cálculo, não valor oficial: um residente que tem um apartamento, registrado em uma matrícula, não fez nenhuma venda nos últimos cinco anos e o vende por R$ 440.000 cumpre as duas condições: não há imposto a pagar. Se o mesmo valor de venda fosse R$ 440.001, a isenção não se aplicaria e o imposto seria calculado sobre todo o ganho, pela cadeia habitual (veja imposto sobre ganho de capital em imóvel). O limite é um teto de valor, não do montante do ganho.

O que não está coberto

A isenção é distinta da isenção por reinvestimento (180 dias), que se aplica a imóveis residenciais independentemente do valor, sujeita às suas próprias condições: veja a isenção por reinvestimento em 180 dias. Ambas podem ser examinadas pelo programa GCAP da Receita, que calcula isenções e reduções e gera o DARF. É o programa a usar quando o caso está próximo dos limites acima.

Qual profissional consultar

Um contador pode conferir o histórico dos cinco anos e preparar a declaração, e um advogado inscrito na OAB pode orientar quando a situação familiar é complexa: um divórcio, uma parte herdada ou a unificação de terrenos. A verificação do registro de qualquer profissional é feita pelo leitor no cadastro oficial.