Comprar imóvel em leilão no Brasil: regras do leilão

Leilões fiduciários (Lei 9.514/1997, art. 27)

Quando o devedor que deu um imóvel em alienação fiduciária fica inadimplente e a propriedade é consolidada em nome do credor, este deve realizar um leilão público em até 60 dias do registro da consolidação (art. 27, na redação da Lei 14.711/2023). As etapas:

1. Primeiro leilão. Se o maior lance for inferior ao valor do imóvel fixado no contrato (que não pode ser inferior à base de cálculo do ITBI, art. 24, inciso VI e parágrafo único), realiza-se um segundo leilão em até 15 dias.
2. Segundo leilão. Aceita-se o maior lance se for igual ou superior ao valor total da dívida garantida, mais as despesas (incluindo os emolumentos de registro), os prêmios de seguro, os encargos legais incluindo tributos, e as contribuições condominiais (parágrafo 2º). Se nenhum lance atingir esse nível, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar um lance de no mínimo metade do valor de avaliação.
3. Nenhum lance válido. O credor fica livre para dispor do imóvel (parágrafo 5º).

Os leilões e os editais podem ser eletrônicos (parágrafo 10). O antigo devedor mantém um direito de preferência para comprar o imóvel, até a data do segundo leilão, pelo valor da dívida mais as despesas, os tributos incluindo o imposto de transmissão e o laudêmio pagos na consolidação, e os custos de cobrança (parágrafo 2º-B). Quem pretende dar lances deve saber que o antigo proprietário pode intervir até essa data. Sobre o lado do financiamento, veja alienação fiduciária e inadimplência e consolidação da propriedade.

Depois de arrematar em um leilão fiduciário

• Posse. O art. 30 dá ao credor, a seus sucessores, “inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A”, o direito à reintegração na posse, concedida liminarmente, com 60 dias para desocupar uma vez provada a consolidação. Ações judiciais sobre cláusulas do contrato ou sobre o procedimento de cobrança não suspendem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, salvo a exigência de intimação do devedor (parágrafo único).
• Penhoras e gravames. Gravames ou penhoras sobre o direito de aquisição do devedor não impedem a consolidação e a venda (parágrafo 11).
• Inquilinos. Se o imóvel estiver alugado, a locação pode ser denunciada com 30 dias de aviso, a menos que o credor tenha anuído por escrito à locação, e a denúncia deve ser feita em até 90 dias da consolidação, com cláusula contratual específica e destacada (parágrafo 7º).
• Tributos e taxas de condomínio. O devedor responde pelos tributos e encargos até a imissão do credor na posse (parágrafo 8º). Esses atrasados fazem parte do lance mínimo do segundo leilão, como acima.

Leilões judiciais (Código de Processo Civil, arts. 879 a 903)

A venda judicial é feita por iniciativa do próprio credor ou por intermédio de corretor, ou por leilão conduzido por leiloeiro público, presencial ou eletrônico (arts. 879 a 882). Pontos-chave para quem dá lances:

• O edital (art. 886) deve descrever o bem, com referência à matrícula e aos registros, informar a avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e a comissão do leiloeiro. Indica-se uma data para um segundo leilão presencial, caso não haja licitantes no primeiro.
• Preço mínimo. Não se aceita lance a “preço vil”: o preço inferior ao mínimo do edital ou, na falta dele, inferior a 50% da avaliação (art. 891).
• Pagamento. Salvo ordem em contrário do juiz, o pagamento é imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico (art. 892). O pagamento parcelado é possível por proposta escrita: no mínimo 25% à vista e o saldo em até 30 meses, garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel (art. 895). A proposta à vista prevalece sobre a parcelada.
• Empate. Em lances iguais, têm preferência o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente do executado, nessa ordem (art. 892, parágrafo 2º).
• Comissão. O leiloeiro tem direito a uma comissão paga pelo arrematante, fixada em lei ou pelo juiz (art. 884, parágrafo único).
• A venda se torna definitiva. Quando o juiz, o arrematante e o leiloeiro assinam o auto, a arrematação é “perfeita, acabada e irretratável” (art. 903), ainda que as impugnações do executado sejam depois acolhidas, restando a ação por perdas e danos. Ela ainda pode ser invalidada se feita a preço vil ou com outro vício, ou ser considerada ineficaz ou resolvida se o preço não for pago. O juiz decide se for provocado em 10 dias.
• Desistência. O arrematante pode desistir e recuperar o depósito se, em 10 dias, provar um ônus real sobre o imóvel não mencionado no edital (art. 903, parágrafo 5º, inciso I).
• Carta de arrematação. A carta de arrematação é expedida após o depósito e o pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas, e deve conter a descrição constante do registro, a cópia do auto e a prova do pagamento do imposto de transmissão, indicando qualquer ônus real (art. 901). Em seguida é registrada; veja registro do imóvel.

Dívidas que acompanham o imóvel

O art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional diz que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários ligados ao imóvel (como o IPTU) se sub-rogam no preço pago, e não são suportados pessoalmente pelo adquirente. O Código de Processo Civil (art. 908, parágrafo 1º) diz que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive as dívidas propter rem, se sub-rogam no preço da venda, segundo a ordem de preferência. Para uma unidade em condomínio, veja comprar imóvel em condomínio. O edital e a matrícula mostram o que consta; o leitor deve ler ambos.

Nota sobre a reforma tributária

O art. 263 da Lei Complementar 214/2025 designa, na adjudicação, remição ou arrematação judicial de um imóvel, o adquirente como contribuinte dos novos tributos sobre o consumo: tributada como venda no regime regular se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, ou tratada como venda por não contribuinte se não houver. 2026 é um ano de teste; veja reforma tributária: IBS, CBS e imóveis.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler o edital, os autos do processo e a matrícula, e um avaliador pode avaliar o imóvel (veja avaliador de imóveis). O leitor confere os registros nos cadastros oficiais.