Distrato de imóvel na planta: regras de devolução do dinheiro

A qual rescisão a regra se refere

O artigo 67-A trata do desfazimento de contrato firmado exclusivamente com a incorporadora, por distrato (rescisão acordada) ou por rescisão por inadimplemento absoluto do comprador. Ele não rege os casos abaixo, que têm regras próprias:

• Atraso da incorporadora além da tolerância de 180 dias: devolução de todos os valores mais a multa contratual em até 60 dias (art. 43-A).
• Arrependimento em estande de vendas em até 7 dias: devolução integral, inclusive da comissão (art. 67-A, parágrafo 10).
• Itens faltantes no quadro-resumo não corrigidos em 30 dias: justa causa para o comprador rescindir (art. 35-A, parágrafo 1).

O que é descontado da devolução

Pelo artigo 67-A, descontam-se cumulativamente:

1. A comissão de corretagem integral.
2. A cláusula penal, que não pode exceder 25% do valor pago. A incorporadora não precisa provar prejuízo para exigi-la (parágrafo 1).

Se a unidade foi colocada à sua disposição (por exemplo, com entrega das chaves), você também responde por (parágrafo 2):

• Os tributos incidentes sobre a unidade.
• As cotas de condomínio e as contribuições da associação de moradores.
• O valor de uso, 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata por dia.
• Outros encargos e despesas previstos no contrato.

Essas dívidas podem ser compensadas com a devolução (parágrafo 3). Os descontos se limitam aos valores que você efetivamente pagou, exceto a cobrança pelo uso (parágrafo 4). As consequências do distrato devem ter sido assinadas em separado no quadro-resumo (art. 35-A, parágrafo 2).

Cálculo, não um valor oficial: se você pagou R$ 200.000 à incorporadora e o contrato fixa a multa máxima de 25%, a multa é de R$ 50.000. Dos R$ 200.000 corrigidos você subtrai R$ 50.000 e a comissão; o saldo é devolvido, menos as cobranças de uso, se houver. A multa efetiva é a que o contrato diz, não necessariamente o limite.

Quando o dinheiro volta

Os prazos longos são o principal custo do distrato. Verifique no quadro-resumo se o empreendimento está sob afetação: veja patrimônio de afetação.

Como reduzir ou evitar a multa

• Comprador substituto (parágrafo 9). Nenhuma multa contratual se aplica se o comprador que deu causa ao distrato encontra um substituto que assuma os direitos e obrigações, desde que a incorporadora concorde e aprove a capacidade financeira e de crédito do substituto.
• Distrato acordado (parágrafo 13). As partes podem assinar um distrato específico, com condições diferentes das da lei.

Quando há financiamento ou leilão

O parágrafo 14 trata dos contratos de venda de imóvel a prazo, com ou sem garantia, ou com alienação fiduciária, quando o imóvel é levado a leilão em execução judicial ou extrajudicial ou em procedimento de rescisão: a devolução segue então os critérios da lei especial ou das regras gerais de execução. Para as regras do leilão do credor, veja comprar imóvel em leilão e alienação fiduciária.

Sinal em outro tipo de contrato

Fora da lei de incorporações, o sinal (arras) segue o Código Civil. Pelo artigo 418, na redação da Lei 14.905/2024, se quem deu o sinal não cumprir, a outra parte pode rescindir o contrato e ficar com ele; se quem o recebeu não cumprir, quem o deu pode rescindir o contrato e exigi-lo de volta mais o equivalente, com correção monetária, juros e honorários de advogado. Se foi acordado direito de arrependimento, o artigo 420 limita o efeito à perda do sinal ou à sua devolução mais o equivalente. Veja contrato de compra e venda e sinal.

A quem consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler o quadro-resumo e calcular a devolução, e um contador pode conferir a correção monetária. O leitor confere os registros profissionais nos cadastros oficiais. Para toda a sequência, veja como comprar um imóvel no Brasil passo a passo.