Residência para investidor imobiliário no Brasil: R$ 1 milhão

O que a lei diz sobre ser proprietário e residir

O artigo 35 da Lei de Migração: “A posse ou a propriedade de bem no Brasil não confere o direito de obter visto ou autorização de residência em território nacional, sem prejuízo do disposto sobre visto para realização de investimento.” Portanto, a questão não é se você é proprietário, mas se cumpre a regra do investimento. Desde a lei de 2017, o termo oficial é “autorização de residência”, e não “visto permanente”; isso muda a residência fiscal, tratada em residência fiscal no Brasil para proprietários de imóveis.

Condições (RN 36/2018, art. 2)

• Quem: a pessoa física que pretende, “com recursos próprios de origem externa”, investir em imóvel brasileiro (art. 1, parágrafo único).
• O quê: aquisição de imóvel “localizado em área urbana” por valor “igual ou superior a R$ 1.000.000,00”, pronto ou em construção.
• Norte e Nordeste: o mínimo “poderá ser inferior até 30% do total disposto no caput deste artigo” para imóveis nessas regiões (art. 2, § 1º). A conta é 1.000.000 × 0,70 = R$ 700.000; a resolução fixa o teto de 30%, então confirme com a autoridade o valor exato aplicado ao seu estado e à sua cidade.
• Vários imóveis: a soma de mais de um imóvel do requerente pode atingir o mínimo (§ 2º).
• Copropriedade: só é permitida se cada coproprietário tiver investido o mínimo integral (art. 3, § 1º). Um casal que compra um único imóvel de R$ 1.000.000 tem, portanto, um investimento qualificado, e não dois; veja comprar imóvel com cônjuge estrangeiro.
• Financiamento: o empréstimo pode cobrir apenas a parte que exceder R$ 1.000.000 (art. 3, § 2º).

A Payotte leu o texto consolidado na página do Ministério da Justiça (incluindo a alteração de 2021) e a redação da Resolução CNIg/MJSP 49/2024 quanto aos documentos. Não verificou alterações posteriores dos valores ou dos limites além desses dois textos. Consulte a página do Ministério na semana em que for fazer o pedido.

Documentos (art. 3, na redação da Resolução 49/2024)

O pedido é uma solicitação prévia de autorização de residência, a partir da qual se concede um visto temporário. Para imóvel pronto:

• o Registro Geral do Imóvel (a certidão da matrícula) mostrando a titularidade do investidor, sem ônus;
• uma declaração de instituição autorizada ou registrada no território nacional junto ao Banco Central do Brasil, atestando a transferência internacional de capital para a aquisição dos imóveis.

Para imóvel em construção: promessa de compra e venda registrada, declaração da transferência internacional de capital (do preço ou da entrada), o alvará de construção e o Memorial de Incorporação registrado. A resolução acrescenta outros documentos conforme a Resolução CNIg 01/2017, que a Payotte não leu. O Ministério pode fazer vistorias no local para verificar o investimento (§ 3º).

É por isso que o caminho dos recursos importa desde a primeira transferência: veja enviar dinheiro ao Brasil para comprar imóvel. Uma transferência que não possa ser comprovada como transferência internacional de capital não sustenta o pedido. O CPF também é necessário antes; veja CPF para estrangeiros.

Duração e presença

• Quatro anos de residência inicial (art. 3, § 4º).
• Depois disso, a autorização pode ser convertida em prazo indeterminado, se as condições do investimento continuarem atendidas, com cópia do CRNM (a Carteira de Registro Nacional Migratório) e certidões de antecedentes criminais (art. 5).
• Presença: o investidor “deverá permanecer no território nacional por, no mínimo, 14 (quatorze) dias, seguidos ou interpolados, a cada período de dois anos”, contados do registro na Polícia Federal (art. 6).

A Payotte não leu a taxa do pedido, o prazo de análise nem o tratamento do visto pelos consulados. Confirme esses pontos com um consulado brasileiro e com a Polícia Federal; as páginas dos consulados de Toronto, Montréal, Londres e Nova York estavam atrás de um CAPTCHA, que a Payotte não contornou.

Consequências tributárias

Residência não é o mesmo que residência fiscal, que depende do tempo de permanência e de outras regras. Para a Receita Federal, quem chega com visto permanente torna-se residente na chegada; quem chega com visto temporário torna-se residente aos 184 dias em 12 meses, ou ao obter visto permanente (IN SRF 208/2002, art. 2). O texto ainda usa “visto permanente”, e a correspondência com “autorização de residência” é uma leitura. Tornar-se residente muda a tributação do aluguel e da venda: veja imposto sobre aluguel recebido por não residente e ganho de capital de não residente.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB que atue em direito migratório e imobiliário pode verificar se o imóvel, os recursos e os documentos se encaixam na resolução; o procedimento fica com um consulado brasileiro ou com a Polícia Federal. Um banco autorizado pelo Banco Central emite a declaração de transferência de capital. Veja a página do advogado imobiliário.