Vincennes est la 4e ville la plus chère de la couverture Payotte, pour l'appartement comme pour la maison. L'appartement atteint 8 600 €/m² en 2025, la maison 10 965 €/m². Dans le Val-de-Marne, l'écart avec la médiane est spectaculaire : 81 % au-dessus pour les appartements, 128 % pour les maisons. Depuis 2021, le m² a pourtant reculé de 9,5 % pour l'un et de 10,4 % pour l'autre. La maison conserve 28 % d'avance sur l'appartement.
Frais de notaire en Val-de-Marne : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Vincennes en 2025 : ce que disent les chiffres
Sur un an, le marché est quasi immobile : l'appartement gagne 1,2 % et la maison 0,4 %. Le m² des appartements était à 9 500 € à l'origine de la série, puis 9 366 € l'année suivante, avant 8 941 € en 2023. Le plancher, 8 500 €, date de 2024. Pour la maison, le point haut est celui de 2022 (12 274 €/m²) ; la chute de 2023 l'a ramenée à 10 504 €, et elle évolue depuis entre 10 924 € et 10 965 €.
Le marché repose presque entièrement sur les appartements. On en compte 745 ventes en 2025, contre 41 pour les maisons ; au début de la période, c'était 854 contre 36. Un appartement médian se vend 405 000 €, une maison 1 200 000 €. Vincennes concentre 6 % des ventes du département, qui en totalise 13 261.
Chez les voisines, les contrastes sont nets. Montreuil, à 2 km, cote l'appartement 6 000 €/m² et la maison 6 056 €/m². Bagnolet, tout aussi proche, descend à 5 246 €/m² pour l'appartement. Fontenay-sous-Bois, à 3 km, atteint 5 560 €/m², Ivry-sur-Seine, à 5 km, 4 930 €/m². Aucune de ces villes n'approche Vincennes. Ailleurs dans le Val-de-Marne, Saint-Maur-des-Fossés monte à 5 256 €/m² pour l'appartement, tandis que Créteil tombe à 3 551 €/m².
Les loyers d'annonce comptent parmi les plus élevés du lot : 29,4 €/m² pour un appartement, la prédiction allant de 23,3 à 37,1 €/m², sur 6 873 annonces. Les petites surfaces montent à 31,1 €/m², les grandes à 29 €/m². La maison, estimée à 18,5 €/m² à partir des communes voisines faute d'annonces suffisantes (51 seulement), pèse peu. Le rendement brut d'un appartement ne dépasse pas 4,1 %.
L'arbitrage achat-location est net. Pour 50 m² à 430 000 €, avec 10 % d'apport et un crédit de 25 ans à 3,32 %, la mensualité de 2 058 € dépasse de 588 € le loyer de 1 470 €. L'achat représente 24,4 années de loyer.
Les maisons y sont rares : 36 ventes en 2021 à 12 231 €/m², 34 en 2022, 33 en 2023 et 26 en 2024, année où le prix médian est tombé à 1 117 000 €, contre 1 245 000 € en 2022. Pour les appartements, 904 ventes avaient été conclues en 2022 à 445 000 €, puis 736 en 2023 à 410 000 € et 650 en 2024 à 400 000 €. Dans le Val-de-Marne, Maisons-Alfort cote 5 426 €/m², Villejuif 4 788 €, Champigny-sur-Marne 3 642 € et Vitry-sur-Seine 3 862 €. Les annonces de petites surfaces, au nombre de 4 928, s'inscrivent dans une prédiction de 24,7 à 39,2 € le m², celles des grands logements, 1 926, de 23,1 à 36,3 €. Le prêt à taux zéro est lui aussi calé sur la zone A.
La ville est en zone Abis. Le taux voté pour la taxe foncière atteint 34,889 %, dont 34,18 % côté commune et aucune part intercommunale ; Vincennes est 9e sur 11 pour ce taux. Les ordures ménagères sont taxées à 5,46 %. Un appartement à 405 000 € coûte 30 355 € de frais de notaire, soit 7,5 % : 25 590 € de droits de mutation, 4 360 € d'émoluments. Le primo-accédant paie 28 282 €. Une maison à 1 200 000 € revient à 89 004 €, soit 7,42 %. Trois professionnels sont retenus par Payotte.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Vincennes, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 8 600 €/m² à Vincennes, une maison 10 965 €/m² (+1,2 % sur un an pour les appartements), sur 786 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 9 500 €/m² | 436 000 € | 854 | 12 231 €/m² | 36 |
| 2022 | 9 366 €/m² | 445 000 € | 904 | 12 274 €/m² | 34 |
| 2023 | 8 941 €/m² | 410 000 € | 736 | 10 504 €/m² | 33 |
| 2024 | 8 500 €/m² | 400 000 € | 650 | 10 924 €/m² | 26 |
| 2025 | 8 600 €/m² | 405 000 € | 745 | 10 965 €/m² | 41 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Vincennes
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Vincennes : 29,4 €/m² charges comprises (entre 23,3 €/m² et 37,1 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 29,4 €/m² | 23,3 €/m² – 37,1 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 31,1 €/m² | 24,7 €/m² – 39,2 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 29,0 €/m² | 23,1 €/m² – 36,3 €/m² |
| Maison | 18,5 €/m² | 11,0 €/m² – 31,1 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes. Ici, au moins une valeur est estimée à la maille.
Taxe foncière à Vincennes
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 34,89 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 5,46 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 34,18 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,22 % |
| Autres TSE | 0,16 % |
| GEMAPI | 0,14 % |
| TASA | 0,19 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Vincennes
À Vincennes, la commune est classée en zone Abis (barèmes de la zone A pour le PTZ). Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Vincennes ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 2 058 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 1 470 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 24,4 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 430 000 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 32 200 € |
| Apport (10 % du prix) | 43 000 € |
| Mensualité hors assurance | 2 058 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 1 160 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 1 470 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Vincennes ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Vincennes est de 8 600 €/m², sur 745 ventes (+1,2 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Vincennes ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 10 965 €/m² à Vincennes, pour un prix médian de 1 200 000 € (41 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Vincennes ?
Pour un appartement ancien au prix médian de Vincennes (405 000 €), les frais réglementés sont de 30 355 €, soit 7,5 % du prix ; 28 282 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Vincennes ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Vincennes est de 29,4 €/m² charges comprises (entre 23,3 €/m² et 37,1 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Vincennes ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 34,89 % à Vincennes (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (5,46 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Vincennes ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. À Vincennes, le prix médian d'un appartement a baissé de 7,1 % entre 2021 et 2025 (de 436 000 € à 405 000 €) : une revente au prix médian ne dégage pas de plus-value, donc pas d'impôt. Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).