Fontenay-sous-Bois se range parmi les villes les plus chères suivies par Payotte, et sa maison est encore mieux placée que son appartement : 20e rang pour l'un, 17e pour l'autre. Les appartements se vendent 5 560 €/m², 17 % au-dessus du Val-de-Marne, et les maisons 7 018 €/m², 46 % au-dessus. Depuis 2021, le prix des deux a reculé d'environ un dixième : 11,3 % pour les appartements, 11,2 % pour les maisons.
Frais de notaire en Val-de-Marne : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Fontenay-sous-Bois en 2025 : ce que disent les chiffres
Cette baisse n'a pas été linéaire. Les appartements sont passés de 6 266 €/m² en 2021 à 6 565 en 2022, puis 6 219, 5 673 et enfin 5 560, soit 2 % de moins sur un an. Les maisons ont rebondi de 8,4 % en 2025 après un point bas à 6 477 €/m² en 2024, loin de leur sommet de 8 000 atteint en 2022. La maison dépasse l'appartement de 26 %. Les ventes totales sont passées de 666 en 2021 à 525 en 2025, soit 4 % du département, avec 371 appartements et 154 maisons. En 2021, 466 appartements et 200 maisons avaient été vendus, contre 315 et 117 en 2024. Le bien médian en appartement valait 296 000 € pour 2021, 300 000 € pour 2022, 271 000 € pour 2023 puis 261 000 € pour 2024. Pour la maison, 625 000 €, 676 000 €, 586 000 € puis 577 000 € sur ces quatre années. Le mètre carré de maison atteignait 7 901 € dès 2021 et 7 258 € pour 2023. L'année 2022 a vu 439 ventes d'appartements et 201 de maisons ; 2023 en a compté 362 et 137. Dans le département, Vitry-sur-Seine est à 3 862 €/m² en appartement, Champigny-sur-Marne à 3 642 € et Choisy-le-Roi à 3 483 €.
Autour de la ville, l'éventail est large. Montreuil, à 2 km, tourne à 6 000 €/m² en appartement. Vincennes, à 3 km, monte à 8 600, et jusqu'à 10 965 pour la maison. Rosny-sous-Bois, également à 3 km, descend à 3 754 et 4 583. Bagnolet, à 4 km, s'établit à 5 246 et 6 471. Dans le département, Créteil propose des appartements à 3 551 €/m², Saint-Maur-des-Fossés à 5 256 et Maisons-Alfort à 5 426. Le médian départemental plafonne à 4 750 €/m² en appartement et 4 811 €/m² en maison, ce qui explique l'écart de la ville avec le reste de la Val-de-Marne. Les autres villes suivies du département se situent plus bas : Ivry-sur-Seine à 4 930 €/m², Alfortville à 4 906, Villejuif à 4 788. Seule Vincennes passe devant Fontenay-sous-Bois.
Les loyers d'annonce d'un appartement se placent à 22,9 €/m², sur 4 814 annonces. Les petits logements grimpent à 25,7 €/m², les grands retombent à 21 €/m². La maison s'annonce à 19,6 €/m², mais sur 189 annonces seulement, avec une prédiction très large, de 11,6 à 33 €/m². Le rendement brut d'un appartement est de 4,9 %, bien en dessous de ce que l'on observe dans les villes moins chères.
La simulation pour 50 m² à 278 000 € donne une mensualité de 1 332 € pour un prêt de 25 ans à 3,32 %, soit 187 € de plus qu'un loyer de 1 145 €. Les frais de notaire atteignent 20 764 € pour un appartement à 275 000 €, soit 7,55 %, et 48 355 € pour une maison à 649 000 €, soit 7,45 %. La taxe foncière, 40,689 %, se classe au 5e rang parmi 11 villes du département. Le zonage est Abis. Payotte y a retenu 3 professionnels. Un primo-accédant paie 19 356 € pour l'appartement, au taux de 4,5 %.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Fontenay-sous-Bois, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 5 560 €/m² à Fontenay-sous-Bois, une maison 7 018 €/m² (-2 % sur un an pour les appartements), sur 525 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 6 266 €/m² | 296 000 € | 466 | 7 901 €/m² | 200 |
| 2022 | 6 565 €/m² | 300 000 € | 439 | 8 000 €/m² | 201 |
| 2023 | 6 219 €/m² | 271 000 € | 362 | 7 258 €/m² | 137 |
| 2024 | 5 673 €/m² | 261 000 € | 315 | 6 477 €/m² | 117 |
| 2025 | 5 560 €/m² | 275 000 € | 371 | 7 018 €/m² | 154 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Fontenay-sous-Bois
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Fontenay-sous-Bois : 22,9 €/m² charges comprises (entre 18,4 €/m² et 28,6 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 22,9 €/m² | 18,4 €/m² – 28,6 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 25,7 €/m² | 21,2 €/m² – 31,3 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 21,0 €/m² | 16,0 €/m² – 27,5 €/m² |
| Maison | 19,6 €/m² | 11,6 €/m² – 33,0 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière à Fontenay-sous-Bois
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 40,69 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,11 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 39,98 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,22 % |
| Autres TSE | 0,16 % |
| GEMAPI | 0,14 % |
| TASA | 0,19 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Fontenay-sous-Bois
À Fontenay-sous-Bois, la commune est classée en zone Abis (barèmes de la zone A pour le PTZ). Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Fontenay-sous-Bois ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 1 332 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 1 145 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 20,2 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 278 000 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 20 985 € |
| Apport (10 % du prix) | 27 800 € |
| Mensualité hors assurance | 1 332 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 750 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 1 145 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Fontenay-sous-Bois ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Fontenay-sous-Bois est de 5 560 €/m², sur 371 ventes (-2 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Fontenay-sous-Bois ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 7 018 €/m² à Fontenay-sous-Bois, pour un prix médian de 649 000 € (154 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Fontenay-sous-Bois ?
Pour un appartement ancien au prix médian de Fontenay-sous-Bois (275 000 €), les frais réglementés sont de 20 764 €, soit 7,55 % du prix ; 19 356 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Fontenay-sous-Bois ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Fontenay-sous-Bois est de 22,9 €/m² charges comprises (entre 18,4 €/m² et 28,6 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Fontenay-sous-Bois ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 40,69 % à Fontenay-sous-Bois (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (6,11 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Fontenay-sous-Bois ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. À Fontenay-sous-Bois, le prix médian d'un appartement a baissé de 7,1 % entre 2021 et 2025 (de 296 000 € à 275 000 €) : une revente au prix médian ne dégage pas de plus-value, donc pas d'impôt. Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).