Maisons-Alfort occupe le 23e rang des appartements et le 27e rang des maisons dans le classement Payotte, et dépasse nettement le Val-de-Marne : la médiane départementale est battue de 14 % en appartement et de 32 % en maison. Pourtant, les prix reculent depuis 2021, de 7,4 % pour les appartements et de 9,8 % pour les maisons. Sur la dernière année, les appartements sont quasi stables, avec 0,1 % de baisse, alors que les maisons perdent 4,4 %. L'écart entre les deux types de biens est de 17 % au m².
Frais de notaire en Val-de-Marne : le taux départemental et le détail par tranche de prix.
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Maisons-Alfort en 2025 : ce que disent les chiffres
Le sommet date de 2022 pour les deux marchés. Les appartements se vendaient alors 6 000 €/m², les maisons 7 659 €/m². Depuis, la pente est descendante : 5 577 € puis 5 429 € puis 5 426 €/m² en appartement, 7 114 € puis 6 647 € puis 6 357 €/m² en maison. Le prix médian d'une maison est tombé de 683 000 € à 578 000 €, celui d'un appartement de 295 000 € à 277 000 €. Dès 2021, le mètre carré valait 5 861 € pour un appartement et 7 047 € pour une maison. L'année 2022 avait vu 638 ventes d'appartements et 101 de maisons ; 2023 a compté 447 puis 82, et 2024 435 puis 81. Le bien médian a baissé sans interruption : 288 000 €, 276 000 € puis 258 000 € pour l'appartement sur 2022 à 2024 ; 673 000 €, 645 000 € puis 605 000 € pour la maison. Dans le Val-de-Marne, Fontenay-sous-Bois est à 5 560 €/m² en appartement, Ivry-sur-Seine à 4 930 € et Villejuif à 4 788 € ; Champigny-sur-Marne reste à 3 642 € et Choisy-le-Roi à 3 483 €.
Les appartements dominent le volume : 531 ventes en 2025, contre 88 pour les maisons. Les appartements étaient 627 en 2021, les maisons 139. Le département compte 13 261 ventes et la ville en capte 5 %. Ses médianes sont de 4 750 €/m² pour les appartements et de 4 811 €/m² pour les maisons, un niveau très proche entre les deux types de biens, alors que la ville creuse un écart de 17 % entre eux.
Les voisines sont très contrastées. Alfortville, qui touche presque la ville à 1 km, se vend 4 906 €/m² en appartement et 6 024 €/m² en maison, soit moins que Maisons-Alfort pour les maisons. Créteil, à 2 km, tombe à 3 551 €/m² pour les appartements. Vitry-sur-Seine, à 4 km, est à 3 862 €/m². Saint-Maur-des-Fossés, à la même distance, monte à 5 256 €/m². Vincennes, plus loin dans le département, atteint 8 600 €/m².
Les loyers d'annonce sont élevés : 23,6 €/m² pour les appartements, sur 3 002 annonces. Les petites surfaces grimpent à 26,3 €/m², les grandes redescendent à 22,2 €/m². Les maisons se louent 21,5 €/m², d'après 107 annonces. Le rendement brut est de 5,2 %.
Pour 50 m² à 271 300 €, la mensualité de 1 300 € dépasse le loyer de 1 180 €. L'écart est de 120 € par mois, avec 10 % d'apport et un taux de 3,32 %. Le prix du bien correspond à 19,2 années de loyers.
Le taux global de taxe foncière est de 29,665 %, le plus bas des 11 villes Payotte du Val-de-Marne, où il est classé 11e. La commune en prélève 28,62 points et l'intercommunalité aucun. La ville est en zone Abis. Les frais de notaire s'élèvent à 20 912 € pour un appartement, soit 7,55 %, et à 43 118 € pour une maison, soit 7,46 %. Le taux départemental des droits est de 5 %, et de 4,5 % pour un primo-accédant, ce qui ramène les frais à 19 494 € sur l'appartement. Trois professionnels y sont retenus.
Données au 12 octobre 2026 : DVF (DGFiP, ventes 2021-2025), carte des loyers de l'État, fichier REI (DGFiP), zonage A/B/C et barème départemental des droits de mutation.
Prix de l'immobilier : Maisons-Alfort, 2025
En bref : en 2025, un appartement s'est vendu en médiane 5 426 €/m² à Maisons-Alfort, une maison 6 357 €/m² (-0,1 % sur un an pour les appartements), sur 619 ventes de logements.
| Année | Appartements, médiane au m² | Prix médian | Ventes | Maisons, médiane au m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 5 861 €/m² | 295 000 € | 627 | 7 047 €/m² | 139 |
| 2022 | 6 000 €/m² | 288 000 € | 638 | 7 659 €/m² | 101 |
| 2023 | 5 577 €/m² | 276 000 € | 447 | 7 114 €/m² | 82 |
| 2024 | 5 429 €/m² | 258 000 € | 435 | 6 647 €/m² | 81 |
| 2025 | 5 426 €/m² | 277 000 € | 531 | 6 357 €/m² | 88 |
Source : DVF, DGFiP (Licence Ouverte), données à fin 2025, édition de mai 2026 (relevé le 12 octobre 2026). Ventes portant un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial ; prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, bornes 500-30 000 €/m² ; médianes par année civile ; case vide sous le seuil de ventes. Seuil : 10 ventes par case.
Loyers à Maisons-Alfort
Loyer d'annonce médian d'un appartement à Maisons-Alfort : 23,6 €/m² charges comprises (entre 18,8 €/m² et 29,6 €/m² dans 95 % des cas), d'après la carte des loyers 2025 de l'État.
| Logement | Loyer au m² | Fourchette |
|---|---|---|
| Appartement | 23,6 €/m² | 18,8 €/m² – 29,6 €/m² |
| Appartement 1-2 pièces | 26,3 €/m² | 20,8 €/m² – 33,2 €/m² |
| Appartement 3 pièces et plus | 22,2 €/m² | 18,1 €/m² – 27,3 €/m² |
| Maison | 21,5 €/m² | 14,3 €/m² – 32,1 €/m² |
Source : "Carte des loyers" - Indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025, Licence Ouverte. Loyers d'annonce au m², charges comprises, logements loués vides, estimés par le ministère à partir des annonces en ligne ; intervalle de prédiction à 95 %. « Maille » : commune estimée avec ses voisines, faute d'annonces suffisantes.
Taxe foncière à Maisons-Alfort
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025 : 29,67 %, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. S'y ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,23 % en zone à taux plein.
| Part | Taux |
|---|---|
| Commune | 28,62 % |
| Syndicats | 0,34 % |
| Taxe spéciale d’équipement | 0,22 % |
| Autres TSE | 0,16 % |
| GEMAPI | 0,14 % |
| TASA | 0,19 % |
Source : DGFiP, fichier de recensement des éléments d’imposition à la fiscalité directe locale (REI), édition 2025, Licence Ouverte.
PTZ à Maisons-Alfort
À Maisons-Alfort, la commune est classée en zone Abis (barèmes de la zone A pour le PTZ). Un couple peut obtenir jusqu'à 112 500 € de prêt à taux zéro pour un appartement neuf (revenu retenu inférieur à 73 500 €) ; une famille de 4, jusqu'à 157 500 €. Le calcul selon vos revenus.
Acheter ou louer à Maisons-Alfort ?
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, l'achat coûte 1 300 € par mois de crédit (sur 25 ans à 3,32 %, avec 10 % d'apport et les frais de notaire financés), contre 1 180 € de loyer pour la même surface. Le prix représente 19,2 années de loyer.
| Prix (50 m² au prix médian) | 271 300 € |
|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 20 491 € |
| Apport (10 % du prix) | 27 130 € |
| Mensualité hors assurance | 1 300 € |
| Dont intérêts, première année (environ) | 732 € par mois |
| Loyer d'annonce pour 50 m² | 1 180 € |
Hypothèses de Payotte (surface, apport, durée) ; données : DVF, carte des loyers, Banque de France, barème DGFiP. Ne comprend ni l'assurance, ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'évolution des prix : un ordre de grandeur, pas un conseil.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'un appartement à Maisons-Alfort ?
En 2025, le prix médian d'un appartement vendu à Maisons-Alfort est de 5 426 €/m², sur 531 ventes (-0,1 % par rapport à 2024). Source : DVF (DGFiP).
Combien coûte une maison à Maisons-Alfort ?
En 2025, une maison s'est vendue en médiane 6 357 €/m² à Maisons-Alfort, pour un prix médian de 578 000 € (88 ventes). Source : DVF (DGFiP).
Combien de frais de notaire pour acheter à Maisons-Alfort ?
Pour un appartement ancien au prix médian de Maisons-Alfort (277 000 €), les frais réglementés sont de 20 912 €, soit 7,55 % du prix ; 19 494 € pour un primo-accédant. Formalités et débours en sus.
Quel est le loyer moyen au m² à Maisons-Alfort ?
Le loyer d'annonce médian d'un appartement à Maisons-Alfort est de 23,6 €/m² charges comprises (entre 18,8 €/m² et 29,6 €/m²), selon la carte des loyers de l'État.
Quel est le taux de taxe foncière à Maisons-Alfort ?
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 29,67 % à Maisons-Alfort (DGFiP, REI). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale ; la taxe d'ordures ménagères (6,23 % en zone à taux plein) s'ajoute.
Combien d'impôt sur la plus-value en vendant à Maisons-Alfort ?
La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre logement, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements après 30 ans ; une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. À Maisons-Alfort, le prix médian d'un appartement a baissé de 6,1 % entre 2021 et 2025 (de 295 000 € à 277 000 €) : une revente au prix médian ne dégage pas de plus-value, donc pas d'impôt. Sources : CGI, art. 150 U à 150 VH et 1609 nonies G (DGFiP, BOFiP).