Alquilar una vivienda en España siendo no residente: impuestos

La base legal: artículo 24 y artículo 25

El texto refundido de la Ley del IRNR fija la base y el tipo:

• Artículo 24.1. La base imponible es el importe íntegro (“su importe íntegro”), determinado conforme a las normas del impuesto sobre la renta de las personas físicas, “sin que sean de aplicación los porcentajes multiplicadores del artículo 23.1 […] ni las reducciones”. Por tanto, no se aplican las reducciones de las que disfrutan los residentes por la renta de una vivienda alquilada como residencia.
• Artículo 24.6. Para los contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la UE, la base puede reducirse por los gastos previstos en la ley del IRPF, “siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España” y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España. El texto aplica la misma regla a los residentes en un Estado del EEE que intercambie información con España.
• Artículo 25.1.a. El tipo general es del 24 %. Es del 19 % para los residentes en otro Estado miembro de la UE o del EEE con intercambio efectivo de información tributaria.

Desde el Brexit, los propietarios británicos están fuera de la UE. Un propietario canadiense o estadounidense nunca estuvo en ella. Los tres entran en el grupo del 24 % sobre la renta íntegra. El convenio España-Canadá deja a España libre de gravar la renta de un inmueble situado en España (artículo VI): consulta el convenio España-Canadá y los inmuebles.

Ejemplo práctico (un cálculo con cifras supuestas)

Toma una renta anual de 12.000 €.

Los 3.000 € de gastos son una hipótesis elegida para la aritmética. Qué es deducible lo determina la ley del IRPF y tu asesor; esta guía solo reproduce el principio. Tu propio impuesto en tu país de residencia es otra cuestión, y puede haber una deducción allí en virtud del convenio.

¿Y si la vivienda se alquila solo parte del año?

El artículo 24 se refiere a la renta efectivamente percibida, y la declaración deberá indicar, desde 2027, el número de días en que la vivienda estuvo alquilada o a tu disposición (una casilla nueva del modelo). Los textos leídos no explican cómo interactúan las reglas de la renta y de la renta imputada en un año mixto; pregunta a la AEAT o a tu asesor, y consulta el impuesto de no residentes por una vivienda para la regla de la renta imputada.

Presentación: agrupada o por separado

La declaración es el modelo 210; los detalles están en la guía del modelo 210. Para el alquiler, la página de la AEAT indica:

• desde la renta devengada en 2024, el periodo de agrupación de las rentas es anual en lugar de trimestral;
• si agrupas la renta de todo el año y resulta un impuesto a pagar, el plazo es del 1 al 20 de abril del año siguiente para las rentas devengadas desde 2026 (era del 1 al 20 de enero para 2024 y 2025);
• si optas por declarar cada renta por separado, la renta devengada hasta septiembre de 2026 se declara en los primeros 20 días de abril, julio, octubre y enero por el trimestre anterior, y la renta devengada desde octubre de 2026, del 1 al 20 de abril del año siguiente.

Así, un inquilino que pague desde julio de 2026 genera una primera declaración en los primeros 20 días de octubre de 2026 (julio a septiembre) si declaras por separado, y el resto en abril de 2027. La AEAT dice también que la renta de abril a septiembre de 2026 declarada sin agrupar mantiene sus plazos de julio y octubre. Estas fechas proceden de la Orden HAC/623/2026, tal como las describe la AEAT; la orden en sí no se leyó.

La agrupación exige el mismo tipo de renta y el mismo tipo de gravamen, y el mismo inmueble; para las rentas devengadas desde 2018, el pagador no tiene que ser el mismo. Para un calendario de declaraciones, usa la tabla de la guía del modelo 210.

Qué pedirá el modelo desde 2027

Las declaraciones presentadas desde el 1 de enero de 2027 llevan un nuevo anexo para detallar los gastos deducibles del inmueble alquilado, y las casillas de días y de cuota de titularidad. Si eres propietario de la UE o del EEE, conserva tus facturas; un propietario de fuera de la UE no usa el anexo para reducir la base.

Otros puntos para arrendadores

El impuesto sobre la renta es solo una parte. Un contrato de arrendamiento, la fianza y, en algunas ciudades, un registro son cuestiones de ámbito autonómico o de Derecho civil; consulta alquilar tu vivienda en España y la fianza del alquiler. La versión para residentes de este impuesto se explica en el IRPF de los rendimientos del alquiler, que no se aplica a ti salvo que te conviertas en residente fiscal en España.

Qué profesional consultar

Un asesor fiscal, o un abogado colegiado en un colegio de abogados español, puede preparar las declaraciones del modelo 210, y una agencia de alquiler puede gestionar el arrendamiento. Para saber si debes nombrar un representante fiscal, consulta el representante fiscal de no residentes. La calculadora del impuesto de no residentes te da una estimación.