Británicos que compran vivienda en España tras el Brexit: qué cambió

Impuestos: lo que cuenta es la residencia, no el pasaporte

La ley del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) fija sus tipos según el lugar donde vive el propietario. El artículo 25.1.a establece el 24 % con carácter general y el 19 % para los contribuyentes residentes en otro Estado de la UE o del EEE con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria. El criterio es el país de residencia, no la nacionalidad. Un ciudadano británico que vive en Francia está en el grupo del 19 %; uno que vive en Inglaterra, no.

Para un propietario residente en el Reino Unido se derivan tres consecuencias:

• El alquiler tributa por el importe bruto. El artículo 24.1 fija la base imponible en el importe íntegro, sin que sean de aplicación las reducciones de la ley del IRPF. El artículo 24.6, que permite deducir los gastos vinculados a la renta obtenida en España, está redactado para los residentes en otros Estados miembros de la UE (y del EEE cuando existe intercambio de información). Por eso un residente en el Reino Unido paga el 24 % de la renta cobrada, sean cuales sean los intereses de la hipoteca, los gastos de comunidad, el impuesto sobre el inmueble o las reparaciones.
• Las ganancias por venta tributan al 19 % para todo no residente, comunitario o no (artículo 25.1.f.3). El Brexit no cambió ese tipo. El comprador retiene el 3 % del precio como pago a cuenta (artículo 25.2).
• Sin exención por reinversión. La exención de la ganancia por la antigua vivienda habitual en España que se reinvierte en una nueva vivienda habitual (disposición adicional 7ª de la misma ley) está reservada a los residentes en Estados miembros de la UE y a los residentes en el EEE con intercambio de información. Un residente en el Reino Unido no puede aplicarla.

El convenio entre los dos países no cambia estos tipos; consulta el convenio de doble imposición España-Reino Unido para ver qué dicen realmente los artículos 6, 13 y 22. Para una estimación, usa la calculadora del impuesto de no residentes.

Representantes fiscales e impuesto sobre el patrimonio

El artículo 10 de la ley del IRNR obliga a los residentes de fuera de la UE a nombrar un representante en España en determinados casos, entre ellos cuando la Administración tributaria lo requiere «debido a la cuantía y características de la renta obtenida o a la posesión de un bien inmueble en territorio español». No es automático. En cambio, para el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, el artículo 3.Seis de la Ley 38/2022 hace obligatorio el nombramiento para los contribuyentes que no residan en otro Estado miembro de la UE. Ese impuesto se aplica por encima de 3.000.000 € de patrimonio neto; consulta el impuesto sobre el patrimonio de los no residentes.

Zonas militares: los compradores británicos ahora necesitan permiso

La ley española restringe la propiedad de extranjeros en zonas declaradas por razones de defensa nacional. La exención de la ley alcanza a las personas físicas con la nacionalidad de un Estado miembro de la UE (el texto dice «Comunidad Económica Europea»). La guía del FCDO afirma que, desde el 1 de enero de 2021, los nacionales británicos que compren en esas zonas, «incluidos quienes entran en el ámbito del Acuerdo de Retirada» (traducción libre), deben cumplir los requisitos de terceros países y obtener un permiso militar del Ministerio de Defensa antes de la compra. Se aplica a las compras nuevas o a las obras de construcción a partir de esa fecha. Las zonas que enumera incluyen todas las islas (Baleares y Canarias), la zona de Cartagena, el Estrecho de Gibraltar, la bahía de Cádiz, la costa gallega, las fronteras con Francia, Andorra y Portugal, Ceuta y Melilla; los núcleos urbanos de las localidades no fronterizas quedan fuera de la regla. El panorama completo está en zonas militares y compradores extranjeros. Esa página del FCDO es del 13 de mayo de 2021 y declara que está en revisión, así que confirma la situación actual con el notario o un abogado antes de firmar.

Visitas: 90 días en cualquier período de 180

La guía de entrada del FCDO dice que los viajeros británicos pueden ir al espacio Schengen, incluida España, sin visado durante un máximo de 90 días en cualquier período de 180 días como turistas o para visitar a familiares y amigos, y que las visitas a otros países Schengen en los 180 días anteriores cuentan. Tener una vivienda no amplía ese margen. Quedarse más tiempo del permitido puede acarrear una prohibición de entrada de hasta tres años, según la misma página. El tiempo pasado en España con un permiso de residencia o un visado de larga duración no cuenta para los 90 días. La guía también describe el Sistema de Entradas y Salidas de la UE, que registra datos biométricos en la frontera en las estancias cortas; los residentes de larga duración con tarjeta de residencia están exentos. En la frontera pueden pedirte un justificante de domicilio si te alojas en tu propia vivienda.

Quedarse más tiempo es una cuestión de residencia, y también fiscal: pasar más de 183 días en un año natural te convierte en residente fiscal en España (consulta la residencia fiscal en España). Los dos umbrales son distintos e independientes.

Lo que el Acuerdo de Retirada sigue protegiendo

El FCDO dice que las personas que se trasladaron a España antes del 1 de enero de 2021 y han vivido allí legalmente desde entonces tienen derechos en virtud del Acuerdo de Retirada. Su prueba es la tarjeta de identidad de extranjero (TIE); el antiguo certificado verde no se acepta como prueba para la exención del Sistema de Entradas y Salidas, y el FCDO recomienda canjearlo. Estos residentes no necesitan permiso de trabajo ni visado, según la guía. Nada en esa página extiende esas protecciones a los permisos de compra en zonas militares ni a los tipos impositivos de más arriba.

Declaración de inversión extranjera y NIE

Las compras de más de 500.000 € por un no residente se declaran al Registro de Inversiones, sea cual sea la nacionalidad: consulta declarar una inversión extranjera. Un extranjero que compra necesita además un NIE, que según el FCDO puede solicitarse en la embajada o el consulado de España en el Reino Unido o a través de un representante.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede decirte si un inmueble concreto está en una zona restringida y solicitar el permiso; un asesor fiscal puede comparar los resultados del 24 % y del 19 % para tu residencia. Payotte no recomienda empresas.