NIE para comprar vivienda en España: qué es y cuánto cuesta

Qué es el NIE, según la ley

El artículo 205.1 del reglamento de extranjería dice que los extranjeros “que por sus intereses económicos, profesionales, sociales o de cualquier otra índole, se relacionen con España” reciben un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. El número te acompaña en todos los documentos que se te expidan. No es un permiso de residencia: la página del consulado de Londres (en inglés) explica que un NIE obtenido a través de una oficina consular no da derecho a residir en España ni sirve para acreditar la residencia.

El reglamento vigente es el Real Decreto 1155/2024, de 19 de noviembre, que entró en vigor a los seis meses de su publicación, el 20 de mayo de 2025, y derogó el reglamento de 2011. Algunas páginas consulares siguen citando el real decreto de 2011. El artículo sobre el NIE es sustancialmente el mismo, pero cita el texto nuevo.

Por qué lo necesita un comprador

Tres motivos, todos apoyados en los textos:

1. Número fiscal. El artículo 20 del Real Decreto 1065/2007 dice que, para las personas físicas que no tengan la nacionalidad española, el número de identificación fiscal es el NIE asignado conforme a la normativa de extranjería. El artículo 18 establece que necesitas un número fiscal para las relaciones con trascendencia tributaria, y una compra las tiene: impuesto de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados y, más adelante, la declaración de no residentes.
2. La escritura. El artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria dispone que no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de los documentos por los que se adquieran bienes inmuebles si no se consignan en ellos “todos los números de identificación fiscal de los comparecientes”. El artículo 24 de la Ley del Notariado añade que el Consejo General del Notariado comunica a la Administración tributaria las operaciones en las que no se facilitó el número fiscal al notario. Una escritura sin tu NIE es, en derecho, una escritura defectuosa que el Registro no inscribirá.
3. Trámites posteriores. Todas las declaraciones que presentes después como propietario no residente, desde la declaración anual de la renta imputada hasta la venta, utilizan el mismo número. La guía de impuestos de no residentes muestra dónde interviene.

Quién lo concede y cómo pedirlo

El NIE lo concede la Dirección General de la Policía. El artículo 205.3 dice que se concede de oficio a las personas que solicitan un documento de residencia, pero no a las vinculadas con España por intereses económicos, profesionales o sociales, que deben solicitarlo. Para estos solicitantes se aplican dos condiciones:

• no deben encontrarse en España en situación irregular;
• deben exponer los motivos por los que lo solicitan.

Conforme al artículo 205.4, puedes solicitarlo en persona directamente ante la Policía, o a través de oficinas de extranjeros o comisarías. Si no estás en España, lo solicitas a la Comisaría General de Extranjería y Fronteras a través de las oficinas consulares españolas en el extranjero. La guía solicitar el NIE desde el extranjero explica la vía consular.

El mismo procedimiento se aplica a los certificados de residente y de no residente (artículo 205.5).

El plazo de cinco días y el silencio

El procedimiento “habrá de ser resuelto en el plazo máximo de cinco días desde la entrada de la solicitud en el registro del órgano competente”. La resolución debe notificarse en ese plazo, “transcurrido el cual sin haber obtenido respuesta, se entenderá que la solicitud ha sido desestimada”. Dicho en palabras llanas, el silencio significa denegación, lo contrario de la aprobación tácita. Los consulados indican un plazo práctico más largo. La página de Londres (en inglés) indica que el NIE se expide normalmente en tres semanas, y la del consulado de Montreal indica dos semanas. Tenlo en cuenta antes de la fecha de firma, y no tomes la falta de respuesta como una aprobación.

Errores que conviene evitar

• Esperar a la cita con el notario para pedirlo. La vía consular tarda semanas.
• Usar una versión antigua del reglamento. La referencia es el artículo 205 del Real Decreto 1155/2024.
• Creer que el NIE da derechos de residencia o te exime de presentar declaraciones. Te identifica, nada más.
• Confundirlo con el número de identificación fiscal de una sociedad, que tiene otro formato.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede obtener un NIE por ti con un poder, cuando el consulado admita un representante. El notario que prepara la escritura te pedirá el número y te avisará si falta. Consulta comprar vivienda en España siendo extranjero para ver toda la secuencia.