El convenio de doble imposición España–Reino Unido y tu vivienda en España

Qué cubre el convenio

El artículo 1 dice: «El presente Convenio se aplica a las personas residentes de uno o de ambos Estados contratantes». La residencia, no la nacionalidad, es lo que da acceso. Abarca los impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio. El artículo 2 enumera, para España, el IRPF, el impuesto sobre sociedades, el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR), el impuesto sobre el patrimonio y los impuestos locales sobre la renta y el patrimonio; para el Reino Unido, el impuesto sobre la renta, el impuesto sobre sociedades y el impuesto sobre las ganancias de capital. Los impuestos de compra (ITP, IVA, impuesto sobre actos jurídicos documentados en las escrituras), el impuesto anual sobre inmuebles (IBI) y el impuesto de sucesiones y donaciones no figuran en esa lista, así que los artículos del convenio que siguen no los resuelven.

El texto del BOE muestra el convenio en vigor desde el 12 de junio de 2014. El texto consolidado lleva una nota según la cual puede haber sido afectado por el convenio multilateral contra la erosión de bases imponibles (el «MLI»), y la página del Gobierno británico, actualizada por última vez el 28 de abril de 2026, publica un texto sintetizado que combina ambos. Si una cuestión depende de una redacción precisa, lee ese documento sintetizado.

Artículo 4: cuál es «tu» país

El artículo 4 define al residente como la persona sujeta a imposición en un Estado por razón de su domicilio, residencia, sede de dirección o un criterio análogo. Si una persona física es residente de ambos países según sus legislaciones internas, el artículo 4.2 aplica una escala de criterios en este orden:

1. el Estado donde tenga una vivienda permanente a su disposición; si la tiene en ambos, el Estado con el que mantenga relaciones personales y económicas más estrechas (el «centro de intereses vitales»);
2. si no puede determinarse, o no tiene vivienda permanente en ninguno, el Estado donde viva habitualmente;
3. si vive habitualmente en ambos o en ninguno, el Estado del que sea nacional;
4. si es nacional de ambos o de ninguno, las autoridades tributarias lo resuelven de común acuerdo.

Esto importa a quien pasa varios meses al año en cada país. La residencia fiscal española en el derecho interno se explica en residencia fiscal en España y la regla de los 183 días; el convenio decide después, para quienes quedan atrapados por ambos sistemas, qué Estado se considera el de residencia.

Artículo 6: rentas de un inmueble en España

El artículo 6.1 dice que las rentas que un residente de un Estado obtenga de bienes inmuebles situados en el otro Estado «pueden someterse a imposición en ese otro Estado». El artículo 6.3 lo extiende a los rendimientos derivados de la utilización directa, el arrendamiento o cualquier otra forma de explotación. Así, el alquiler de un piso en España puede ser gravado por España. El convenio no dice cómo: lo deja a la normativa española del impuesto de no residentes, que grava la renta bruta de un no residente al 24 %, o al 19 % para los residentes en otros Estados de la UE o del EEE con intercambio efectivo de información, y solo permite deducir gastos a esos residentes UE/EEE (artículos 24 y 25 de la ley del IRNR). Un residente en el Reino Unido queda fuera de ese grupo. Las consecuencias se explican en compradores británicos en España tras el Brexit.

Artículo 13: ganancias por la venta

El artículo 13.1 permite que el Estado donde está el inmueble grave la ganancia de su venta. El artículo 13.4 alcanza a las acciones, distintas de las que se negocian regularmente, cuyo valor proceda en más de un 50 % de bienes inmuebles situados en ese Estado, y el 13.5 alcanza a los derechos que otorgan el uso de esos bienes. España aplica el 19 % a la ganancia de un no residente (artículo 25.1.f de la ley del IRNR), con una retención del 3 % que practica el comprador como pago a cuenta. Los mecanismos se explican en las guías nacionales sobre la venta; este artículo del convenio es la razón por la que España tiene derecho a gravar.

Artículo 21: el valor del inmueble

El artículo 21.1 permite que España grave el patrimonio constituido por bienes inmuebles que un residente en el Reino Unido posea en España, y el artículo 21.4 hace lo mismo con las acciones cuyo valor proceda en más de un 50 % de inmuebles. Es la base del convenio para el impuesto sobre el patrimonio español que recae sobre la vivienda en España de un residente en el Reino Unido, tratado en el impuesto sobre el patrimonio de los no residentes.

Artículo 22: eliminación de la doble imposición

Como ambos Estados pueden gravar, el convenio exige eliminar la doble imposición. Según el artículo 22.2, el impuesto español debido por rentas o ganancias de fuente española «será deducible contra el impuesto británico» calculado respecto de esas mismas rentas o ganancias, de acuerdo con la legislación británica sobre deducción de impuestos extranjeros. El artículo 22.3 considera que las rentas que puedan someterse a imposición en el otro Estado conforme al convenio proceden de fuentes situadas en él. Reclamar la deducción es una cuestión de la declaración británica y del derecho británico, que esta guía no lee; la página del Gobierno británico sobre vivir en España remite a la Agencia Tributaria española para las consultas sobre la eliminación de la doble imposición. Para los residentes en España, el artículo 22.1 prevé la deducción simétrica del impuesto británico.

Otros artículos que importan a los propietarios

• Artículo 24.1: impide que cada Estado imponga a los nacionales del otro un impuesto más gravoso que el que soportan sus propios nacionales en las mismas condiciones, «en particular con respecto a la residencia». El artículo 24.5 añade que un Estado no está obligado a conceder a los no residentes las deducciones personales que concede a sus residentes. Si una norma española concreta choca con estas disposiciones es una cuestión jurídica que esta guía no resuelve.
• Artículo 25: prevé un procedimiento amistoso para la persona que considere que las medidas de los dos Estados conducen a una imposición no conforme con el convenio.

Qué profesional consultar

Un asesor fiscal que presente declaraciones en ambos países, o un abogado colegiado en un colegio de abogados de España con experiencia en fiscalidad transfronteriza, puede aplicar los artículos 4 y 22 a tu caso. Payotte no clasifica ni recomienda profesionales; consulta abogados inmobiliarios para ver cómo está regulada la profesión.