Zonas militares: cuándo necesitan autorización los compradores extracomunitarios

La base legal

La regla procede de la Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, y de su reglamento, el Real Decreto 689/1978. El artículo 1 de la ley crea tres tipos de zona, que pueden solaparse: zonas de interés para la defensa nacional, zonas de seguridad de las instalaciones militares y zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros. Solo esta última afecta a un comprador. El reglamento es de 1978; su texto se ha modificado únicamente en algunos puntos, y la práctica administrativa actual del Ministerio no se consultó para esta guía.

Qué necesita autorización

El artículo 18 de la ley (artículo 37 del reglamento) somete a autorización militar, en las zonas restringidas, tres clases de actos realizados por personas físicas o jurídicas extranjeras:

• adquirir la propiedad de fincas rústicas o urbanas, con o sin edificaciones, o de obras o construcciones de cualquier clase, «cualquiera que sea su título» (es decir, la compra, pero también la herencia o la donación);
• constituir, transmitir o modificar hipotecas, censos, servidumbres y otros derechos reales a favor de extranjeros;
• edificar, y adquirir derechos sobre autorizaciones concedidas y aún no ejecutadas.

Las sociedades también quedan incluidas: necesitan la autorización las sociedades españolas cuyo capital pertenezca en más del 50 % a extranjeros no comunitarios, o que estos dominen de hecho (artículo 19 de la ley).

Dónde: las zonas

El artículo 32 del reglamento enumera las zonas restringidas, con un límite máximo de la parte del suelo que pueden poseer los extranjeros:

Los límites detallados figuran en el anexo II del reglamento, que los describe por costas y mediante líneas trazadas por poblaciones, carreteras, ferrocarriles y ríos con nombre. Por ejemplo, la zona de Galicia comprende todas las costas gallegas y está limitada hacia el interior por una línea que discurre por trazados ferroviarios y viarios concretos. Estas descripciones no son fáciles de aplicar a una parcela, y por eso el notario pide al ayuntamiento un certificado urbanístico que recoja cualquier limitación impuesta por el Ministerio de Defensa (artículo 40.2 del reglamento). La guía del Gobierno británico para compradores británicos enumera las mismas zonas: Cartagena (Murcia, sur de Alicante y este de Almería), el Estrecho de Gibraltar, la Bahía de Cádiz, la costa de Galicia, las fronteras con Francia, Andorra y Portugal, todas las islas, Ceuta y Melilla.

El Gobierno puede crear, suprimir o modificar zonas por decreto (artículo 32.2). Dentro de los límites, el Ministro, o la autoridad militar en quien delegue, valora cada caso libremente, de acuerdo con la finalidad de las restricciones (artículo 47).

Qué está exento

• Los núcleos urbanos existentes. Las reglas de las zonas restringidas no se aplican a la superficie ocupada por «los actuales núcleos urbanos de poblaciones no fronterizas o sus zonas urbanizadas o de ensanche actuales» (artículo 16 de la ley; artículo 35 del reglamento). Las zonas urbanas futuras quedan incluidas si constan en planes aprobados que el Ministerio de Defensa haya informado favorablemente. Una población es fronteriza si su término municipal linda con una frontera. Si el informe del Ministerio fue desfavorable, las compras de extranjeros en ella siguen sujetas a las reglas.
• Centros y zonas de interés turístico nacional. En ellos la autorización se considera concedida, sin perjuicio de las limitaciones que el Ministerio haya podido fijar (artículo 18 de la ley; artículo 38 del reglamento).
• Nacionales de la UE. Una disposición adicional añadida en 1990 establece que las limitaciones «no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la nacionalidad de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea», hoy la UE. La exención depende de la nacionalidad, no de la residencia. Para los compradores británicos tras el Brexit, consulta los compradores británicos en España tras el Brexit; los canadienses y los estadounidenses no tienen exención.

Los pasos, según los fija el reglamento

1. Comprueba primero la zona. Antes de firmar, pregunta a un abogado, al notario o al ayuntamiento si la parcela está en una zona restringida y fuera del área urbana exenta. Los notarios y los registradores deben exigir la autorización «con carácter previo al otorgamiento o inscripción» de los instrumentos (artículo 40.1).
2. Solicitud. El artículo 79 dispone que una persona física la solicita mediante instancia dirigida al Ministro de Defensa, en la que hace constar su nacionalidad, sus circunstancias personales y el tiempo y lugar de su estancia en España. El solicitante adjunta una fotocopia del pasaporte y de la tarjeta de residencia, si la tiene, un certificado de conducta y antecedentes expedido por la autoridad del lugar de residencia habitual, y un croquis de situación y un plano de la finca (escala entre 1/5.000 y 1/25.000 para el croquis, no inferior a 1/500 para el plano). Los documentos en lengua extranjera requieren una traducción al español, y los documentos y las fotocopias deben estar legalizados.
3. Tramitación. El expediente pasa por la Capitanía General, que dispone de hasta dos meses para remitirlo con su informe; el Ministro resuelve después en otros dos meses (artículo 81). El Ministro puede delegar en los capitanes generales las decisiones sobre adquisiciones de hasta 2.000 m² (artículo 82). El artículo 47 deja la decisión a la libre apreciación de las circunstancias por la autoridad.
4. Escritura e inscripción. Los actos de extranjeros en zonas restringidas deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Según el texto vigente, el artículo 41 declara nulo el acto si no se inscribe en 18 meses (24 cuando el retraso no es imputable al comprador), y los notarios deben advertirlo en la escritura.

Las obras u operaciones deben realizarse dentro del plazo que fije la autorización, o esta caduca (artículo 86). Cuando un extranjero adquiere por herencia, el reglamento concede tres meses para solicitar la autorización o un año para vender, transcurrido el cual el Estado puede expropiar (artículo 46).

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede determinar si el inmueble está en una zona restringida y presentar la solicitud; el notario no firmará sin la autorización cuando sea exigible. Consulta los abogados inmobiliarios. Payotte no recomienda despachos.