Cómo conseguir una hipoteca en España siendo no residente

A quién protege la ley

El artículo 2 aplica la ley a los préstamos concedidos por prestamistas profesionales cuando el prestatario, fiador o garante es una persona física y el préstamo está garantizado con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial o tiene por objeto adquirir terrenos o inmuebles (este segundo caso, cuando el prestatario es consumidor). Los garajes y trasteros se consideran residenciales cuando cumplen una función doméstica. Nada en los artículos 1 o 2 la limita a residentes en España. El artículo 3 hace imperativas las protecciones: la cláusula que renuncie a ellas de antemano es nula. Sus normas notariales se refieren a la hipoteca sobre un “inmueble de uso residencial situado en territorio nacional” (artículo 22), de modo que un banco español que financie la compra en España de un residente en el Reino Unido, Canadá o Estados Unidos queda dentro de la ley.

Un préstamo cuyo prestatario sea una sociedad queda fuera de esta protección, igual que las exclusiones del artículo 2.4 (por ejemplo, los préstamos de un empleador a su personal).

El proceso que fija la ley

Información antes de firmar

Según el artículo 14.1, el prestamista debe entregarte, al menos diez días naturales antes de la firma:

• la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que es una oferta vinculante durante al menos diez días;
• la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas);
• para los préstamos a tipo variable, un documento aparte con las cuotas en distintos escenarios de tipos de interés;
• un proyecto de contrato con todos los gastos desglosados;
• información clara sobre qué gastos corresponden al prestamista y cuáles al prestatario: la tasación corre a cargo del prestatario; los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, del prestamista, y las copias las paga quien las solicite; la inscripción de la garantía, del prestamista; y el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura sigue la normativa tributaria.

La ley también obliga al prestamista a advertirte de tu derecho a recibir asesoramiento gratuito y personalizado del notario que elijas.

El acta del notario

El artículo 15 exige que comparezcas en persona ante el notario que elijas, para que este compruebe la documentación del prestamista y haga constar, artículo por artículo, las preguntas que formulaste y el asesoramiento recibido. Respondes a un breve test. El artículo 15.3 dispone que el prestatario, “o quien le represente a estos efectos”, debe comparecer como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura. Si los documentos no se entregaron a tiempo, o no compareces, el notario lo hace constar y no se puede autorizar la escritura de hipoteca (artículo 15.5). La propia escritura debe ser pública cuando la hipoteca recae sobre una vivienda en España (artículo 22). Si no puedes viajar, consulta comprar desde el extranjero con poder notarial.

Idioma

La Ley 5/2019 no contiene ninguna regla general que obligue a entregar la FEIN en un idioma que entienda el prestatario. El modelo de FEIN del anexo I tiene una línea para el caso en que el prestamista proponga utilizar un idioma distinto del de la FEIN, indicando en qué idioma se facilitarán la información y los documentos del contrato. Para la firma, el Reglamento Notarial (artículo 150) dispone que, si un otorgante extranjero no entiende el castellano, el notario puede traducir oralmente si conoce el idioma y dejar constancia de ello, utilizar una escritura a doble columna si el extranjero lo pide, o exigir un intérprete designado por la parte. Pregunta cuanto antes al prestamista en qué idioma entregará los documentos, y al notario qué puede hacer.

La evaluación del prestamista

El artículo 11 exige al prestamista una evaluación en profundidad de la solvencia: empleo, ingresos actuales y previsibles, activos, ahorros, gastos fijos y compromisos ya existentes. El prestamista no puede basarse predominantemente en el valor del inmueble por encima del préstamo. Debe consultar tu historial crediticio en la Central de Información de Riesgos del Banco de España y en una empresa privada de información crediticia (artículo 12); el expediente de quien tiene historial crediticio en el extranjero es, por tanto, asunto del prestamista. El artículo 13 exige una tasación independiente del inmueble antes del contrato. El Banco de España explica que la cuantía del préstamo está vinculada al valor de tasación, “normalmente, hasta un máximo del 80% de este”. Que una entidad pida a un no residente una entrada mayor, documentos de ingresos de otro país o un tipo distinto es una decisión comercial: pide por escrito sus criterios a cada entidad. Payotte no ha leído las condiciones de ninguna entidad y no da cifras.

Divisa del préstamo

El artículo 4.27 define el préstamo en moneda extranjera como el denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en el que reside el prestatario, o distinta de aquella en la que el prestatario percibe sus ingresos o tiene sus activos. Si tu préstamo está en moneda extranjera, el artículo 20 te da derecho a convertirlo a la moneda en la que percibas la mayor parte de tus ingresos o tengas la mayor parte de tus activos, o a la de tu Estado de residencia, al tipo de cambio del BCE de la fecha de la solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. El prestamista debe avisarte si el importe adeudado varía más de un 20 % por las fluctuaciones del tipo de cambio. Un préstamo en euros no tiene ese derecho, de modo que quien cobra en libras o en dólares canadienses asume el riesgo de cambio de las cuotas en euros.

El NIE

Necesitas un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para comprar. El Ministerio de Asuntos Exteriores británico (FCDO) indica que es necesario para cualquier operación fiscal en España, como abrir una cuenta bancaria o comprar una vivienda, y que quienes compran desde fuera de España pueden solicitarlo en una embajada o consulado de España o mediante un representante. La ley también impide al Registro de la Propiedad inscribir una escritura si no constan en ella los números de identificación fiscal de todos los comparecientes (Ley Hipotecaria, artículo 254.2).

Si no puedes pagar

El FCDO advierte de que, si no puedes mantener los pagos, el banco español podría ejecutar la vivienda; y si su valor es inferior a la deuda, el banco podría reclamar la diferencia sobre tus bienes en el Reino Unido mediante un título ejecutivo europeo. Esa página es de 2021 y está en revisión; tómala como una advertencia para preguntar a un abogado cómo funcionaría la ejecución sobre bienes en tu país. El artículo 24 de la Ley 5/2019 fija las condiciones del vencimiento anticipado tras impagos.

Qué profesional consultar

Un intermediario de crédito inmobiliario independiente inscrito conforme a la ley, un abogado colegiado en un colegio de abogados español y el notario que elijas para el asesoramiento gratuito previo a la firma. Consulta prestamistas hipotecarios y abogados inmobiliarios.