Vender un inmueble en España siendo no residente: la retención del 3 %

La retención del 3 %

El artículo 25.2 de la ley del impuesto sobre la renta de no residentes (texto refundido de la Ley del IRNR) dispone que, en las transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto».

Las instrucciones del modelo 211 de la AEAT añaden que:

• presenta el modelo el comprador, sea residente o no, persona física o sociedad;
• se presenta una declaración por cada inmueble, ante la oficina de la AEAT en cuya demarcación se encuentre el inmueble;
• el ingreso debe efectuarse «en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión del inmueble»;
• el comprador entrega al vendedor el ejemplar destinado al contribuyente no residente transmitente, que el vendedor utiliza para acreditar el ingreso a cuenta al presentar la declaración por la ganancia;
• no procede ingreso cuando el inmueble se aporta en la constitución o ampliación de capital de una sociedad residente en España.

Si el comprador no ingresa, el artículo 25.2 establece que el inmueble transmitido queda afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente. Los textos leídos no dicen cómo se articula la deducción en el momento de cerrar la compra; pregunta al notario y a tu abogado antes de la firma.

El impuesto del vendedor: el 19 % sobre la ganancia

El 3 % se calcula sobre el precio. El impuesto se calcula sobre la ganancia. El artículo 25.1.f).3 fija el 19 % para las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones de bienes. El tipo del 24 % del artículo 25.1.a se aplica a los alquileres y a la renta imputada, no a las ganancias. Un error frecuente es aplicar el 24 % a la ganancia de un vendedor estadounidense o canadiense.

El artículo 24.4 dice que la ganancia se determina con las reglas del impuesto sobre la renta de las personas físicas para las ganancias patrimoniales, salvo el artículo 33.2 de esa ley. En términos generales, es el valor de venta menos el valor de adquisición, que el asesor calcula con los gastos admitidos; esta guía no los detalla.

Ejemplo práctico (un cálculo con cifras supuestas)

Supón una vivienda comprada por 200.000 € y vendida por 300.000 €, y no se tienen en cuenta los gastos de compra y venta para simplificar.

• Ganancia: 300.000 € menos 200.000 € = 100.000 €.
• Impuesto al 19 %: 19.000 €.
• Retención ingresada por el comprador: 3 % de 300.000 € = 9.000 €.
• Saldo a pagar por el vendedor en el modelo 210: 19.000 € menos 9.000 € = 10.000 €.

Si los gastos redujeran la ganancia a 60.000 €, el impuesto sería de 11.400 € y el saldo de 2.400 €. Si no hay ganancia, el impuesto es cero y los 9.000 € retenidos se recuperan mediante devolución. La retención se calcula sobre el precio, así que puede superar el impuesto debido.

Presentar el modelo 210 y la devolución

La declaración de la venta se presenta «en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble», es decir, en los tres meses siguientes al mes posterior a la venta. La AEAT señala que esto se aplica con independencia del resultado. Cuando un matrimonio, ambos no residentes, es copropietario del inmueble, puede presentarse una sola declaración. La mecánica general (certificado, Cl@ve, vías de pago) está en la guía del modelo 210.

Si el 3 % supera el impuesto, la diferencia se recupera con la misma declaración; la AEAT indica que las declaraciones con importe a devolver pueden presentarse en el plazo de cuatro años desde el fin del plazo de la retención. Confirma con la AEAT el caso de una venta, porque la página da la regla de las devoluciones en general.

Exención por reinversión: solo para residentes en la UE y el EEE

La disposición adicional 7ª de la ley de no residentes permite excluir de gravamen las ganancias de la antigua vivienda habitual en España si todo el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual. Está reservada a los contribuyentes «residentes en un Estado miembro de la Unión Europea» y, según su apartado 4, a los residentes en Estados del EEE con intercambio efectivo de información. Se aplica la regla del artículo 38 de la ley del IRPF. Un vendedor canadiense, estadounidense o británico no cumple los requisitos. La retención y la presentación se aplican igualmente a quienes no los cumplen.

La plusvalía municipal

El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) es un tributo distinto. En una venta, el contribuyente es el vendedor (artículo 106.1.b de la ley de haciendas locales). Pero el artículo 106.2 dice que, cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador es el sustituto del contribuyente («sujeto pasivo sustituto del contribuyente»). El comprador paga al ayuntamiento, y el importe se suele resolver en la negociación del precio.

Otros puntos de la misma ley:

• no se devenga el impuesto si se acredita que el terreno no ha aumentado de valor entre las fechas de transmisión y de adquisición (artículo 104.5);
• el ayuntamiento fija el tipo, hasta un máximo del 30 % (artículo 108.1);
• la declaración debe presentarse en 30 días hábiles desde una transmisión entre vivos (artículo 110.2), y un ayuntamiento puede utilizar la autoliquidación.

El importe depende de la ordenanza municipal y del valor catastral del suelo. Pregunta en el ayuntamiento.

Qué profesional consultar

Un asesor fiscal o un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede calcular la ganancia y presentar la declaración. El notario que autoriza la escritura puede explicarte cómo se gestionan la retención y la plusvalía al cerrar la compra. Tu asesor en tu país se ocupa de la deducción por el impuesto español; la posición de los canadienses según el convenio está en el convenio de doble imposición España-Canadá y los inmuebles. Para hacer estimaciones, consulta la calculadora del impuesto de no residentes.