Límite de pagos en efectivo al comprar una vivienda en España

La norma, según el texto

El artículo 7.Uno.1 de la Ley 7/2012 dispone que no pueden pagarse en efectivo las operaciones “en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional” con “un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera”. La frase siguiente fija 10.000 € cuando el pagador es una persona física “que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España” y no actúa como empresario o profesional.

Cuatro detalles que importan a quien compra:

• El criterio del profesional. El límite se aplica cuando al menos una de las partes es empresario o profesional: un promotor que vende una vivienda nueva, una inmobiliaria que cobra sus honorarios, un constructor, una tienda de muebles. Una compraventa entre dos particulares, en la que ninguno actúa en calidad profesional, queda fuera de lo que dice este artículo.
• Suma de pagos. El artículo 7.Uno.2 establece que, cuando la entrega de bienes o la prestación de servicios se haya podido fraccionar, “se sumarán los importes de todas las operaciones o pagos”. Pagar 6.000 € en efectivo dos veces al mismo promotor no evita el límite.
• Qué es efectivo. Se entiende por efectivo los medios de pago definidos en el artículo 34.2 de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales; ese artículo no se ha leído para esta guía.
• Bancos. El límite no se aplica a los pagos e ingresos realizados en entidades de crédito (artículo 7.Uno.5).

Ambas partes deben conservar los justificantes del pago durante cinco años para acreditar que se hizo por un medio distinto del efectivo, y aportarlos a la Agencia Tributaria cuando lo requiera (artículo 7.Uno.4).

Quién es sancionado y cuánto

La infracción es grave. Responden solidariamente tanto el pagador como el receptor, y la Agencia Tributaria puede dirigirse contra uno o contra ambos (artículo 7.Dos.2). La multa es del 25 % de la cantidad pagada en efectivo en las operaciones iguales o superiores al umbral (artículo 7.Dos.4 y 5); como cálculo, no como previsión: si un no residente pagara 12.000 € en efectivo a un promotor, cifra superior a 10.000 €, la base sería 12.000 € y la multa 3.000 €. Existe una reducción para algunos casos, recogida en el artículo 7.Tres.5, que esta guía no ha leído en detalle. La parte que denuncie la operación ante la Agencia Tributaria dentro de los tres meses siguientes al pago, indicando el importe y la identidad de la otra parte, queda exenta de responsabilidad por la infracción; la denuncia posterior de la otra parte se considera no realizada, y las denuncias simultáneas no eximen a ninguna de las dos (artículo 7.Dos.6). Tanto la infracción como la sanción prescriben a los cinco años.

«Domicilio fiscal»: ¿quién cuenta como pagador no residente?

El límite ampliado de 10.000 € depende de que el pagador justifique que su domicilio fiscal no está en España. Según el criterio del impuesto sobre la renta, es residente quien permanece en España más de 183 días en el año natural o tiene aquí el núcleo principal de sus intereses económicos; consulta la guía sobre la residencia fiscal en España. La ley habla de «domicilio fiscal» y las fuentes leídas no lo definen con más detalle; quien vive en España difícilmente podrá acogerse al límite superior, sea cual sea su pasaporte, y el notario puede indicarte cómo se acredita la situación del pagador.

La escritura debe decir cómo pagaste

Al margen de la Ley 7/2012, el artículo 24 de la Ley del Notariado exige que en las escrituras por las que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, “cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero”, el notario identifique los medios de pago empleados por las partes: si el precio se recibió antes o en el momento de otorgar la escritura, su cuantía, y si se pagó en metálico, con cheque (bancario o no, nominativo o al portador), con otro instrumento de giro o mediante transferencia bancaria. El Reglamento Notarial (artículo 177) añade reglas: las partes declaran las cantidades pagadas en efectivo, que constan en la escritura; se incorpora copia de los cheques entregados en el momento del otorgamiento; y, en las transferencias, las partes declaran los códigos de las cuentas de cargo y abono. El notario debe incorporar además la declaración previa del movimiento de medios de pago cuando lo exija la normativa contra el blanqueo de capitales y, si no se aportó, lo hace constar en la escritura y lo comunica al consejo notarial.

Si las partes se niegan a identificar los medios de pago, el notario lo hace constar, el Consejo General del Notariado lo comunica a la Agencia Tributaria y el Registro de la Propiedad no inscribirá la escritura hasta que se subsane: el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria dispone que no se practicará la inscripción si la escritura recoge una negativa a identificar, y el 254.4 considera el defecto subsanable mediante una nueva escritura que identifique todos los medios de pago. Así pues, una compraventa entre particulares pagada en efectivo no está prohibida por el artículo 7, pero queda reflejada en la escritura y se comunica a la administración tributaria.

Llevar efectivo a España

El Ministerio de Asuntos Exteriores británico aconseja a los viajeros declarar el efectivo o los cheques de viaje por importe de 10.000 € o más al entrar en España y obtener una declaración sellada; de lo contrario, el dinero podría ser incautado al salir. Es una norma aduanera distinta del límite a los pagos. Las cantidades que exige una compra casi siempre viajan por transferencia bancaria, que además deja constancia de los códigos de cuenta para la escritura.

Qué profesional consultar

El notario que autorice la escritura te explica qué hay que declarar; un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede revisar contigo el calendario de pagos con un promotor. Consulta abogados inmobiliarios. Para los costes, usa la calculadora de gastos de compra.