Comprar una vivienda en España siendo extranjero: las reglas

Qué dice la ley sobre los propietarios extranjeros

El artículo 27 del Código Civil dice: «Los extranjeros gozan en España de los mismos derechos civiles que los españoles, salvo lo dispuesto en las Leyes especiales y en los Tratados». Por tanto, comprar una vivienda está al alcance de cualquiera. Las leyes especiales que importan son la ley de zonas de defensa que se describe más abajo y las normas sobre declaración de inversiones.

Puede que leas en la prensa que se ha propuesto un impuesto del 100 % para los compradores no comunitarios. No es ley. Apareció en una proposición del Grupo Socialista sobre alquileres asequibles (iniciativa 122/000196). La página del Congreso de los Diputados sobre esa iniciativa la muestra como concluida por caducidad desde el 6 de octubre de 2026. Según el artículo 207 del Reglamento del Congreso, cuando se disuelve la Cámara caducan todos los asuntos pendientes, salvo los que correspondan a la Diputación Permanente. Las Cortes se disolvieron por el Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre (en vigor desde su publicación en el BOE el 6 de octubre), con elecciones convocadas para el 29 de noviembre de 2026. No se ha leído el texto de la proposición, porque el PDF oficial no se abría.

Primero, el NIE

Necesitas el NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número fiscal de una persona física extranjera, antes de firmar. El artículo 254 de la Ley Hipotecaria prohíbe inscribir una escritura si en ella no constan los números fiscales de todas las partes. Consulta el NIE para comprar vivienda y cómo solicitarlo desde el extranjero.

Autorización militar en zonas restringidas

La Ley 8/1975 y su reglamento (Real Decreto 689/1978) crean las «zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros». En esas zonas, un extranjero, persona física o empresa, necesita una autorización militar previa para adquirir terrenos o edificios, para tomar una hipoteca a su favor o para construir. El artículo 32 del reglamento enumera las zonas:

• todas las islas e islotes (entre otras, las Illes Balears y Canarias), con un límite del 15 % de las propiedades en manos extranjeras para las islas del tamaño de Formentera o mayores, y del 0 % para las más pequeñas;
• la zona de Cartagena, el Estrecho de Gibraltar, la bahía de Cádiz, la frontera con Portugal, Galicia y la frontera con Francia, cada una con su propio límite, fijado en el anexo II del reglamento;
• los territorios españoles no insulares del norte de África (Ceuta y Melilla), 5 %.

Importan dos excepciones. El artículo 35 del reglamento excluye los núcleos urbanos existentes de los municipios no fronterizos y sus zonas urbanizadas o de ensanche. Los centros declarados de interés turístico nacional se consideran ya autorizados, con condiciones. Los nacionales de los Estados miembros de la UE no están sujetos a estos límites en virtud de la disposición adicional de la ley de 1975, por eso quedan afectados los compradores británicos, canadienses y estadounidenses, y no los alemanes o italianos. No se ha leído el procedimiento en sí: pregunta a tu abogado o al notario si la parcela está en una zona antes de pagar una señal.

Declaración de inversiones superiores a 500.000 €

El Real Decreto 571/2023 establece la obligación de presentar una declaración (no una autorización) en el Registro de Inversiones tras la compra de bienes inmuebles en España «por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros». El formulario es el D-2A, que debe presentarse en el plazo de un mes desde la compra. Cuando un notario español otorga la escritura, el notario lo comunica a través del Consejo General del Notariado y tú aportas los datos. Nada de esto impide la compra.

Impuestos y gastos al comprar

Los impuestos de compra dependen de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Usa la calculadora de gastos de compra para ver las cifras por comunidad. El resumen por comunidades muestra en qué se diferencian.

Impuesto de no residentes cada año

Ser propietario de una vivienda te hace contribuyente en España cada año, aunque nunca la alquiles. El propietario no residente declara una renta imputada en el modelo 210, con un tipo del 24 % (19 % para residentes en la UE y el EEE). El detalle está en el impuesto de no residentes por la vivienda, y la calculadora del impuesto de no residentes te da una estimación. Alquilar la vivienda trae otras obligaciones: consulta alquilar siendo no residente.

Cómo se paga

El artículo 7 de la Ley 7/2012 prohíbe los pagos en efectivo de 1.000 € o más cuando una de las partes actúa como empresario o profesional, y fija el límite en 10.000 € cuando el pagador es una persona física que justifica que su domicilio fiscal está fuera de España. El texto excluye los pagos realizados a través de entidades de crédito. La legislación notarial exige además que la escritura identifique los medios de pago. En la práctica, la vía es una transferencia bancaria desde tu propia cuenta.

Se acabó la golden visa

La Ley Orgánica 1/2025 dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 a partir del 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda por 500.000 € ya no da un visado de residencia. Los visados existentes conservan su validez y las renovaciones siguen las reglas vigentes en el momento de la primera concesión. Consulta el fin de la golden visa.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados de España puede revisar la cuestión de las zonas, el NIE y el planteamiento fiscal. El notario otorga la escritura. Tu asesor fiscal en tu país de origen se ocupa de la deducción o exención en tu país de residencia.