Alquilar tu vivienda en España: obligaciones del arrendador

Elige bien el tipo de contrato

El derecho español distingue tres cosas que puedes querer decir con “alquilar”:

• Un arrendamiento de vivienda conforme a la LAU (artículo 2), incluido el arrendamiento de una sola habitación, que se trata como arrendamiento de vivienda. Es el caso de un inquilino que vive en ella.
• Un arrendamiento de vivienda temporal (artículo 9 bis), solo por un motivo real y documentado de desplazamiento temporal del inquilino, de más de 31 días y normalmente de no más de 12 meses. Si el motivo no consta por escrito en el contrato, o la estancia supera los 12 meses sin justificación, el contrato se trata como un arrendamiento de vivienda ordinario con las reglas de 5 y 7 años.
• Un alquiler turístico, excluido de la LAU (artículo 5.e) y regulado por las normas turísticas autonómicas; consulta el registro de viviendas de uso turístico.

En materia fiscal, la reducción de la que dispone un arrendador residente y las reglas para el no residente están en las guías sobre el IRPF de los rendimientos del alquiler y alquilar siendo no residente.

Obligaciones económicas

Fianza. Debes exigir una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta (artículo 36.1). Cuando tu comunidad lo exige, la depositas en el organismo autonómico, con plazos que varían; la guía sobre la fianza del alquiler incluye la tabla por comunidades.

Renta anticipada. Nunca puedes exigir más de una mensualidad de renta por adelantado (artículo 17.2). El pago se hace por medios electrónicos; solo debe aceptarse el efectivo si la otra parte no tiene cuenta bancaria ni acceso a medios electrónicos y lo solicita, y entonces en la vivienda (artículo 17.3).

Recibos. Debes entregar al inquilino un recibo de los pagos, en el que se separen cada concepto y la renta vigente, salvo que el medio de pago acredite que el inquilino pagó (artículo 17.4). Si no lo haces, asumes los costes que el inquilino tenga para acreditar el pago.

Honorarios e impuestos. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino (artículo 20.2), y los tributos vinculados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino salvo que este sea el contribuyente (artículo 20.1); consulta los honorarios de la inmobiliaria.

Actualización de la renta. Solo en cada aniversario y solo si el contrato lo prevé; consulta la guía sobre la actualización de la renta del alquiler.

Obligaciones sobre la vivienda

Conservación. Conforme al artículo 21.1, debes realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin elevar la renta, salvo que el daño sea imputable al inquilino. El inquilino paga las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario (artículo 21.4). Desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino te presenta una solicitud escrita con un presupuesto razonable de reparaciones que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salud, tienes 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una alternativa o hacer las obras; si no, el inquilino puede encargarlas y descontar el coste de las rentas futuras (artículo 21.5).

Documento de fin de contrato. Ambas partes deben firmar un documento que recoja el estado de la vivienda al final; si no lo hay, o si no anota daños, la ley presume que la vivienda se devolvió en buen estado (artículo 36.7).

Certificado energético. Conforme al real decreto de certificación energética (RD 390/2021, artículo 17), en un edificio existente que se alquila se anexa al contrato una copia de la etiqueta de eficiencia energética y el inquilino recibe el documento de “Recomendaciones de uso para el usuario”. Todo anuncio de venta o alquiler debe incluir la calificación energética (artículo 17.3). El certificado tiene una validez máxima de 10 años, y de 5 si es de clase G (artículo 13.1).

Documentos de habitabilidad (autonómicos). No existe una norma estatal única:

• Cataluña. La página oficial del trámite indica que la cédula de habitabilidad de segunda ocupación (cèdula d’habitabilitat) es necesaria para “Vender, alquilar o ceder el uso de una vivienda” y para dar de alta los suministros. Es válida 15 años y la tasa es de 20,45 € por vivienda, con una bonificación del 30 % si se tramita en línea.
• Comunitat Valenciana. La ley autonómica de vivienda (Ley 8/2004, artículo 17) exige, para el alquiler, que la vivienda cuente con licencia de ocupación o, en su caso, con cédula de habitabilidad, y que el arrendador facilite los documentos (artículo 18). Su disposición transitoria dice que la cédula de habitabilidad se aplica hasta que los municipios implanten la licencia de ocupación.
• Otras comunidades. No se han consultado para esta guía; pregunta en el departamento autonómico de vivienda o en el ayuntamiento.

Publicidad. El RDL 29/2026, artículo 20 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación por las Cortes), exige que todo anuncio de alquiler incluya, como mínimo, el índice de referencia en una zona tensionada, el límite de renta aplicable cuando exista, el número identificativo de la unidad cuando proceda, y la condición de gran tenedor del arrendador cuando proceda. Consulta las zonas de mercado residencial tensionado.

Terminar el contrato o recuperar la vivienda

Un arrendador persona física solo puede recuperar la vivienda antes de cinco años si el contrato indicaba, al firmarse, la posible necesidad de ocuparla como vivienda permanente para sí mismo, para un familiar en primer grado o para el excónyuge en los casos de sentencia judicial, una vez transcurrido el primer año y con dos meses de preaviso escrito (artículo 9.3). Tras el periodo obligatorio, se aplican las reglas de prórroga del artículo 10, y el RDL 28/2026, también pendiente de convalidación por el Congreso, fija un nuevo régimen desde el 15 de noviembre de 2026 (preaviso de 6 meses, periodos de 5 años e indemnización). Los detalles están en derechos del inquilino y duración del contrato.

Si vendes la vivienda, el inquilino tiene un derecho de tanteo durante 30 días naturales desde una notificación fehaciente en la que consten el precio y las condiciones, y el comprador se subroga en el contrato (artículos 14 y 25).

Seguros y garantías

Puedes pactar una garantía adicional, de hasta dos mensualidades de renta en los contratos ordinarios y de una en los de temporada, pero no puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta (artículo 36.5).

Comunidad de propietarios

Si la vivienda está en un edificio sujeto a la ley de propiedad horizontal, la disposición consultada sobre el alquiler de uso turístico (no sobre los arrendamientos de vivienda ordinarios) exige la aprobación expresa previa de la comunidad desde el 3 de abril de 2025; consulta pisos turísticos y comunidad de propietarios.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede redactar o revisar el contrato. El certificado energético lo emite un técnico cualificado; un agente autorizado puede encargarse de buscar inquilino por ti (consulta los agentes inmobiliarios), pero los honorarios corren a tu cargo, no a cargo del inquilino. Un asesor fiscal o la Agencia Tributaria resuelve las dudas sobre cómo declarar los ingresos.