Alquilar una vivienda en España: derechos del inquilino y condiciones del contrato

Qué ley se aplica a tu contrato

La LAU cubre una vivienda arrendada para residir en ella. Quedan excluidos los alquileres vacacionales comercializados por canales turísticos (artículo 5.e), así como algunos casos especiales como la vivienda de empleados vinculada al puesto y la vivienda universitaria (artículo 5). Todo lo que sigue se refiere a un alquiler residencial normal. Las comunidades no dictan su propia ley de contratos de arrendamiento, pero gestionan oficinas de depósito de fianzas, declaran zonas de mercado residencial tensionado y administran ayudas al alquiler, que se tratan en guías aparte.

Duración mínima y primeras prórrogas

Según el artículo 9.1, la duración es de libre pacto. Si es inferior a 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), en cada vencimiento el contrato se prorroga obligatoriamente por períodos de un año hasta que alcance los 5 (o 7) años. Solo el inquilino puede impedirlo, comunicando al arrendador, con al menos 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, que no desea renovarlo. Un contrato sin plazo indicado, o de duración indefinida, se trata como un contrato de un año con el mismo derecho de prórroga anual (artículo 9.2).

El margen del arrendador para poner fin al contrato antes de tiempo es estrecho. Pasado el primer año, y solo si el contrato indicaba al firmarse que el arrendador podría necesitar la vivienda en los cinco primeros años, un arrendador persona física puede recuperarla como vivienda permanente para sí mismo, para familiares en primer grado o para su excónyuge en caso de sentencia firme, con un preaviso escrito de dos meses (artículo 9.3). Si la persona no ocupa la vivienda en tres meses, el inquilino puede elegir entre ser repuesto en ella por un máximo de cinco años o recibir una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste hasta completar cinco.

Qué ocurre pasados los cinco (o siete) años

Aquí es donde las reglas están en movimiento.

• Hasta el 14 de noviembre de 2026. El artículo 10.1 consolidado dispone que, salvo que el arrendador haya avisado con al menos 4 meses de antelación, o el inquilino con al menos 2 meses, de que no renueva, el contrato continúa año a año hasta tres años más.
• Desde el 15 de noviembre de 2026. El Real Decreto-ley (RDL) 28/2026, de 6 de octubre de 2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, sustituye ese mecanismo por un preaviso del arrendador de 6 meses, una prórroga tácita por períodos sucesivos de 5 años (7 si el arrendador es una empresa) y una indemnización a cargo del arrendador que se niega a prorrogar, igual al mayor de estos dos importes: 12 mensualidades de renta calculadas sobre el valor superior del rango de referencia estatal o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. Enumera excepciones, por ejemplo cuando un arrendador persona física necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado.

Ambos decretos-leyes están en el BOE, pero un decreto-ley necesita la convalidación del Congreso, y el texto consolidado del BOE a 15 de octubre de 2026 no muestra ninguna convalidación. Los decretos-leyes anteriores sobre la misma materia (RDL 26/2026 y RDL 27/2026) fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre de 2026, así que trata cualquiera de estas reglas como vigentes pero provisionales, sujetas a convalidación por el Congreso.

Prórrogas extraordinarias

Además del mecanismo ordinario, la LAU contiene tres prórrogas excepcionales, todas a petición del inquilino:

1. Inquilino vulnerable (artículo 10.2). Hasta un año, con un informe de los servicios sociales emitido en el último año. Debe aceptarla un gran tenedor (quien posee más de 10 inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m²).
2. Zona tensionada (artículo 10.3). Cuando la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada y la declaración está vigente, prórrogas anuales de hasta tres años, que el arrendador debe aceptar salvo que concurra alguna de las excepciones previstas. Consulta la guía sobre zonas de mercado residencial tensionado.
3. Medida temporal (RDL 29/2026, disposición final 5ª; en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación por las Cortes). Para los contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuyo período obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028, un inquilino que esté al corriente del pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores puede solicitar prórrogas anuales hasta dos años más, en las mismas condiciones. No se aplica si las partes acuerdan un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior, y cede ante la prórroga de la zona tensionada.

Terminar tú mismo el contrato

Pasados seis meses, el inquilino puede marcharse avisando con al menos 30 días de antelación, sin deber ninguna indemnización al arrendador (artículo 11.1). El artículo establece que el desistimiento ejercido de este modo «no generará derecho de indemnización» a favor del arrendador. En un contrato de duración temporal, el inquilino puede marcharse pasado un mes con diez días de preaviso (artículo 11.2). El cónyuge o la pareja estable que conviva con el inquilino puede continuar el contrato si este se va (artículo 12).

Los contratos temporales son más limitados desde octubre de 2026

El RDL 29/2026 añadió el artículo 9 bis: un contrato de vivienda de duración temporal debe indicar la causa real de la temporalidad, durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses. Si supera los 12 meses sin justificación, o si se firman más de dos contratos temporales sucesivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se trata como un contrato de vivienda ordinario con las reglas de 5 y 7 años. El mismo decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y lleva la misma advertencia sobre su convalidación. Que se le llame «de temporada» no te quita la protección si el contrato no recoge ninguna causa real.

Si el arrendador vende

El comprador se subroga en la posición del arrendador durante los cinco primeros años (siete si el arrendador anterior era una empresa), aunque el comprador esté protegido por la Ley Hipotecaria (artículo 14). Tienes además un derecho de adquisición preferente: tras una notificación formal de la decisión de vender, del precio y de las condiciones, dispones de 30 días naturales para comprar en los mismos términos, y un derecho de retracto si no se te notificó correctamente (artículo 25).

Reparaciones

El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin elevar la renta, salvo que el daño lo hayas causado tú; las pequeñas reparaciones por el desgaste ordinario corren por tu cuenta (artículo 21). Según el artículo 21.5, puedes enviar una solicitud por escrito con un presupuesto razonable; el arrendador tiene 15 días naturales para aceptar, proponer una alternativa o hacer la obra, transcurridos los cuales puedes hacerla tú y descontar el coste de las rentas futuras.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede leer tu contrato a la luz del texto vigente de la LAU. Para una disputa sobre la fianza, la renta o las reparaciones, las vías son las oficinas de consumo de tu comunidad y los tribunales; Payotte no lista abogados. Consulta también abogado inmobiliario.