Honorarios de la inmobiliaria en el alquiler: por qué los paga el arrendador

Qué dice el artículo 20.2

El apartado tiene tres partes:

1. La prohibición. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden cobrarse al inquilino, «ni directa ni indirectamente».
2. La definición. Son «cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento», es decir, todo lo que derive de servicios prestados para preparar, formalizar, gestionar, modificar o renovar el contrato.
3. La excepción. Cualquier otro servicio que no sea esencial para la perfección del contrato solo puede correr a cargo del inquilino si este lo solicitó expresamente por escrito, tras haber sido informado previamente de que es opcional y de cuánto cuesta.

Como la prohibición abarca la renovación y la modificación, además de la firma, una inmobiliaria no puede reintroducir una comisión llamándola «gastos de renovación» o «gastos de gestión».

Cómo ha evolucionado la norma

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, ya había reescrito el artículo 20.1 de la LAU para decir: «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». El texto leído no nombra ninguna categoría de arrendador. Lo que cambió en octubre de 2026 es la forma: el artículo 20.2 prohíbe ahora repercutir esos gastos al inquilino «directa o indirectamente», los define de manera amplia y añade la regla de la solicitud por escrito para los servicios opcionales. Si una inmobiliaria te dice que la prohibición «solo se aplica a los grandes propietarios», pídele que cite el artículo y la versión en que se apoya. La página consolidada del BOE recoge el historial de modificaciones y sus fechas.

Qué te pueden seguir cobrando

El artículo 20 no significa que el inquilino solo pague la renta. La ley permite:

• Gastos generales, por pacto escrito. Arrendador e inquilino pueden acordar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble que no sean susceptibles de individualización los pague el inquilino. Para que sea válido, el pacto debe constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato (artículo 20.1). En una comunidad de propietarios, la parte es la que corresponde a la cuota de participación de la vivienda. En un edificio sin comunidad, los gastos de comunidad no pueden repercutirse al inquilino.
• Suministros con contador, como el agua o la electricidad medidos por un contador individual, que en todo caso son del inquilino (artículo 20.4).
• Servicios opcionales que hayas solicitado por escrito, como se describe arriba.
• La fianza y la garantía adicional, tratadas en la guía sobre la fianza del alquiler.

Los tributos relacionados con la vivienda no pueden repercutirse al inquilino, salvo que este sea el contribuyente (artículo 20.1). Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es una persona jurídica), el importe de los gastos generales solo puede aumentar por pacto y en no más del doble del porcentaje en que puede subir la renta conforme al artículo 18.1 (artículo 20.3).

Qué puede hacer una inmobiliaria por su cliente

La prohibición se refiere a lo que se traslada al inquilino. No impide que un arrendador contrate a una inmobiliaria y le pague sus honorarios con la renta cobrada. Tampoco impide que la inmobiliaria cobre al arrendador por encontrar inquilino. Lo que el artículo consolidado no dice con claridad, y esta guía no ha encontrado en los textos leídos, es cómo se aplica cuando un inquilino contrata por su cuenta a su propio agente para buscar vivienda. Si estás en esa situación, pregunta a un abogado cómo se leería la redacción del artículo 20.2 («preparación, formalización, gestión») para el servicio que contrataste.

Normas de publicidad que llegaron con el real decreto-ley

El RDL 29/2026 (artículo 20; en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación por las Cortes) dice también que toda oferta o publicidad de alquiler debe incluir, al menos, el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda si el inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado, el límite de renta aplicable cuando exista un límite, el número identificativo de la unidad cuando proceda y la condición de gran tenedor del arrendador cuando proceda. Eso te ayuda a ver las cifras reales antes de reunirte con un agente. Las normas de las zonas tensionadas se explican en la guía sobre zonas de mercado residencial tensionado.

Si te lo han cobrado

Pasos prácticos, que son de procedimiento y no un asesoramiento jurídico:

1. Conserva el contrato, la factura o el recibo y la información precontractual de la inmobiliaria.
2. Comprueba la fecha de firma. El texto leído está en vigor desde el 8 de octubre de 2026; no se examinó si se aplica a un contrato firmado antes, y para eso deben leerse las disposiciones transitorias del real decreto-ley.
3. Escribe a la inmobiliaria y al arrendador pidiendo que te devuelvan el importe, citando el artículo 20.2 de la LAU.
4. Si no hay respuesta, las vías habituales son la oficina de consumo de tu comunidad autónoma o un juzgado. No se leyeron aquí las sanciones por cobrar honorarios prohibidos, que pueden diferir según la comunidad.

Otros cobros que están limitados

Además de los honorarios, la LAU limita lo que el arrendador puede exigir al inicio: no más de una mensualidad de renta por adelantado (artículo 17.2). El arrendador debe dar recibo de los pagos, salvo que la propia forma de pago acredite que el inquilino pagó (artículo 17.4). El pago por medios electrónicos es la regla; el efectivo solo se admite si una de las partes carece de cuenta bancaria o de acceso electrónico y lo pide (artículo 17.3).

Qué profesional consultar

Si una inmobiliaria se niega a devolver un honorario ilícito, un abogado colegiado en un colegio de abogados de España puede redactar el requerimiento. Un agente inmobiliario autorizado puede explicar qué servicios ofrece al arrendador; para saber cómo trabajan los agentes en España, consulta agentes inmobiliarios.