Registro de viviendas de uso turístico tras las sentencias de 2026

Qué hizo el real decreto y qué eliminó el tribunal

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre de 2024, pretendía aplicar las normas de la UE sobre datos de alquiler de corta duración. Hizo dos cosas: creó una ventanilla digital única (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) para intercambiar datos con las plataformas en línea, y creó el registro único con un número de registro que los anfitriones debían mostrar. El real decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025, y sus disposiciones surtieron efecto el 1 de julio de 2025.

El Tribunal Supremo (Sala Tercera) resolvió entonces los recursos del Gobierno valenciano, de dos asociaciones de apartamentos turísticos de Barcelona y Girona, y de la Región de Murcia:

El fallo de la sentencia del 19 de mayo ordena anular “los preceptos del Real Decreto impugnado referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y la obligación de la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles”, y precisa que es para obtener un número de registro que permita ofrecer servicios de alquiler de alojamientos de corta duración a través de las plataformas en línea. Enumera el artículo 5 (obligaciones de los anfitriones), los artículos 8, 9 y 10 (el registro, el procedimiento de registro y la comprobación del número), el artículo 12 b) y c), la disposición adicional segunda y, en parte, los artículos 1, 2 y 6 y la disposición final primera. La sentencia del 21 de mayo anula los artículos 2 f) e i), 5, 6 (solo en lo relativo al registro único y al número de registro), 8, 9, 10 y 12 b), y la del 1 de junio repite la lista de la del 19 de mayo. El texto consolidado del BOE marca ahora las disposiciones anuladas con “(Anulado)”.

Qué sobrevive

La sentencia del 19 de mayo desestima el recurso “en todo lo demás” (la del 1 de junio, “en lo demás”). El real decreto consolidado conserva, por ejemplo, el artículo 7, que crea la Ventanilla Única Digital como pasarela nacional para que las plataformas transmitan datos de actividad, y los artículos sobre el ámbito del real decreto y sobre qué se considera un servicio de alquiler de corta duración. En términos llanos, el intercambio de datos entre plataformas y Estado no es la parte que cayó; sí cayó la obligación de obtener un número de registro único mediante la inscripción en los registros de la propiedad o de bienes muebles. No se ha encontrado en el BOE, en las páginas del ministerio ni en la web del Gobierno, en la fecha de esta guía, ninguna regulación nueva que sustituya el procedimiento anulado. Se desconoce si otra norma estatal llenará el vacío.

Consecuencia práctica: si una plataforma o un asesor te dice que un “número de registro nacional del Registro de la Propiedad” es obligatorio en virtud de este real decreto, pregunta en qué disposición se apoyan. Esa fórmula coincide con lo que se anuló. Igualmente, no concluyas que un anfitrión no tiene obligaciones: las normas autonómicas que siguen no se vieron afectadas.

La ley de arrendamientos urbanos sigue marcando la línea

La ley de arrendamientos (LAU, artículo 5.e) excluye de su ámbito la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada para su uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, con finalidad lucrativa, bajo un régimen turístico y por un máximo de 31 días. Las estancias más largas por trabajo, estudios o motivos similares corresponden al régimen de arrendamiento de vivienda o de vivienda temporal tratado en alquilar tu vivienda.

Registros autonómicos (tres comunidades consultadas)

El turismo es una competencia autonómica, por lo que los registros y las condiciones los fija cada comunidad autónoma.

Andalucía. El Decreto 31/2024 (BOJA n.º 24 de 2 de febrero de 2024) modifica el Decreto 28/2016. El anfitrión presenta por vía electrónica una declaración responsable antes de empezar. La declaración debe indicar que el título del edificio o los estatutos de la comunidad no prohíben el uso turístico; “solo será admisible una vivienda por cada referencia catastral”; la capacidad es de hasta 15 plazas para el alquiler de la vivienda completa y de 14 m² de superficie construida por plaza. El decreto entra en vigor a los 20 días de su publicación.

Cataluña. La página del trámite de la Generalitat exige la cédula de habitabilidad (cèdula d’habitabilitat) y limita la capacidad a 15 plazas. La vivienda debe exhibir el número de inscripción en el registro de turismo de Cataluña (NIRTC) con su capacidad máxima y un teléfono de asistencia; puede utilizarse un número provisional mientras se espera el definitivo. Una estancia es “de temporada” cuando la ocupación continuada es de 31 días o menos, y las viviendas se ceden enteras. En los municipios cubiertos por el Decreto-ley 3/2023, la comunicación de inicio de actividad no puede presentarse hasta que se haya obtenido una resolución favorable de la licencia urbanística previa (llicència urbanística); la página no reproduce la lista de municipios.

Illes Balears. La Ley 8/2012 del Turismo (versión consolidada actualizada el 13 de junio de 2026) regula las “estancias turísticas en viviendas”. La comercialización se permite en viviendas con cédula de habitabilidad vigente, o título equivalente, o licencia de ocupación en la que conste el número de plazas (artículo 50.2). Las nuevas declaraciones responsables solo se admiten para viviendas situadas en zonas declaradas aptas (artículo 50.3), y en un edificio en régimen de propiedad horizontal la declaración habilita la actividad durante el periodo fijado reglamentariamente, cinco años por defecto, renovable si se siguen cumpliendo los requisitos. Una modalidad de residencia principal permite a una persona física alquilar su propia vivienda habitual un máximo de 60 días al año. Las estancias turísticas en viviendas son incompatibles con los contratos por habitaciones (artículo 50.15). El anfitrión debe tener un seguro de responsabilidad civil (artículo 50.16).

Para cualquier otra comunidad, consulta su departamento de turismo; esta guía no ha leído esos textos.

Licencias locales y la comunidad de propietarios

Pueden aplicarse licencias urbanísticas o restricciones municipales además del registro autonómico; la página de Cataluña dice que un municipio puede suspender o limitar nuevas inscripciones. En un edificio con comunidad de propietarios, el propietario debe obtener su aprobación expresa previa antes de iniciar una actividad turística desde el 3 de abril de 2025; consulta pisos turísticos y comunidad de propietarios.

Impuestos

Los ingresos de un alquiler turístico tributan; las reglas para un residente están en el IRPF de los rendimientos del alquiler, y las reducciones por alquileres de vivienda de larga duración que allí se describen no se aplican a los alquileres vacacionales, ya que el artículo 23.2 de la ley del IRPF se refiere a los arrendamientos de vivienda del artículo 2.1 de la LAU, y los alquileres turísticos están excluidos de la LAU por el artículo 5.e.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comprobar la situación del registro y de la licencia en tu municipio, y el departamento autonómico de turismo es la autoridad que recibe la declaración. Payotte no incluye abogados en su listado; consulta los abogados inmobiliarios.