Pisos turísticos y comunidad de propietarios en España

De dónde viene la norma

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, modificó la LPH con efectos desde el 3 de abril de 2025. El texto consolidado del BOE recoge dos cambios: un nuevo apartado 3 del artículo 7 y un apartado 12 del artículo 17 reescrito, además de una nueva disposición adicional para los alquileres que ya funcionaban.

La actividad a la que se dirige es la descrita en el artículo 5.e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU): la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, sujeta a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística, durante un plazo no superior a 31 días. Los arrendamientos ordinarios de vivienda no quedan afectados por estas disposiciones.

La aprobación previa (artículo 7.3 LPH)

El texto establece que el propietario de cada vivienda que quiera ejercer esa actividad, en los términos de la normativa sectorial turística, «deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios», en los términos del artículo 17.12. De la redacción se desprenden tres cosas:

• Antes de empezar, no después. El silencio de la comunidad no es aprobación.
• Expresa. La prueba natural es un acuerdo recogido en el acta de una junta debidamente convocada.
• Por vivienda. Cada propietario la solicita para su propio piso.

Si alguien ejerce la actividad sin esa aprobación, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, debe requerirle que cese inmediatamente, con apercibimiento de acciones legales. Si el infractor persiste, el presidente puede ejercitar la acción de cesación con la autorización de una junta de propietarios. El juez puede ordenar la cesación cautelar de inmediato y, si la acción prospera, puede ordenar la cesación definitiva, una indemnización de daños y perjuicios e incluso la privación del derecho a usar el piso por un período de hasta tres años; si el infractor no es el propietario, el tribunal puede extinguir sus derechos sobre la vivienda y ordenar el desahucio (artículo 7.2, aplicado por el artículo 7.3).

La mayoría de 3/5 (artículo 17.12 LPH)

El acuerdo por el que se «apruebe, limite, condicione o prohíba» la actividad exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Dos características importan:

1. Es una doble mayoría: por personas y por cuotas. Ambas deben alcanzar 3/5 del total, no 3/5 de los presentes.
2. La misma mayoría se aplica tanto si el acuerdo modifica el título constitutivo o los estatutos como si no. La comunidad puede, por tanto, aprobar la actividad, condicionarla o prohibirla mediante un acuerdo ordinario de este tipo.

El mismo artículo permite que la comunidad, con la misma mayoría, fije cuotas especiales de gastos o aumente la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad, siempre que la modificación no suponga un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos «no tendrán efectos retroactivos».

Alquileres que ya funcionaban

La disposición adicional segunda de la LPH se refiere al propietario que ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica y que había cumplido la normativa turística. Ese propietario «podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma», es decir, las condiciones y plazos de esa norma sectorial. El texto leído no dice cuánto dura esa protección, y depende del reglamento autonómico con arreglo al cual se registró el alquiler. Quien compre un piso así no debe dar por hecho que el permiso se transmite; pide a un abogado que lea las condiciones de registro autonómicas.

Estatutos y prohibiciones anteriores

Los estatutos también pueden importar. Andalucía, por ejemplo, exige que el propietario declare, antes de empezar, que el título o los estatutos no prohíben el uso turístico; consulta el registro de viviendas de uso turístico. El texto de la LPH leído no dice si una prohibición estatutaria adoptada antes de 2025 sobrevive o necesita una nueva votación, así que revisa tus estatutos y las actas.

Lo que la norma no hace

• No crea el registro, la licencia ni el número turístico. Esos son autonómicos o municipales.
• No regula a los inquilinos ordinarios de vivienda, cuyos derechos están en derechos del inquilino y condiciones del contrato.
• No convierte a la comunidad en quien decide los niveles de renta, que corresponden al contrato o a las normas de las zonas tensionadas.

Para quien compra un piso destinado a uso turístico

Antes de firmar, lee los estatutos y las actas de la última junta, pregunta al administrador si se obtuvo la aprobación y con qué mayoría, y comprueba qué dice el registro autonómico sobre el piso. Conforme a la misma ley, el vendedor debe certificar las deudas con la comunidad, un punto distinto tratado en otra parte de este sitio. Una compra basada en una promesa de ingresos por alquiler que la comunidad no ha aprobado puede acabar con una orden de cesación.

Para propietarios que quieren una prohibición

Como el artículo 17.12 permite que la comunidad prohíba la actividad por 3/5, una asociación de propietarios puede llevar el asunto al orden del día. La solicitud para incluir un punto en el orden del día y las reglas de convocatoria están en otras partes de la LPH, que esta guía no revisó, así que consulta al administrador de la comunidad o a un abogado.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados de España puede leer conjuntamente los estatutos, las actas y el registro autonómico. El administrador de fincas de la comunidad gestiona las juntas y las actas. Payotte no lista a ninguno de los dos; consulta abogados inmobiliarios.