IRPF de los rendimientos del alquiler para residentes en España

Alcance: es la ley nacional

El texto consultado es la Ley 35/2006, la ley estatal del IRPF. Es una ley estatal. El País Vasco y Navarra tienen sus propios sistemas forales de renta de las personas físicas, que esta guía no consultó; si el inmueble o tu residencia están allí, acude a la hacienda foral. Las comunidades autónomas también fijan algunos elementos autonómicos del IRPF, por lo que aquí no se indican cifras como el tipo final. Para un propietario no residente se aplica un impuesto distinto, tratado en alquilar siendo no residente.

Ingresos íntegros y rendimiento neto

El artículo 22 considera ingreso íntegro todo lo que se deriva del arrendamiento, «cualquiera que sea su denominación o naturaleza». Incluye todos los importes que deba satisfacer el inquilino, junto con los bienes cedidos con el inmueble, como el mobiliario, y excluye el IVA (o el IGIC de Canarias).

El artículo 23.1 deduce después:

• todos los gastos necesarios para obtener los ingresos, incluidos los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, otros gastos de financiación y los gastos de reparación y conservación. Los intereses y las reparaciones no pueden superar juntos los ingresos íntegros de ese inmueble; el exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes;
• los tributos y recargos no estatales, y las tasas estatales, si recaen sobre los ingresos o sobre el inmueble y no son sanciones;
• los saldos de dudoso cobro, en las condiciones que fije el reglamento;
• las cantidades devengadas por terceros por servicios personales;
• la amortización, que se considera efectiva si no excede del 3 % del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido el valor del suelo.

El resultado es el rendimiento neto. Solo el rendimiento neto positivo se reduce después conforme al artículo 23.2.

Las reducciones del artículo 23.2 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026)

Se aplican a los arrendamientos de inmuebles para vivienda conforme al artículo 2.1 de la ley de arrendamientos urbanos, cuando el arrendador no es gran tenedor en el momento de la firma (artículo 3.k de la Ley 12/2023: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m², y una zona tensionada puede reducirlo a cinco). Cuando encajan varias reducciones, se aplica la mayor.

A. Un nuevo contrato firmado por el mismo arrendador para una vivienda arrendada anteriormente

B. Primer alquiler de la vivienda

C. Otros casos. 70 % cuando el inquilino es una administración pública o una entidad sin ánimo de lucro que cumple los requisitos y destina la vivienda a alquiler social por debajo del umbral de ayuda al alquiler del plan estatal de vivienda, o a alojar a personas vulnerables, o cuando la vivienda pertenece a un programa público de vivienda que limita la renta; 60 % cuando la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación, en el sentido del reglamento del IRPF, terminada en los dos años anteriores a la firma del contrato.

Se aplica un 80 % adicional durante una prórroga tácita conforme al artículo 10.1 de la ley de arrendamientos urbanos, cuando la renta inicial no supera el límite de referencia en el momento de la prórroga y el arrendador no es gran tenedor.

Condiciones que importan

• Los requisitos deben cumplirse en el momento de la firma del contrato; la reducción se mantiene durante el contrato mientras se sigan cumpliendo.
• Cuando hay varios inquilinos, las reducciones del 95 % y del 85 % por inquilinos de 18 a 35 años se aplican solo a la parte del rendimiento neto que corresponde a esos inquilinos.
• Las reducciones se aplican solo al rendimiento neto positivo calculado en una declaración presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación, de comprobación limitada o de inspección que lo incluya. No se aplican a la parte de renta que proceda de ingresos no declarados o de gastos deducidos indebidamente que se regularicen, aunque lo reconozcas.
• No se aplican a los contratos que incumplan el artículo 17.6 de la ley de arrendamientos urbanos, el límite de la renta inicial en las zonas tensionadas.
• Las zonas son las de la resolución del ministerio de vivienda; consulta las zonas de mercado residencial tensionado.

Qué versión se aplica a tu contrato

La página consolidada del BOE recoge que la redacción anterior del artículo 23.2, introducida por la Ley 12/2023, se aplicaba a los arrendamientos de vivienda firmados desde la entrada en vigor de esa ley y surtió efectos el 1 de enero de 2024. El real decreto-ley de octubre de 2026 reescribió el apartado «con efectos desde la entrada en vigor». Esta guía no consultó las normas transitorias, por lo que hay que comprobar con la Agencia Tributaria o con un asesor si los porcentajes anteriores (por ejemplo, el 90 % o el 70 % de los casos anteriores) siguen aplicándose a los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026. El real decreto-ley estaba en vigor el 15 de octubre de 2026 pero, como su predecesor, derogado el 2 de octubre de 2026, puede no ser convalidado.

Alquileres vacacionales y de uso distinto de vivienda

La reducción está escrita para los arrendamientos de vivienda conforme al artículo 2.1 de la ley de arrendamientos urbanos. Un alquiler turístico queda fuera de esa ley (artículo 5.e), por lo que el texto del artículo 23.2 no lo cubre a primera vista; consulta el registro de viviendas de uso turístico. Los gastos deducibles del artículo 23.1 se aplican a los ingresos de cualquier arrendamiento.

Lo que esta guía no ofrece

No se consultaron los plazos de presentación, los modelos, el tipo aplicable al rendimiento neto ni las deducciones autonómicas. La web de la Agencia Tributaria y la de la hacienda de tu comunidad los fijan. Aquí no hay importes de ejemplo porque el impuesto final depende de tus demás rentas.

Qué profesional consultar

Un asesor fiscal en España o un abogado colegiado en un colegio de abogados puede hacer los números de tu declaración. Payotte no incluye asesores fiscales. Para las obligaciones del arrendador, consulta alquilar tu vivienda en España.