Zonas de mercado residencial tensionado: qué son y dónde hay

Quién declara una zona

La ley estatal no dibuja el mapa. El artículo 18.2 de la Ley 12/2023 dispone que la administración autonómica competente en vivienda declara la zona tras un procedimiento previo que recoge indicadores de precios de alquiler y de venta y datos de renta de los hogares, seguido de un trámite de información pública y una decisión motivada. La declaración necesita una memoria que justifique una de dos circunstancias (artículo 18.3):

• que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de los hogares, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de la renta media de los hogares; o
• que el precio de compra o de alquiler haya crecido, en los cinco años anteriores a la declaración, al menos tres puntos porcentuales más que el índice de precios de consumo acumulado de la comunidad autónoma.

La declaración dura tres años y puede prorrogarse año a año si persisten las razones (artículo 18.2.d). Cada trimestre el ministerio publica en el BOE una resolución con las zonas declaradas en ese trimestre. Como las normas difieren según la comunidad, un piso de un municipio puede estar cubierto y otro idéntico del municipio de al lado no.

Qué cambia para un contrato de alquiler

Todo esto figura en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se aplica solo a las viviendas situadas en una zona, durante el período de la declaración:

1. Renta inicial (artículo 17.6). La renta del nuevo contrato no puede superar la última renta de un contrato de arrendamiento de vivienda vigente sobre la misma vivienda en los últimos cinco años, tras aplicar la cláusula de actualización anual de ese contrato. Solo se permite hasta un 10 % más en cuatro casos: una rehabilitación terminada en los dos años anteriores, obras que logren un ahorro del 30 % de energía primaria no renovable, obras de accesibilidad, o un contrato de diez años o más (o con una opción voluntaria del inquilino de prorrogar diez años).
2. Grandes tenedores (artículo 17.7). Si el arrendador es un gran tenedor (más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m², y una zona puede rebajar el umbral a cinco inmuebles), la renta inicial no puede superar el precio máximo del sistema estatal de referencia. El mismo tope puede aplicarse a las viviendas sin contrato de arrendamiento durante cinco años si así lo dice la resolución del ministerio.
3. Habitaciones (artículo 17.9). Las rentas de todos los contratos de habitaciones de una misma vivienda, sumadas, no pueden superar lo que obtendría la vivienda entera con los mismos límites.
4. Prórroga (artículo 10.3). El inquilino puede pedir prórrogas anuales de hasta tres años cuando termine el período obligatorio, y el arrendador debe aceptarlas salvo que se aplique una excepción enumerada en el artículo.
5. Publicidad. Según el Real Decreto-ley (RDL) 29/2026, artículo 20, un anuncio debe mostrar el índice de referencia y el límite de renta aplicable cuando la vivienda está en una zona.
6. Actualizaciones de la renta. Una regla propia de este período (disposición final 6 del mismo real decreto-ley) establece que, para las actualizaciones anuales entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, una renta superior al máximo de referencia no puede incrementarse en absoluto. Consulta la actualización de la renta del alquiler.

Las disposiciones del real decreto-ley están en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y están pendientes de convalidación por el Congreso de los Diputados. Los textos de los artículos 17.6, 17.7 y 10.3 de la LAU consolidada también muestran modificaciones introducidas por él.

Efecto fiscal para los arrendadores

La reducción del IRPF por alquilar una vivienda usa las mismas zonas: el artículo 23.2 de la ley del impuesto sobre la renta concede reducciones mayores cuando la vivienda está en una zona (por ejemplo, el 90 % en el caso de un nuevo alquiler descrito en la guía sobre el IRPF de los rendimientos del alquiler), y dice que las zonas son las de la resolución del ministerio.

Dónde se han declarado zonas (según lo leído)

Las resoluciones del BOE leídas para esta guía recogen estas declaraciones. Abarcan las nueve resoluciones trimestrales publicadas entre marzo de 2024 y julio de 2026, cada una de las cuales enumera solo las declaraciones de su propio trimestre; pueden añadirse o caducar municipios, y las declaraciones posteriores a julio de 2026 aún no figuran en el BOE.

Navarra y el País Vasco figuran aquí como autoridades declarantes aunque están fuera de los programas de ayudas del plan estatal de vivienda (consulta la ayuda al alquiler para jóvenes). Una página del ministerio que indica cuántos municipios están cubiertos actualmente devolvió un error de acceso y no se pudo leer. La resolución del tercer trimestre de 2026 no se había publicado en el BOE a 15 de octubre de 2026 (la del tercer trimestre de 2025 salió el 30 de octubre de 2025). Consulta el municipio en el departamento de vivienda de tu comunidad.

El índice de precios de referencia

El sistema estatal de referencia (SERPAVI) fija valores máximos por sección censal. Una resolución de 16 de abril de 2026, publicada en el BOE el 20 de abril, actualizó su metodología y sus datos; el tope se fija en “el valor superior del rango de valores individualizados” según la localización y las características de la vivienda, con una aplicación en línea en la web del ministerio. Esa aplicación está en mivau.gob.es, que denegó el acceso cuando intentamos abrirla, por lo que no se cita ningún valor por vivienda. El organismo de depósito de fianzas de Cataluña ya pide que se adjunte el informe SERPAVI a los nuevos contratos de residencia habitual firmados desde el 26 de marzo de 2026; consulta la guía de la fianza.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comprobar si una dirección concreta está en una zona y qué dice la declaración de tu comunidad. Consulta abogados inmobiliarios.