Actualización de la renta del alquiler: el IRAV y la regla del 2 %

Sin cláusula, no hay actualización

La redacción del artículo 18.1 es clara: durante la vigencia del contrato la renta puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia, «en los términos pactados por las partes», y, sin pacto expreso, «no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Un contrato que calla mantiene por tanto la misma renta mientras dure, prórrogas incluidas. Es distinto el caso de una cláusula que diga simplemente que la renta «se actualizará anualmente»: el párrafo segundo del artículo 18.1 establece que, cuando las partes pactaron un mecanismo pero no nombraron el índice ni el método, la actualización sigue la variación anual del IRAV.

Qué es el IRAV

La disposición adicional 11ª de la LAU encargó al INE definir un índice de referencia para las actualizaciones anuales, como límite pensado para evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. El INE lo publica con el nombre de Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. La página leída el 15 de octubre de 2026 muestra:

• Mes de referencia: septiembre de 2026
• Variación anual: 2,54 %
• Publicado: 14 de octubre de 2026

El artículo 18.1 fija el tope: diga lo que diga la cláusula, el incremento derivado de una actualización anual «no podrá exceder» de la variación porcentual del IRAV en la fecha de la actualización, tomando como mes de referencia el correspondiente al último índice publicado el día en que se actualiza el contrato. Así que la cifra que se aplica depende de la fecha de tu aniversario, no de la anterior. El 2,54 % es el valor actual, no un tipo fijo para todo el año.

Cómo se calcula

La fórmula es: renta nueva = renta actual × (1 + variación del IRAV), como máximo. Solo como cálculo, no como ejemplo oficial: si el IRAV vigente en tu aniversario fuera del 2,54 % y la cláusula permitiera toda la variación, una renta de 1.000 € podría subir como máximo 25,40 €, hasta 1.025,40 €. Una cláusula que vincule la renta a otro índice (por ejemplo, una subida anual fija del 1 %) es válida siempre que el resultado no supere el tope del IRAV.

La regla temporal hasta el 31 de diciembre de 2027

La disposición final 6ª del Real Decreto-ley (RDL) 29/2026 se aplica a los contratos cuya actualización anual cae entre su entrada en vigor (8 de octubre de 2026) y el 31 de diciembre de 2027. La persona arrendataria «podrá negociar» la actualización con el arrendador, con sujeción a dos condiciones:

1. Si la renta es superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (el SERPAVI), «no procederá la aplicación de incremento alguno»: ninguna subida.
2. En los demás casos, el incremento es el que las partes acuerden de nuevo. A falta de nuevo acuerdo, no puede superar el 2 %.

Por eso la cifra del 2 % es un techo para el período, no la regla general. Fuera del período, solo se aplica el tope del IRAV. El real decreto-ley está en vigor, pero, como el texto consolidado del BOE no registra su convalidación a 15 de octubre de 2026, queda pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados; el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 un real decreto-ley anterior de contenido similar.

Sobre el sistema de precios de referencia: una resolución estatal de 16 de abril de 2026 (BOE del 20 de abril) lo actualizó, y fija la renta máxima «tomando el valor superior del rango de valores individualizados» según la localización y las características de la vivienda. No fue posible abrir la herramienta en línea del ministerio para consultar valores individuales con vistas a esta guía, así que no se da ninguna cifra para una vivienda concreta.

Cómo aplicar bien una actualización

Según el artículo 18.2, la renta actualizada es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique por escrito a la otra, indicando el porcentaje aplicado y, si el arrendatario lo pide, adjuntando una certificación del INE. Una nota en el recibo de la mensualidad anterior es una notificación válida. Un arrendador que simplemente empieza a cobrar más sin notificación escrita no ha hecho la actualización.

Los gastos conexos varían menos

Los gastos de servicios que el arrendatario se haya comprometido a pagar según el artículo 20.1 solo pueden subir durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es una empresa) por acuerdo y en no más del doble del porcentaje en que podría subir la renta según el artículo 18.1 (artículo 20.3). La fianza tampoco se actualiza durante ese período; consulta la guía de la fianza.

Contratos temporales sucesivos y zonas tensionadas

Cuando varios contratos de arrendamiento de vivienda de duración temporal se suceden sobre la misma vivienda, el artículo 17.8 limita el aumento porcentual anual de cada nueva renta al IRAV vigente. En una zona de mercado residencial tensionado declarada, la renta inicial de un contrato nuevo también está limitada, como se explica en la guía sobre zonas de mercado residencial tensionado. Los aumentos por mejoras son aparte (artículo 19): pasados cinco años del contrato, las obras pueden elevar la renta anual en el capital invertido multiplicado por el tipo de interés legal más tres puntos, con un tope del 20 % de la renta vigente entonces.

Qué profesional consultar

Para una disputa sobre una actualización, un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede contrastar tu cláusula con el artículo 18. Los valores del índice los publica el INE; Payotte no los recalcula para contratos concretos.