Fianza del alquiler en España: importe, depósito y devolución

La fianza en sí

El artículo 36.1 de la LAU hace obligatorio, al celebrarse el contrato, exigir y prestar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda (dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda). El artículo 17.2 añade que el arrendador nunca puede exigir más de una mensualidad de renta por adelantado, lo que en la práctica significa que el primer mes es la única renta pagada por adelantado.

Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es una persona jurídica) la fianza no se actualiza. Cada vez que se prorroga el contrato, el arrendador puede exigir que se aumente, o el inquilino que se disminuya, hasta que equivalga a una mensualidad de la renta vigente (artículo 36.2). Para las prórrogas más allá de los cinco (o siete) años, rige lo que acuerden las partes; a falta de una cláusula específica, se presume que lo pactado para la actualización de la renta se aplica también a la fianza (artículo 36.3).

La garantía adicional

El artículo 36.5 permite que las partes pacten una garantía adicional a la fianza, por ejemplo un aval bancario. En la versión vigente desde el 8 de octubre de 2026 se aplican tres límites:

• el arrendador nunca puede exigir un seguro de impago de rentas ni una cobertura similar;
• en una vivienda arrendada hasta cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), la garantía adicional no puede superar las dos mensualidades de renta;
• en los contratos de temporada, no puede superar una mensualidad de renta (un cambio introducido por el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por las Cortes).

En conjunto, el techo legal para una vivienda ordinaria es, por tanto, una mensualidad de fianza más hasta dos mensualidades de garantía adicional. Eso no significa que tres meses sea lo normal: es el tope. El real decreto-ley que introdujo el límite para los contratos de temporada está en vigor pero pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados, así que léelo como provisional.

Adónde va la fianza: los organismos autonómicos de depósito

La disposición adicional tercera de la LAU permite que cada comunidad autónoma exija a los arrendadores depositar la fianza, sin intereses, en la administración autonómica o en el organismo designado hasta que termine el contrato. Si un mes después de terminar el contrato el organismo no la ha devuelto, el importe devenga el interés legal. Si debes depositar, dónde y en qué plazo es una cuestión autonómica. Se leyeron las páginas oficiales de seis comunidades:

No se leyeron las páginas de las demás comunidades para esta guía, así que consulta con el departamento de vivienda de la comunidad donde esté el inmueble. Las páginas oficiales de Andalucía, la Comunitat Valenciana, las Illes Balears y el País Vasco no muestran fecha de publicación, así que confirma la norma vigente antes de actuar. Andalucía es el caso a tener en cuenta: en los contratos fechados desde el 24 de enero de 2026, el arrendador se queda con la fianza y no se exige ningún depósito autonómico.

Cómo recuperarla

El arrendador debe devolver la fianza cuando termina el arrendamiento. Según el artículo 36.4, el saldo que haya que devolver devenga el interés legal si no se ha pagado un mes después de que el inquilino entregue las llaves. La página de Madrid dice que el arrendador debe devolverla en el plazo de un mes desde el fin del contrato y que solicita a la agencia la liberación del depósito presentando un formulario.

Desde octubre de 2026, el artículo 36.7 exige además que ambas partes hagan constar el estado de la vivienda en un documento de fin de arrendamiento firmado. Si no se firma, o no anota ningún daño, la ley presume que la vivienda se devolvió en buen estado salvo prueba en contrario. Esa presunción juega a favor del inquilino, así que haced una inspección conjunta con fotografías y pide el documento firmado antes de entregar las llaves.

Qué puede descontar el arrendador

Los textos leídos no dan una lista de descuentos permitidos. El inquilino responde de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (artículo 21.4) y de los daños que le sean imputables, mientras que el arrendador debe realizar las reparaciones de conservación sin elevar la renta (artículo 21.1). Una disputa sobre qué cubre la fianza acaba ante un juzgado o un organismo de consumo; conserva el inventario, las fotografías y los recibos.

Lista práctica para inquilinos

1. Pide un recibo por escrito de la fianza y su importe, y si se ha depositado en el organismo autonómico.
2. Conserva el contrato firmado y cualquier justificante del depósito de la fianza.
3. Rechaza cualquier exigencia de un seguro de impago de rentas como condición del arrendamiento.
4. Acordad un documento de fin de arrendamiento firmado por ambas partes.
5. Si pasa un mes desde que devolviste las llaves sin que te reintegren la fianza, reclámala por escrito con referencia al artículo 36.4.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados de España puede asesorarte ante una fianza retenida. Para el depósito en sí, la autoridad es el organismo autonómico de vivienda. Payotte no lista ni clasifica abogados; consulta la página general de abogados inmobiliarios.