En resumen
En España, trabajar como agente inmobiliario es libre a nivel estatal: la Ley 10/2003, artículo 3, permite que lo hagan personas físicas y jurídicas “sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial”. Los registros son competencia de las comunidades autónomas: el 15 de octubre de 2026 leímos un registro obligatorio en Cataluña y en la Comunitat Valenciana, uno obligatorio por ley pero todavía sin funcionar en Andalucía, y registros voluntarios en las Illes Balears, Madrid y Canarias. En un alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino según el texto del artículo 20.2 de la LAU vigente en esa fecha.
Qué dice la ley a nivel estatal
La regla es estatal. La Ley 10/2003 dice que las actividades de intermediación inmobiliaria pueden ser ejercidas por dos tipos de persona: los miembros de un colegio profesional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y cualquier otra persona, física o jurídica, sin título ni pertenencia a un colegio. La única reserva son las normas de protección de los consumidores que pueda añadir un reglamento. Por tanto, que un agente no tenga el título de API no hace, por sí solo, ilícita su actividad, y no afirmamos que lo haga.
Las comunidades autónomas pueden añadir requisitos, y por eso la sección siguiente es autonómica. No dejes que la regla de una comunidad pase por la regla española.
El título de API
El título de API (agente de la propiedad inmobiliaria) es distinto de la actividad. El Real Decreto 1294/2007, que aprueba los estatutos de los colegios provinciales (COAPI), dice en el artículo 2.1 que los colegiados en situación ejerciente “podrán utilizar en su actividad profesional la denominación de agente de la propiedad inmobiliaria”. La colegiación exige una de las titulaciones universitarias enumeradas o el título oficial de API expedido por el ministerio competente (artículo 1.1). En resumen: “API” indica que la persona pertenece a un colegio; no es una condición para trabajar como agente.
Según el artículo 10 de la Ley 2/1974 sobre colegios profesionales, cada colegio debe mantener un registro público de sus colegiados accesible a través de su web. No leímos la web del consejo nacional de los colegios de API, así que no damos una dirección de búsqueda.
Registros por comunidad
| Comunidad | Registro | Naturaleza según el texto leído |
|---|---|---|
| Cataluña | Registre d’agents immobiliaris de Catalunya | Obligatorio. La página de la Generalitat dice que es “público, tiene naturaleza administrativa y es de carácter obligatorio”. |
| Comunitat Valenciana | Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria (RAI), Decreto 98/2022 | Obligatorio según el artículo 4.1. Una sentencia del tribunal superior de justicia (TSJ) autonómico de 17 de enero de 2025 anuló parcialmente el decreto; la nota de prensa que leímos dice que cabe recurso de casación. No pudimos establecer el resultado ni qué supone la sentencia para el propio registro. |
| Andalucía | Registro de agentes inmobiliarios especializados en vivienda, Ley 5/2025 | Obligatorio por ley, pues la inscripción es “requisito necesario para el ejercicio de la actividad” (artículo 50.3), pero los detalles se remiten a un reglamento y la ley da hasta dos años desde su entrada en vigor, el 24 de enero de 2026, para crear el registro. No encontramos ningún decreto de desarrollo. |
| Illes Balears | Registro oficial de agentes inmobiliarios | Voluntario (“carácter voluntario”); el agente inscrito debe indicar el número en su publicidad. |
| Madrid | Registro de Agentes Inmobiliarios | Voluntario, según la página del gobierno regional. |
| Canarias | Registro de Agentes Inmobiliarios de Canarias, Decreto 11/2022 | Voluntario (artículo 4.2). |
| País Vasco, Navarra, Murcia, Galicia y otras | no establecido | La ley vasca de vivienda prevé un registro; no encontramos el decreto que lo crea. No se leyó nada fiable sobre las demás. |
En Cataluña, el artículo 56.4 de la Ley 18/2007 añade que la falta de inscripción no afecta a la validez de los contratos, y el artículo 55.6 prohíbe ofrecer o anunciar inmuebles de terceros sin una nota de encargo por escrito que lleve el número de inscripción.
Cómo comprobar tú mismo a un agente
- Pide al agente el número de inscripción, o el nombre completo y la dirección de la empresa, y la nota de encargo o el contrato de agencia por escrito.
- Busca el registro de la comunidad donde está el inmueble. Para Cataluña, la página de la Generalitat citada más arriba describe una herramienta de búsqueda de agentes inscritos; no pudimos abrirla durante nuestra lectura, así que usa la propia página. Para la Comunitat Valenciana, la página del procedimiento del gobierno autonómico (sede.gva.es) lleva a un formulario de consulta por provincia y municipio; no leímos las condiciones de uso de esa web.
- Compara el nombre que figura en el registro con el del contrato. Si el agente dice ser “API”, pregunta de qué colegio y con qué número de colegiado, y búscalo en el registro público de colegiados de ese colegio.
- Para un registro que no pudimos leer, pregunta al departamento autonómico de vivienda.
Payotte no mantiene ningún registro y no copia ninguna lista. Las reglas de reutilización difieren: el aviso legal de la Generalitat dice que la reutilización se rige por la Ley 37/2007, con la cita de la fuente y de la fecha de la última actualización, y prohíbe la “reproducción, distribución, comunicación pública o transformación” del portal; no encontramos nada sobre los enlaces entrantes.
Cuánto cuesta
No encontramos ningún arancel oficial de comisiones de agencia en las fuentes que leímos y no damos ningún porcentaje. Para un alquiler de vivienda, el texto del artículo 20.2 de la LAU vigente el 15 de octubre de 2026 dice: “Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.” Cualquier otro servicio no esencial solo puede cobrarse al inquilino si este lo solicitó expresamente por escrito después de haber sido informado de que es opcional y de cuánto cuesta.
Una advertencia sobre la fecha: esta redacción procede del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso, y no pudimos establecer el resultado, así que léelo como el texto en vigor el 15 de octubre de 2026, no como derecho consolidado. En las ventas, la comisión se pacta entre tú y el agente; pídela por escrito, con quién la paga y si incluye el IVA.
La Ley 12/2023, artículo 30.2, dice también que la publicidad de los agentes está sujeta a la ley general de publicidad, con la prohibición de información insuficiente, deficiente o engañosa; el artículo 31.1.a te permite preguntar quién actúa como intermediario en la operación.
Qué profesional consultar
Un abogado inmobiliario puede leer un contrato de agencia o de reserva antes de que firmes. Para estimar los impuestos de una compra, usa la calculadora de gastos de compra. Para un préstamo, consulta los prestamistas hipotecarios.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un API para comprar o vender a través de un agente en España?
Ninguna norma que leímos exige que el agente tenga el título de API a nivel estatal; la Ley 10/2003 permite ejercer a otros. Pueden aplicarse registros autonómicos.
¿Es obligatorio el registro de agentes en todas partes?
No. Leímos registros obligatorios en Cataluña y la Comunitat Valenciana, uno legalmente obligatorio pero todavía sin funcionar en Andalucía, y registros voluntarios en las Illes Balears, Madrid y Canarias.
¿Puede un agente hacerme pagar una comisión cuando alquilo una vivienda?
El texto del artículo 20.2 de la LAU vigente el 15 de octubre de 2026 prohíbe repercutir al inquilino los gastos de agencia y de formalización, con la salvedad de la convalidación del real decreto-ley indicada más arriba.
¿Y si no encuentro al agente en el registro?
Comprueba la comunidad, la ortografía y el número. En una comunidad con registro voluntario, la ausencia no es una infracción. Pide al agente que lo explique por escrito.
¿Recomienda Payotte agentes en España?
No. Payotte da la regla y dónde comprobar. No incluye, clasifica ni selecciona agentes.
Fuentes
- Ley 10/2003 (BOE-A-2003-10185), art. 3 (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Real Decreto 1294/2007, Estatutos de los COAPI (BOE-A-2007-17283) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley 18/2007, Cataluña (BOE-A-2008-3657), arts. 55 y 56 (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Generalitat de Catalunya, Registro de agentes inmobiliarios de Cataluña (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Generalitat de Catalunya, aviso legal (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Decreto 98/2022, Comunitat Valenciana (DOGV 16/08/2022) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía (BOE-A-2026-423), arts. 49 a 52 (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley 3/2024, Illes Balears (BOE-A-2024-15575), disposición adicional 14.ª (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Comunidad de Madrid, Registro de Agentes Inmobiliarios (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Decreto 11/2022, Canarias (BOC n.º 21, 31/01/2022), art. 4 (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley 29/1994 (LAU), art. 20.2, texto consolidado (BOE-A-1994-26003) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley 12/2023 (BOE-A-2023-12203), art. 30.2 (consultada el 15 de octubre de 2026)