Comprar imóvel em São Paulo: ITBI, IPTU e custas

A cidade no censo

O Censo 2022 do IBGE contabiliza 11.451.999 pessoas no município de São Paulo. Dos seus 4.309.163 domicílios ocupados, 65,8% são próprios e 28,4% alugados (IBGE, Censo 2022). Um mercado de aluguel grande importa para o comprador estrangeiro que pretende alugar o imóvel: veja alugar imóvel no Brasil sendo estrangeiro. A página da Payotte para a cidade é São Paulo.

ITBI em São Paulo

A página da Fazenda municipal e a Lei 11.154/1991 consolidada trazem estas regras:

• Alíquota: 3% (artigo 10, II).
• Base de cálculo: “o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência”. A lei (artigo 7) define o valor venal como o preço à vista em condições normais de mercado. Como o valor de referência é fixado está explicado em base de cálculo do ITBI e valor venal de referência.
• Alíquota do financiamento: para contratos assinados a partir de 25 de fevereiro de 2022 no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no programa de arrendamento residencial (PAR), em habitação de interesse social (HIS) ou em consórcio, aplica-se 0,5% sobre o valor efetivamente financiado, até um teto, e 3% sobre o restante.
• Valores de 2026 (contratos a partir de 1º de janeiro de 2026): teto do valor financiado R$ 120.968; valor máximo do imóvel para a alíquota reduzida R$ 725.808. Acima desse valor, os 3% incidem sobre toda a base, e o financiamento fora do SFH e dos demais programas citados (SFI, por exemplo) permanece em 3% em qualquer valor.
• Pagamento: antes da escritura, se for escritura pública; em até 10 dias da data do instrumento particular (artigo 12).

Um cálculo, não um orçamento: numa compra de R$ 600.000 paga à vista, 3% são R$ 18.000. Se o comprador financia R$ 120.968 ou mais pelo SFH, o imposto é 0,5% × R$ 120.968 (R$ 604,84) mais 3% × R$ 479.032 (R$ 14.370,96), ou seja, R$ 14.975,80. A calculadora de custos de compra da Payotte aplica as regras da cidade aos seus próprios números. A diferença entre o SFH e os demais financiamentos está explicada em SFH ou SFI.

A página da Fazenda também imprime um valor de referência de “primeiro imóvel” de R$ 245.527,77, mas não explica a regra por trás dele, então a Payotte não o utiliza.

IPTU como a prefeitura o publica

A prefeitura escreve a fórmula como IPTU = (valor venal × alíquota) − benefícios. O valor venal é a estimativa da prefeitura e “pode não corresponder ao preço real de venda”. A página não imprime as alíquotas nem os vencimentos; eles constam do carnê. O que ela afirma:

• Isenção do imposto predial (imóvel construído), um imóvel por contribuinte: qualquer imóvel construído com valor venal de até R$ 150.000, e um imóvel nas categorias residenciais que a prefeitura nomeia, até R$ 260.000.
• Redução da base acima desses limites: para um imóvel residencial entre R$ 260.000 e R$ 390.000, R$ 780.000 menos duas vezes o valor venal; para outro imóvel construído entre R$ 150.000 e R$ 225.000, R$ 450.000 menos duas vezes o valor venal.
• Teto para os aumentos anuais: 10% para imóvel residencial e, a partir de 2026, também para imóvel não residencial e terreno. Terreno vago ou pouco construído com mais de 500 m² pode subir mais.
• Descontos de até 50% mediante pedido: sobre o imposto territorial de lotes com cobertura arbórea protegida, sobre lotes não edificados na zona de proteção de mananciais e sobre o imposto predial de edifícios restaurados ou históricos preservados por lei municipal.
• Notificação: a partir de 2026 os carnês de parcelas não são enviados pelo correio. O contribuinte que não recebe a notificação e não pede a segunda via é considerado notificado, com multa e juros em caso de atraso.

Como o valor venal alimenta tanto o IPTU quanto o piso do ITBI, peça ao vendedor o aviso mais recente. As regras gerais estão em IPTU, o imposto municipal sobre o imóvel.

O lado estadual: custas de registro e ITCMD

Registro. A tabela de 2026 dos cartórios de registro de imóveis (Lei estadual 11.331/2002, valores atualizados para 2026, em vigor desde 8 de janeiro de 2026) traz totais fixos por faixa de valor declarado. A base é o maior entre o preço declarado, o valor do IPTU e a base do ITBI. Para um valor entre R$ 384.200,01 e R$ 768.400, o total é de R$ 3.284,18; entre R$ 768.400,01 e R$ 1.152.600, é de R$ 3.846,10. As compras financiadas pelo SFH têm redução de 50% sobre a parte financiada. A tabela dos tabelionatos para a escritura retornou erro de acesso e não foi lida, então a Payotte não informa custa de escritura para São Paulo. Veja custas de cartório: escritura e registro.

ITCMD. O imposto estadual sobre herança e doação incide sobre imóveis em São Paulo seja quem for o dono: a Lei 10.705/2000 consolidada tributa bens situados no estado, inclusive quando o doador mora no exterior. O artigo 16 diz “4%” sobre a base, e a base para imóveis não pode ser inferior ao valor do IPTU (artigo 13). A Constituição agora exige alíquotas progressivas, então confirme com o estado se uma nova escala substituiu os 4% antes de contar com eles. Veja ITCMD.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode conferir a matrícula e as certidões; um corretor de imóveis habilitado (corretor, registrado no CRECI) cuida da venda; um avaliador de imóveis pode avaliar o imóvel quando o valor de referência parecer errado. Veja corretor de imóveis, advogado imobiliário e avaliador de imóveis.