Comprar imóvel em Salvador e no litoral da Bahia

Três municípios no Censo

O Censo 2022 do IBGE mostra: Salvador com 2.417.678 habitantes, 74,2% de domicílios próprios e 21,4% alugados; Porto Seguro com 168.326 habitantes, 65,1% próprios e 28,2% alugados; Mata de São João com 42.566 habitantes, 80,8% próprios e 14,0% alugados (IBGE, Censo 2022). A baixa proporção de alugados em Mata de São João vale ser conhecida se você pensa em aluguel de longo prazo. Páginas da Payotte: Salvador, Mata de São João e Porto Seguro.

Salvador: ITIV

O capítulo III do código tributário (artigos 114 a 126) dispõe:

• O que é tributado: a transmissão onerosa, entre pessoas vivas, de bens imóveis ou de direitos reais sobre eles (exceto garantia e servidão), e a cessão de direitos à sua aquisição. O imposto diz respeito a imóvel situado no município.
• Alíquota (artigo 118): 1,0% para imóvel “popular” nos termos do regulamento, 3,0% para as demais transmissões. O Decreto 24.058/2013 define imóvel popular como residencial com área privativa construída de até 39,56 m² e valor venal atualizado de até R$ 44.996,73. Esse teto é o valor de 2013 e a Payotte não viu atualização posterior, de modo que a maioria das compras paga 3%.
• Base de cálculo (artigos 116 e 117): o valor venal, isto é, o valor à vista em condições normais de mercado; em leilão judicial ou administrativo, o lance vencedor, salvo se o município fixar outro valor por procedimento administrativo.
• Contribuinte (artigo 119): o adquirente.
• Pagamento (artigo 122): antecipado, até a data da lavratura da escritura ou de outro instrumento. Tabeliães e registradores devem conferir os dados do contribuinte e do imóvel na guia de pagamento (artigo 121). Uma regra que exigia o pagamento antecipado na assinatura de promessa de compra e venda para entrega futura está suspensa pelo tribunal da Bahia desde 8 de junho de 2017, segundo nota do próprio código.
• Restituição (artigo 123): se a escritura não for lavrada, se um tribunal a anular, se uma isenção for reconhecida depois ou se houve pagamento a maior.

Um cálculo, não uma cotação: uma compra de R$ 600.000 a 3% dá R$ 18.000. O município usa o termo ITIV, então procure por ele na guia de pagamento. A calculadora de custos de compra da Payotte usa essas alíquotas.

Salvador: IPTU

O mesmo código rege o IPTU (artigos 60 a 83):

• Fato gerador e contribuinte: a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano; o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor, e o comprador por promessa de compra e venda também responde.
• Base e alíquota: o valor venal, com alíquotas em tabela por faixa de valor (Tabela I). O terreno que não cumpre sua função social nos termos do plano diretor paga um ponto percentual a mais por ano, por até cinco anos. O terreno que exceda dez vezes a área construída é tributado pela alíquota de terreno vago.
• Pagamento: em até 11 parcelas, com desconto de até 10% para pagamento à vista.
• A dívida acompanha o imóvel (artigo 80): a obrigação de pagar “se transmite ao adquirente” e permanece como ônus real. Peça ao vendedor uma certidão negativa: veja certidões para comprar imóvel.
• Isenção (artigo 83, IX): para imóvel cujo valor venal seja de até R$ 131.917,16, valor atualizado para 2024 e reajustável anualmente pela inflação. Leia as condições do artigo.

As regras gerais estão em IPTU.

Mata de São João e Praia do Forte

A Lei Complementar 006/2022 de Mata de São João (de 27 de setembro de 2022) chama o imposto de ITIV, fixa 3% e, para transmissões onerosas em geral, usa o valor venal se o fisco concordar com ele; o fisco pode usar preços correntes de mercado (artigos 106 a 108). Uma lei posterior (LC 007/2022) isenta servidores públicos municipais que comprem o primeiro imóvel após mais de dois anos de serviço. A Payotte não viu alíquota reduzida para compras financiadas. O IPTU do município e quaisquer regras costeiras ou de áreas protegidas não foram lidos.

Porto Seguro

O artigo da alíquota no código que a Payotte leu é internamente contraditório (o número impresso é “6,00%” enquanto o texto diz “três por cento”). A Payotte não faz o cálculo: obtenha a alíquota por escrito na secretaria de finanças do município. O Iphan lista Porto Seguro entre os nove conjuntos urbanos da Bahia, além de Salvador, que ele protegeu; por isso, pergunte ao Iphan se determinado edifício está na área protegida.

Patrimônio histórico e litoral federal

A página do Iphan na Bahia diz que o centro histórico de Salvador e a Costa do Descobrimento são reconhecidos pela UNESCO, e que o Iphan protegeu mais de nove mil imóveis em conjuntos no estado. Sua superintendência na Bahia fica na Rua Visconde de Itaparica, 8, Barroquinha, Salvador. Quanto ao litoral, os terrenos de marinha pertencem à União: o escritório da SPU fica na Av. Jequitaia, Comércio, Salvador, e sua página da Bahia não traz aviso para Porto Seguro nem Praia do Forte. Veja imóveis na praia e terrenos de marinha e laudêmio e certidão de autorização de transferência da SPU.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler a matrícula e as certidões; um corretor habilitado (CRECI) pode orientar sobre a região; um engenheiro ou arquiteto pode verificar obras perto de áreas protegidas. Veja advogado imobiliário e arquiteto e engenheiro.