Comprar imóvel em Natal e Pipa (Tibau do Sul)

Os dois lugares no censo

O Censo 2022 do IBGE conta 751.300 moradores em Natal, com 63,5% dos domicílios próprios e 31,4% alugados, e 16.929 em Tibau do Sul, com 64,4% próprios e 32,1% alugados (IBGE, Censo 2022). Os dois percentuais de alugados estão acima dos 28% do Rio de Janeiro. Páginas da Payotte: Natal e Tibau do Sul.

Tibau do Sul: ITIV na LC 005/2002

O texto lido é o Código Tributário de 27 de dezembro de 2002, do site da Câmara Municipal. Uma lei posterior, a LC 009/2024, altera artigos do IPTU, mas não o imposto de transmissão; podem existir outras leis posteriores.

• O que é tributado (artigo 173): a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, de direitos reais sobre eles (exceto os de garantia) e a cessão de direitos à sua aquisição.
• Alíquota (artigo 179): 3% da base de cálculo. A Payotte não encontrou alíquota reduzida para compras financiadas no código de 2002.
• Base (artigos 175 e 176): o valor de mercado do imóvel no momento da transmissão, sendo que o imposto não pode ser inferior ao valor que o município usa para o IPTU. Nos leilões, o Secretário pode usar outra regra.
• Contribuinte (artigo 177): o adquirente, o cessionário ou as partes de uma permuta. O vendedor, o cedente e os tabeliães e registradores respondem solidariamente pelo imposto nos atos praticados por eles ou perante eles (artigo 178).
• Pagamento (artigo 180): nas formas e prazos estabelecidos em regulamento, que a Payotte não leu.
• Isenção (artigo 181): compra de imóvel “popular” por comprador de baixa renda que não tenha outro imóvel, em seu nome ou no do cônjuge, no município. Popular significa uma casa unifamiliar de até 70 m² construída em terreno de até 150 m². O texto desse artigo, de qualidade OCR, está parcialmente ilegível; por isso, confirme a redação com a prefeitura.
• Empresas (artigo 174): não há imposto sobre bens incorporados ao capital de uma empresa nem sobre fusões, a menos que a atividade principal do adquirente seja a compra e venda ou a locação de imóveis.
• Cartórios (artigos 182 e 183): o tabelião ou registrador que lavrar um ato sem a prova do pagamento ou sem a certidão de isenção sofre multa de 100% do imposto, de no mínimo R$ 250.

Um cálculo, não uma cotação: a um preço de R$ 600.000, 3% dá R$ 18.000, se o valor de mercado usado for igual ao preço. A calculadora de custos de compra da Payotte aplica a alíquota; a base é explicada em base de cálculo do ITBI e valor venal de referência. O código também lista uma taxa de incentivo ao turismo entre as taxas municipais (artigo 185, VI), mas não indica valor nos artigos lidos.

Tibau do Sul: IPTU no mesmo código

• Fato gerador e contribuinte (artigos 88 e 93): a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel na zona urbana, que o código define como aquela que tenha pelo menos dois de cinco melhoramentos públicos (meio-fio e drenagem, água, esgoto, iluminação pública, escola ou posto de saúde a até 3 km). Considera-se que o fato ocorre em 1º de janeiro de cada ano (artigo 92).
• A dívida acompanha o imóvel (artigo 91): a obrigação de pagar se transmite ao adquirente “salvo quando conste do título a prova de sua quitação”. Peça ao vendedor o título com a prova de quitação: veja certidões para comprar imóvel.
• Base (artigo 95): o valor venal, fixado a partir da planta de valores do terreno e da tabela de preços de construção que o Executivo decreta a cada ano, válidas de 1º de janeiro a 31 de dezembro (artigo 96). O artigo 96 foi alterado pela LC 009/2024, que a Payotte leu apenas para constatar que ela não toca o ITIV.
• Terrenos grandes (artigos 99 e 100): a parte de um terreno acima de 500 m² que exceda quatro vezes a área construída é tributada à alíquota de terreno baldio.
• Grandes terrenos de tipo rural (artigo 90): o imóvel de 20 hectares ou mais não é tributado pelo IPTU se usado exclusivamente para lavoura, pecuária, piscicultura, extração ou agroindústria.

As regras gerais estão em IPTU.

Natal: o ITIV e o que não foi possível ler

Natal chama o imposto de transmissão de ITIV. Seu regulamento, o Decreto 11.089 de 2 de setembro de 2016 (publicado no Diário Oficial do Município em 5 de setembro de 2016), diz: “A alíquota do imposto é de três por cento (3%) sobre sua base de cálculo”, ou seja, uma alíquota de 3% (art. 7). A base é o valor de mercado do imóvel na transmissão, não inferior ao valor que a cidade usa para o IPTU (art. 3). A primeira transmissão de um imóvel popular (unifamiliar, de até 50 m² construídos em até 250 m² de terreno) a um comprador com renda familiar de até dois salários mínimos e sem outro imóvel é isenta (art. 8). Em terrenos que a cidade detém como foreira, também é devido um laudêmio de 2,5% do valor do terreno (art. 22). O regulamento foi editado com base no Código Tributário de Natal (Lei 3.882/1989); a Payotte leu o regulamento, não o artigo do Código, porque os sites da fazenda de Natal recusaram a conexão. Pelo mesmo motivo, a Payotte não tem regra de IPTU para a cidade. A tabela de custas e o imposto sobre herança do Rio Grande do Norte também não foram lidos, e por isso não se indica nenhum valor de cartório, registro ou herança; veja custas de cartório: escritura e registro e ITCMD. Pergunte à Secretaria de Finanças de Natal a alíquota e a base do ITBI, e ao cartório um orçamento por escrito.

O litoral federal

O escritório da SPU no Rio Grande do Norte fica na Av. Rui Barbosa, 909, Tirol, Natal; sua página não traz aviso sobre terrenos de marinha e não menciona Tibau do Sul nem Pipa. As perguntas frequentes da SPU dizem que só a SPU demarca os terrenos de marinha, que o proprietário notificado tem 60 dias para contestar a linha, e que a União permite que particulares usem e transfiram o terreno por um instrumento de destinação que pode implicar uma cobrança anual. Antes de comprar perto da orla, pergunte à SPU sobre o terreno. As cobranças e a regra para estrangeiros estão em imóvel de frente para o mar e terrenos de marinha e laudêmio e certidão de autorização de transferência (CAT) da SPU.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler a matrícula e verificar a situação na SPU; um corretor habilitado (CRECI) pode orientar sobre o mercado; um avaliador pode avaliar o imóvel conforme a planta de valores da cidade. Veja advogado imobiliário, corretor de imóveis e avaliador de imóveis.