Comprar imóvel em Fortaleza e no litoral do Ceará

Os dois lugares no Censo

O Censo 2022 do IBGE contabiliza 2.428.708 moradores em Fortaleza, com 65,4% dos domicílios próprios e 30,3% alugados, e 25.555 em Jijoca de Jericoacoara, com 68,1% próprios e 28,3% alugados (IBGE, Censo 2022). Páginas da Payotte: Fortaleza e Jijoca de Jericoacoara.

Fortaleza: o ITBI como a Sefin o publica

As perguntas frequentes da Sefin trazem as regras abaixo. Elas não citam número de lei, e a Payotte não leu o código tributário, de modo que os 4% são a declaração da Sefin sobre a alíquota, não um artigo lido.

• Alíquota: 4% sobre o maior de três valores: o valor de mercado fixado pela administração, o valor que você declara (se for maior) ou o valor do IPTU.
• Financiamento: 0,5% sobre o valor efetivamente financiado pelo SFH, até R$ 390.672,24 (o valor atualizado de 2026 na página). A página não diz qual alíquota se aplica ao restante do preço.
• Pagamento antecipado: 2% se o imposto for pago antes de lavrado o instrumento em que se baseia (a escritura pública ou o contrato bancário); para imóveis em Fortaleza, o pagamento deve ser feito, no máximo, na véspera da escritura.
• Pagamento: 30 dias a partir da notificação do lançamento; até 3 parcelas mensais sem juros ou até 6 com juros pela taxa Selic. A certidão de pagamento só é liberada após a última parcela.
• Corretagem: uma nota fiscal da comissão do corretor emitida pelo sistema do município pode reduzir a base pelo valor da comissão.
• Impugnação: em até 30 dias da notificação, com pelo menos dois documentos de apoio. Se for preciso fechar antes, faça um requerimento e pague só depois da resposta do município, ou a impugnação é arquivada.
• Isenção: compradores de baixa renda, para residência de valor até R$ 87.628,95, entre outras condições.
• Restituição: se a escritura não for concluída, se um tribunal a anular, se a transmissão se mostrar não tributável ou isenta (mediante pedido prévio), ou se o imposto foi pago a maior.

Um cálculo, não uma cotação: para um preço de R$ 600.000, 4% dá R$ 24.000 e os 2% do pagamento antecipado dão R$ 12.000, se a base for igual ao preço. A diferença é grande o bastante para planejar a ordem dos pagamentos em torno da data da escritura com o tabelião. A calculadora de custos de compra da Payotte usa essas alíquotas; a base é explicada em base de cálculo do ITBI e valor venal de referência.

Fortaleza: IPTU

A própria página do IPTU não pôde ser localizada em formato legível. Na página inicial da Sefin, as manchetes de 2026 mostram a abertura do pagamento em 8 de janeiro e descontos para pagamento à vista de até 8% (até 6 de fevereiro), 6% (até 6 de março) e 4% (até 8 de abril), e nenhum aumento do imposto. Trate essas datas como passadas e leia o aviso atual. As regras gerais estão em IPTU, o imposto predial municipal.

Jijoca de Jericoacoara e o parque nacional

Para Jijoca a Payotte não leu nenhuma alíquota de ITBI, e a lei do município não estava legível: obtenha a alíquota por escrito junto à prefeitura. O que o órgão federal de conservação, o ICMBio, publica sobre o Parque Nacional de Jericoacoara:

• É um parque costeiro e marinho de 8.863,03 hectares, criado por decreto de 4 de fevereiro de 2002; seguiu-se a Lei 11.486 de 15 de junho de 2007. A página do ICMBio observa que o parque tem mais de um decreto de criação e um documento separado para a alteração de limites.
• A sede do parque fica na Rua Oceano Atlântico, em Jijoca de Jericoacoara.
• O ICMBio publica o plano de manejo do parque, seu zoneamento e um mapa da zona de amortecimento como arquivos para download.

A Payotte não conseguiu ler esses documentos, e a página do ICMBio nada diz sobre a vila nem sobre terras particulares. Antes de comprar em Jericoacoara ou perto dela, pergunte ao ICMBio se o terreno está dentro do parque, na zona de amortecimento ou fora, e pergunte à prefeitura quais regras de zoneamento se aplicam.

Terrenos federais no litoral

Para terrenos na orla do Ceará ou perto dela, os terrenos de marinha (a faixa de 33 m a partir da linha de 1831) pertencem à União. A unidade da SPU no Ceará fica na Rua Barão de Aracati, 909, 9º andar, Aldeota, Fortaleza; sua página não traz nenhum aviso sobre Jericoacoara. As regras, o laudêmio de 5% e a autorização para estrangeiros estão em imóvel em terreno de marinha na praia e laudêmio e certidão de autorização para transferência da SPU.

Os emolumentos do estado em 2026

A tabela do Ceará (Portaria 2982/2025 do Tribunal de Justiça, em vigor desde 2 de janeiro de 2026) traz totais que incluem o emolumento, o fundo do Judiciário, o selo e dois fundos de 5%; o imposto municipal sobre serviços não está incluído. Para escrituras, os valores estão impressos até R$ 23.322,58 e, para registro, até R$ 55.337,23. Acima desses valores a última faixa não tem valor impresso: funciona por fórmula (um emolumento-base mais uma cobrança para cada faixa adicional), com um máximo cuja redação é ambígua. Quase todo preço de imóvel cai nessa última faixa, e por isso a Payotte não apresenta total. A tabela do registro também deixa de fora a prenotação (R$ 78,55), as buscas e alguns encargos adicionais. Um primeiro imóvel financiado pelo SFH tem redução de 50%. Quanto ao imposto de herança do Ceará, a página do estado negou acesso, e por isso nenhuma alíquota é apresentada. Veja custas de cartório e ITCMD.

A quem consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler a matrícula e verificar a situação do terreno; um corretor habilitado (CRECI) pode orientar sobre o mercado; um engenheiro ou arquiteto pode conferir limites e licenças. Veja advogado imobiliário e arquiteto e engenheiro.