Comprar imóvel em Florianópolis: ITBI e o litoral

A cidade no Censo

O Censo 2022 do IBGE conta 537.211 moradores e 219.689 domicílios ocupados em Florianópolis. 60,1% desses domicílios são próprios e 36,5% alugados, a maior parcela de alugados entre as cidades dos guias da Payotte para compradores estrangeiros (IBGE, Censo 2022). A página da Payotte sobre a cidade é Florianópolis.

ITBI pela LC 007/1997, com a redação de 2019

O texto lido é a LC 683/2019 (de 12 de dezembro de 2019), publicada pela Câmara Municipal, que reescreveu vários artigos do código tributário da cidade. Alterações posteriores não foram verificadas.

• Alíquota (artigo 285): 2% nas demais transmissões. Nas transmissões dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), do programa de arrendamento residencial (PAR) e da habitação de interesse social (HIS), aplica-se 0,5% sobre o valor efetivamente financiado até R$ 180.000 no texto de 2019, e 2% sobre o restante. O teto é corrigido a cada 1º de janeiro pelo IPCA. O valor corrigido para 2026 não pôde ser lido, por isso a Payotte não informa nenhum.
• Base de cálculo (artigo 281): o valor venal, definido como o valor que o imóvel alcançaria em condições normais de mercado. Dívidas e ônus que recaem sobre o imóvel não são deduzidos (§6). O valor das benfeitorias conta estejam ou não concluídas ou autorizadas para ocupação (habite-se), salvo se o comprador pagou pela construção (§7).
• Reduções da base (artigo 281-A): um terço do valor venal na constituição ou extinção de usufruto, uso, superfície ou direito de habitação; dois terços na transmissão da nua-propriedade; um terço na constituição ou extinção de domínio útil ou enfiteuse; dois terços na transmissão do domínio direto. Valem a partir do ano seguinte ao da publicação da lei.
• Quem declara (artigos 284 e 284-A): o comprador ou cessionário deve enviar à Secretaria da Fazenda uma declaração informativa de transmissão de bem imóvel, independentemente de o imposto ser devido ou isento, na forma e nos prazos do regulamento. O imposto é calculado pelo contribuinte, que deve pagá-lo antecipadamente, e a secretaria depois o homologa ou revisa.
• Se a declaração faltar ou o valor for subavaliado (artigo 284-B): a secretaria lança o imposto de ofício usando os valores da planta de valores e o índice de custo de construção, acrescenta juros e multas, e dá ao contribuinte 30 dias para pagar, parcelar ou contestar.
• Pagamento (artigo 286): na forma e no prazo fixados em regulamento, segundo a lei. A Payotte não leu esse regulamento; por isso o vencimento exato em relação à escritura deve ser confirmado no cartório ou na Secretaria da Fazenda.

Um cálculo, não uma cotação: num preço de R$ 600.000 pago à vista, a alíquota de 2% dá R$ 12.000, se o valor declarado for aceito como base. Como a secretaria pode substituir um valor declarado baixo, veja base de cálculo do ITBI e valor venal de referência. A calculadora de custos de compra da Payotte aplica a alíquota aos seus números.

Terras litorâneas: a SPU em Florianópolis

A SPU é o órgão federal que demarca os terrenos de marinha, medidos a partir da linha da preamar média de 1831. Suas páginas explicam o procedimento e citam Florianópolis como exemplo:

• Na página de notificações da SPU, as notificações estão sendo realizadas em Florianópolis, começando por Jurerê, em razão de uma ação judicial que ela indica.
• O proprietário notificado tem 60 dias corridos a partir do recebimento para impugnar a linha (artigo 12-A do Decreto-Lei 9.760/1946). Se a impugnação for rejeitada, cabem mais dois recursos de 20 dias cada, o segundo facultativo. Não responder é permitido: “basta não responder à notificação”.
• O processo é gratuito. A SPU alerta que as empresas que se oferecem para impugnar ou regularizar são particulares e não são credenciadas pelo governo federal.
• Após a demarcação, a SPU diz que há uma fase de registro, que pode significar abertura ou ajuste de matrículas, e que a demarcação não significa perder o imóvel. Os particulares podem continuar usando a área e transmiti-la aos herdeiros mediante um instrumento de destinação, que pode envolver uma taxa anual.

A unidade da SPU em Santa Catarina fica na Praça XV de Novembro, 336, Centro, Florianópolis; a página dela também traz links para as linhas de demarcação no estado. Numa compra, pergunte à SPU, antes da escritura, se o terreno está sobre uma linha demarcada. As cobranças, a certidão de transferência e a regra para estrangeiros estão em imóvel em terreno de marinha e laudêmio e certidão de autorização de transferência da SPU.

Áreas protegidas

O ICMBio, órgão federal de conservação, lista uma reserva extrativista marinha dentro da cidade: a Reserva Extrativista Marinha do Pirajubaé, no bairro Costeira do Pirajubaé, criada pelo Decreto 533 de 20 de maio de 1992 e com 1.712,08 hectares. A Payotte não leu nada sobre o que a reserva significa para quem compra um imóvel próximo; se um terreno fica perto de uma área protegida, pergunte à secretaria de planejamento da cidade e ao ICMBio quais regras se aplicam.

O que não foi lido

O site da Fazenda da cidade recusou a conexão, por isso as alíquotas e datas do IPTU não são informadas; leia o carnê ou pergunte à prefeitura. A tabela de custas de cartório e registro de Santa Catarina e o ITCMD estadual não foram lidos, então a Payotte não informa valor para nenhum dos dois; veja custas de cartório e ITCMD. Para a mecânica geral do imposto municipal, veja IPTU, o imposto predial e territorial urbano.

Qual profissional consultar

Um advogado inscrito na OAB pode ler a matrícula e orientar sobre a situação perante a SPU; um corretor habilitado (CRECI) pode cuidar da venda; um arquiteto ou engenheiro pode conferir a construção com seus alvarás. Veja advogado imobiliário, corretor de imóveis e arquiteto e engenheiro.