Comprar em São Paulo, em detalhe
São Paulo é a maior cidade do Payotte: 11.451.999 habitantes no censo de 2022 e estimativa de 11.911.337 para 2026, com 25,8% da população do estado. O crescimento de 4% está na 49ª posição entre 55 e abaixo dos 5,5% do Brasil. Só o Rio de Janeiro tem porte comparável.
O IPTU é o número que mais se destaca: R$ 3.803 por domicílio, 3º entre as cem maiores cidades.
A alíquota do ITBI é de 3%, conforme a Lei 11.154/1991 e o Decreto 55.196/2014. Das cidades lidas, só uma tem alíquota maior e 30 têm alíquota menor. Nos contratos SFH, PAR e HIS firmados desde 25 de fevereiro de 2022, vale 0,5% sobre o valor financiado até um teto e 3% sobre o restante. Se o imóvel passa do teto, os 3% incidem sobre toda a base.
Sobre R$ 500 mil, R$ 15.000 de ITBI mais R$ 3.284 de registro somam ao menos R$ 18.284 (3,66%). Em R$ 1 milhão, o ITBI chega a R$ 30.000, o registro a R$ 3.846 e o total a R$ 33.846 (3,38%). A escritura não aparece, então os dois totais são pisos.
No aluguel, 28,4% dos 4.309.163 domicílios ocupados são de inquilinos (24º lugar), e 65,8% de proprietários. A média é de 2,66 moradores por domicílio, na 39ª posição.
O valor mediano dos imóveis financiados no estado de São Paulo é R$ 333.000, o 6º de 27 e superior aos R$ 290.545 nacionais. A mediana conta apenas financiamentos registrados pelo Banco Central. Sobre ela, a parcela Price é de R$ 2.484. O SINAPI está em R$ 2.093 por m2, 8º lugar.
Imagine R$ 500 mil de preço, 80% financiados e 30 anos: o empréstimo é de R$ 400.000. Com a taxa média de 11,28% em agosto de 2026, a Price sai a R$ 3.730 e a SAC começa em R$ 4.690. Ilhabela, Santos e Ubatuba também estão no Payotte.
O registro é a anotação da venda na matrícula, e a escritura é o ato do tabelionato. Em São Paulo, a tabela já imprime o valor total pago, com os emolumentos e as cotas do estado, então o registro não pede soma extra. O ITBI é pago à parte, à prefeitura.
Em resumo
Num imóvel de R$ 500 mil em São Paulo (São Paulo), o ITBI, a escritura e o registro somam no mínimo R$ 18.284. A alíquota do ITBI do município é de 3%. 28,4% dos domicílios ocupados eram alugados no Censo 2022.
Calcule para São Paulo
As perguntas, respondidas
Quanto custam as despesas de compra de um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo?
Num imóvel de R$ 500 mil em São Paulo (São Paulo), ITBI (3%) R$ 15.000, registro no Cartório de Registro de Imóveis R$ 3.284: no mínimo R$ 18.284 ao todo, segundo as alíquotas e tabelas de emolumentos lidas em 15 de outubro de 2026 (a tabela de escrituras do estado não pôde ser lida).
Quanto custam as despesas de compra de um imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo?
Num imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo (São Paulo): ITBI (3%) R$ 30.000, registro no Cartório de Registro de Imóveis R$ 3.846, no mínimo R$ 33.846 ao todo.
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?
São Paulo cobra ITBI de 3% sobre o valor da transmissão (Lei nº 11.154/1991 arts. 7 e 10 (art. 10 com redação da Lei nº 17.719/2021, tetos atualizados anualmente); Decreto nº 55.196/2014); a mesma lei prevê alíquota reduzida de 0,5% para algumas aquisições que define (veja a calculadora de custos de compra).
Qual a prestação mensal de um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo?
Um financiamento de R$ 400.000 para um imóvel de R$ 500 mil (limite do CMN de 80%) custa R$ 3.738 por mês pela Tabela Price em 30 anos a 11,31% (setembro de 2026), ou R$ 4.699 no primeiro mês pelo SAC.
Em São Paulo se aluga mais do que no Brasil como um todo?
No Censo 2022, 28,4% dos 4.309.163 domicílios ocupados de São Paulo eram alugados e 65,8% próprios de um morador, contra 22,2% alugados no Brasil (IBGE).
Quantas pessoas vivem em São Paulo?
São Paulo tinha 11.451.999 habitantes no Censo 2022, e 11.911.337 na estimativa do IBGE para 2026.
Como São Paulo se compara
São Paulo é a mais populosa das 55 cidades da Payotte, com 11.451.999 habitantes no Censo 2022, 25,8% dos 44.411.238 habitantes de São Paulo. A estimativa do IBGE para 2026, 11.911.337, está 4% acima do Censo: em linha com o estado de São Paulo como um todo (4%), 49º de 55 cidades, contra 5,5% no Brasil. O Censo conta 2,66 moradores por domicílio ocupado, menos que os 2,74 de São Paulo.
28,4% dos 4.309.163 domicílios ocupados de São Paulo eram alugados em 2022, bem acima da média nacional de 22,2%, e 2,4 pontos acima do estado de São Paulo (26%); 65,8% eram próprios de um morador. É a 24ª maior proporção de aluguel das 55 cidades.
São Paulo cobra ITBI de 3%, acima da mediana de 2% das 41 alíquotas municipais lidas (1 município cobra mais). São R$ 15.000 sobre R$ 500 mil e R$ 30.000 sobre R$ 1 milhão; a lei também prevê 0,5% para algumas aquisições que define, que a calculadora não aplica.
Em população, as cidades mais próximas na Payotte são Rio de Janeiro (6.211.223 habitantes, 27,9% dos domicílios alugados). Na região Sudeste, que tem 20 das 55 cidades, São Paulo tem a 7ª maior proporção de domicílios alugados. Seus 2,66 moradores por domicílio ocupado ficam em 40º lugar de 55, no meio da lista.
| Indicador | Valor | Referência | Posição |
|---|---|---|---|
| São Paulo: habitantes, Censo 2022 | 11.451.999 | mediana das cidades 616.317 | 1º de 55 |
| São Paulo: parcela dos habitantes de São Paulo | 25,8% | 44.411.238 no estado | 1º de 11 no estado |
| São Paulo: estimativa 2026 em relação ao Censo | +4% | São Paulo +4% | 49º de 55 |
| São Paulo: domicílios ocupados, 2022 | 4.309.163 | São Paulo 16.226.118 | 1º de 55 |
| São Paulo: moradores por domicílio ocupado | 2,66 | São Paulo 2,74 | 40º de 55 |
| São Paulo: domicílios alugados | 28,4% | Brasil 22,2%, São Paulo 26% | 24º de 55 |
| São Paulo: domicílios próprios de um morador | 65,8% | São Paulo 67,4% | 34º de 55 |
| São Paulo: alíquota do ITBI | 3% | mediana de 41 municípios 2% | 2º de 41 |
| São Paulo: ITBI sobre R$ 500 mil | R$ 15.000 | à alíquota mediana R$ 10.000 | +R$ 5.000 |
| São Paulo: ITBI sobre R$ 1 milhão | R$ 30.000 | à alíquota mediana R$ 20.000 | +R$ 10.000 |
| São Paulo: todas as linhas calculadas sobre R$ 500 mil | no mínimo R$ 18.284 | 3,66% do preço | R$ 33.846 sobre R$ 1 milhão |
Os emolumentos de cartório, o imóvel financiado mediano e o custo da construção de São Paulo estão na página do estado.
Os números
| Indicador | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| ITBI (3%), São Paulo, sobre R$ 500 mil | R$ 15.000 | Lei nº 11.154/1991 arts. 7 e 10 (art. 10 com redação da Lei nº 17.719/2021, tetos atualizados anualmente); Decreto nº 55.196/2014 |
| Registro no Cartório de Registro de Imóveis, São Paulo, sobre R$ 500 mil | R$ 3.284 | Tabela de emolumentos 2026, São Paulo |
| População, Censo 2022 | 11.451.999 | IBGE |
| Estimativa populacional, 2026 | 11.911.337 | IBGE |
| Domicílios ocupados alugados, Censo 2022 | 28,4% | IBGE |
| Taxa média, novos financiamentos habitacionais a pessoas físicas (setembro de 2026) | 11,31% | Banco Central do Brasil, SGS 20774 |
| Meta da Selic, desde 5 de novembro de 2026 | 13,75% | Banco Central do Brasil, Copom |
Nenhuma série oficial aberta dá o preço dos imóveis por município no Brasil; a mediana do Banco Central é por estado.
Em outros lugares de São Paulo
Fontes
- ITBI, São Paulo: Lei nº 11.154/1991 arts. 7 e 10 (art. 10 com redação da Lei nº 17.719/2021, tetos atualizados anualmente); Decreto nº 55.196/2014 (consultada em 15 de outubro de 2026).
- Emolumentos de cartório, São Paulo: Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis - São Paulo 2026 (Lei Estadual 11.331/2002, valores atualizados pela UFESP 2026 nos termos do art. 6), em vigor desde 8 de janeiro de 2026; arquivo publicado pela ARISP e indicado pelo Portal do Extrajudicial do TJSP; a calculadora.
- Censo e custo da construção: IBGE, SIDRA (4714, 6579, 9930, 2296).
- Financiamentos e valores: dados abertos do Banco Central do Brasil (ODbL 1.0); decisões do Copom.