Comprar em São Paulo, em detalhe
São Paulo conta 44.411.238 pessoas no Censo 2022, mais que qualquer outra unidade, e chega a 46.179.008 pela estimativa de 2026. O avanço de 4% é o 23º entre as 27 unidades, abaixo dos 5,5% do Brasil.
Onde o estado mais se destaca é no aluguel. Dos 16.226.118 domicílios ocupados, 26% são alugados, 5ª maior fatia do país e acima dos 22,2% nacionais. Os próprios somam 67,4%. Cada domicílio tem em média 2,74 pessoas, na 20ª posição.
A mediana dos imóveis financiados passa da média nacional: R$ 333.000, 6ª entre as 27, contra R$ 290.545. O número vem só de imóveis comprados com crédito informado ao Banco Central. A parcela da Tabela Price sobre essa mediana é de R$ 2.484. Já o SINAPI marca R$ 2.093 por m², 8º lugar.
Quem financia encontra taxa média de 11,28% ao ano em agosto de 2026, com a Selic em 13,75%. Num empréstimo de R$ 400.000 por 30 anos, a primeira parcela do SAC é de R$ 4.690.
A capital paulista tem 11.451.999 moradores e 28,4% de domicílios alugados. O ITBI da cidade é de 3%; só uma cidade lida pela Payotte cobra mais e 30 cobram menos. Em contratos de SFH, PAR e HIS assinados desde fevereiro de 2022, a alíquota cai para 0,5% sobre o valor financiado até um teto, e os 3% valem para o restante. Se o imóvel passa do teto, os 3% incidem sobre toda a base.
A conta de custos fica incompleta. A Payotte leu o registro, mas não a escritura, e por isso todo total abaixo é um mínimo. Um preço de R$ 500 mil resulta em R$ 15.000 de ITBI e R$ 3.284 de registro: R$ 18.284 como piso (3,66%). Em R$ 1 milhão, são R$ 30.000 de ITBI e R$ 3.846 de registro, piso de R$ 33.846 (3,38%).
A capital teve IPTU de R$ 3.803 por domicílio em 2024, o 3º das 100 maiores cidades. Onze cidades paulistas estão na Payotte e concentram 40,8% da população estadual. As alíquotas variam bastante: Barueri cobra 5%, Itaquaquecetuba 3,25%, Piracicaba e Taubaté 3%, enquanto Santos, Mauá e Franca ficam em 2%.
Em resumo
Num imóvel de R$ 500 mil em São Paulo, capital de São Paulo, o ITBI, a escritura e o registro somam no mínimo R$ 18.284. A alíquota do ITBI do município é de 3%. 26% dos domicílios ocupados eram alugados no Censo 2022.
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As perguntas, respondidas
Quanto custam as despesas de compra de um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo?
Num imóvel de R$ 500 mil em São Paulo, capital de São Paulo, ITBI (3%) R$ 15.000, registro no Cartório de Registro de Imóveis R$ 3.284: no mínimo R$ 18.284 ao todo, segundo as alíquotas e tabelas de emolumentos lidas em 15 de outubro de 2026 (a tabela de escrituras do estado não pôde ser lida).
Quanto custam as despesas de compra de um imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo?
Num imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo, capital de São Paulo: ITBI (3%) R$ 30.000, registro no Cartório de Registro de Imóveis R$ 3.846, no mínimo R$ 33.846 ao todo.
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?
São Paulo cobra ITBI de 3% sobre o valor da transmissão (Lei nº 11.154/1991 arts. 7 e 10 (art. 10 com redação da Lei nº 17.719/2021, tetos atualizados anualmente); Decreto nº 55.196/2014); a mesma lei prevê alíquota reduzida de 0,5% para algumas aquisições que define (veja a calculadora de custos de compra).
Qual a prestação mensal de um imóvel de R$ 500 mil em São Paulo?
Um financiamento de R$ 400.000 para um imóvel de R$ 500 mil (limite do CMN de 80%) custa R$ 3.738 por mês pela Tabela Price em 30 anos a 11,31% (setembro de 2026), ou R$ 4.699 no primeiro mês pelo SAC.
Em São Paulo se aluga mais do que no Brasil como um todo?
No Censo 2022, 26% dos 16.226.118 domicílios ocupados de São Paulo eram alugados e 67,4% próprios de um morador, contra 22,2% alugados no Brasil (IBGE).
Qual o valor típico de um imóvel financiado em São Paulo?
O valor de avaliação mediano dos imóveis financiados em São Paulo foi de R$ 332.000 em julho de 2026, contra R$ 287.000 no Brasil (Banco Central do Brasil; somente imóveis comprados com financiamento, não todas as vendas).
Qual o custo médio da construção por metro quadrado em São Paulo?
O custo médio da construção do SINAPI, publicado pelo IBGE para São Paulo, foi de R$ 2.093 por metro quadrado em setembro de 2026, contra R$ 2.000 no Brasil.
Quanto de imposto ao vender um imóvel em São Paulo?
Valem em São Paulo as regras federais, como em todo o Brasil. Um não residente paga 15% sobre o ganho de até R$ 5 milhões, com faixas que sobem até 22,5% (Lei 8.981, art. 21), retido pelo comprador: comprado por R$ 800 mil e vendido por R$ 1,2 milhão, um ganho de R$ 400.000 custa R$ 60.000 (R$ 100.000 se residente em paraíso fiscal, 25%). Um residente que vende seu único imóvel por R$ 440.000 ou menos é isento, assim como quem reinveste em até 180 dias.
Quantas pessoas vivem em São Paulo?
São Paulo tinha 44.411.238 habitantes no Censo 2022, e 46.179.008 na estimativa do IBGE para 2026.
Como São Paulo se compara
São Paulo contava 44.411.238 habitantes em 2022, 21,9% dos 203.080.756 do Brasil nas 27 unidades federativas, a 1ª maior. A estimativa do IBGE para 2026, 46.179.008, é 4% maior (Brasil: 5,5%), o 23º crescimento mais rápido das 27. Campinas, Guarulhos, Ilhabela, Osasco, Ribeirão Preto, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São José dos Campos, São Paulo e Ubatuba são as 11 cidades do estado na Payotte, com 40,8% dos seus habitantes. Região: Sudeste; 2,74 moradores por domicílio ocupado, contra 2,8 no país.
26% dos 16.226.118 domicílios ocupados de São Paulo eram alugados em 2022, bem acima da média nacional de 22,2%; 67,4% eram próprios de um morador. É a 5ª maior proporção de aluguel das 27 unidades.
São Paulo, a capital, cobra ITBI de 3%, acima da mediana de 2% das 41 alíquotas municipais lidas (1 município cobra mais). São R$ 15.000 sobre R$ 500 mil e R$ 30.000 sobre R$ 1 milhão; a lei também prevê 0,5% para algumas aquisições que define, que a calculadora não aplica.
Sobre R$ 500 mil, a tabela de São Paulo dá o registro R$ 3.284 (R$ 3.846 sobre R$ 1 milhão); o outro emolumento não pôde ser lido para este preço. Todas as linhas calculadas pela Payotte somam no mínimo R$ 18.284, 3,66% do preço. A tabela traz o valor pago pelo usuário.
No estado de São Paulo, a avaliação mediana de um imóvel financiado é de R$ 332.000, 15,7% acima dos R$ 287.000 nacionais e 6ª de 27 unidades; uma compra de R$ 500 mil equivale a 1,5 vezes essa mediana. Um financiamento de 80% sobre o imóvel mediano custaria R$ 2.482 por mês em 30 anos pela Tabela Price a 11,31%, contra R$ 3.738 para R$ 500 mil. O custo da construção do SINAPI, R$ 2.093 por metro quadrado, está 4,7% acima dos R$ 2.000 nacionais (8ª de 27).
| Indicador | Valor | Referência | Posição |
|---|---|---|---|
| São Paulo: habitantes, Censo 2022 | 44.411.238 | mediana das unidades 3.941.613 | 1º de 27 |
| Parcela dos habitantes do Brasil | 21,87% | 203.080.756 no Brasil | 1º de 27 |
| São Paulo: estimativa 2026 em relação ao Censo | +4% | Brasil +5,5% | 23º de 27 |
| São Paulo: domicílios ocupados, 2022 | 16.226.118 | Brasil 72.461.369 | 1º de 27 |
| São Paulo: moradores por domicílio ocupado | 2,74 | Brasil 2,8 | 21º de 27 |
| São Paulo: domicílios alugados | 26% | Brasil 22,2% | 5º de 27 |
| São Paulo: domicílios próprios de um morador | 67,4% | unidade mediana 71,6% | 22º de 27 |
| São Paulo: alíquota do ITBI (São Paulo) | 3% | mediana de 41 municípios 2% | 2º de 41 |
| São Paulo: ITBI sobre R$ 500 mil (São Paulo) | R$ 15.000 | à alíquota mediana R$ 10.000 | +R$ 5.000 |
| São Paulo: ITBI sobre R$ 1 milhão (São Paulo) | R$ 30.000 | à alíquota mediana R$ 20.000 | +R$ 10.000 |
| São Paulo: todas as linhas calculadas sobre R$ 500 mil (São Paulo) | no mínimo R$ 18.284 | 3,66% do preço | R$ 33.846 sobre R$ 1 milhão |
| Valor mediano dos imóveis financiados | R$ 332.000 | Brasil R$ 287.000 | 6º de 27 |
| Custo SINAPI por metro quadrado | R$ 2.093 | Brasil R$ 2.000 | 8º de 27 |
| Cidades na Payotte | 11 | 40,8% dos habitantes do estado | - |
Os números
| Indicador | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| ITBI (3%), São Paulo, sobre R$ 500 mil | R$ 15.000 | Lei nº 11.154/1991 arts. 7 e 10 (art. 10 com redação da Lei nº 17.719/2021, tetos atualizados anualmente); Decreto nº 55.196/2014 |
| Registro no Cartório de Registro de Imóveis, São Paulo, sobre R$ 500 mil | R$ 3.284 | Tabela de emolumentos 2026, São Paulo |
| População, Censo 2022 | 44.411.238 | IBGE |
| Estimativa populacional, 2026 | 46.179.008 | IBGE |
| Domicílios ocupados alugados, Censo 2022 | 26% | IBGE |
| Valor de avaliação mediano dos imóveis financiados (julho de 2026) | R$ 332.000 | Banco Central do Brasil (ODbL) |
| Custo médio da construção por m², SINAPI (setembro de 2026) | R$ 2.093 | IBGE |
| Taxa média, novos financiamentos habitacionais a pessoas físicas (setembro de 2026) | 11,31% | Banco Central do Brasil, SGS 20774 |
| Meta da Selic, desde 5 de novembro de 2026 | 13,75% | Banco Central do Brasil, Copom |
Nenhuma série oficial aberta dá o preço dos imóveis por município no Brasil; a mediana do Banco Central é por estado.
Municípios de São Paulo na Payotte
Fontes
- ITBI, São Paulo: Lei nº 11.154/1991 arts. 7 e 10 (art. 10 com redação da Lei nº 17.719/2021, tetos atualizados anualmente); Decreto nº 55.196/2014 (consultada em 15 de outubro de 2026).
- Emolumentos de cartório, São Paulo: Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis - São Paulo 2026 (Lei Estadual 11.331/2002, valores atualizados pela UFESP 2026 nos termos do art. 6), em vigor desde 8 de janeiro de 2026; arquivo publicado pela ARISP e indicado pelo Portal do Extrajudicial do TJSP; a calculadora.
- Censo e custo da construção: IBGE, SIDRA (4714, 6579, 9930, 2296).
- Financiamentos e valores: dados abertos do Banco Central do Brasil (ODbL 1.0); decisões do Copom.