Comprar em Santos, em detalhe
O que mais chama atenção em Santos é o ritmo: 2,6% entre o Censo 2022 e a estimativa de 2026, a última posição entre as cidades analisadas, enquanto o país avançou 5,5%. A população foi de 418.608 para 429.528 habitantes. Em população, Santos fica em 35º, em 60º entre as cem maiores do Brasil, e concentra 0,9% do estado de São Paulo.
Os domicílios têm poucos moradores. Nos 167.456 domicílios ocupados, a média é de 2,5 pessoas, 51ª posição, abaixo dos 2,8 do Brasil. Os próprios são 68,1%, e 27,7% são alugados, 29º lugar entre as cidades e acima dos 22,2% do país.
O crédito se enquadra pelo estado. A mediana de São Paulo para imóveis financiados é R$ 333.000, 6ª entre as 27 unidades, contra R$ 290.545 no Brasil. O número só reflete imóveis financiados e informados ao Banco Central. A parcela da Tabela Price sobre essa mediana é de R$ 2.484.
Para entender a conta: o ITBI é o imposto municipal de transmissão, pago à prefeitura; a escritura é o ato público lavrado no cartório de notas; o registro leva o novo dono à matrícula do imóvel. Na tabela paulista, só o registro foi lido.
O ITBI de Santos é de 2%; 13 cidades lidas pela Payotte cobram mais e uma cobra menos. A parte financiada pelo SFH paga 1%, e as cooperativas habitacionais populares e as COHABs pagam 0,5%. Se a venda for de R$ 500 mil, o ITBI é de R$ 10.000 e o registro, de R$ 3.284. Como a escritura não pôde ser lida, o total de R$ 13.284 (2,66%) é um mínimo. Em R$ 1 milhão, são R$ 20.000 de ITBI e R$ 3.846 de registro, ao menos R$ 23.846 no total (2,38%).
Quanto ao crédito, vale a regra nacional: taxa média de 11,28% ao ano, medida em agosto de 2026, e Selic de 13,75%. Num empréstimo de R$ 400.000 por 30 anos, a Tabela Price dá R$ 3.730 por mês, e o SAC começa em R$ 4.690.
No IPTU, Santos inverte o quadro. A média de 2024 chegou a R$ 3.940 por domicílio, o 2º maior valor das 100 maiores cidades. Para ter noção de tamanho, Boa Vista tem 413.486 habitantes e Macapá, 442.933, com só 17% de domicílios alugados. No mesmo estado, São Paulo cobra ITBI de 3% e Ubatuba, 2%.
Em resumo
Num imóvel de R$ 500 mil em Santos (São Paulo), o ITBI, a escritura e o registro somam no mínimo R$ 13.284. A alíquota do ITBI do município é de 2%. 27,7% dos domicílios ocupados eram alugados no Censo 2022.
Calcule para Santos
As perguntas, respondidas
Quanto custam as despesas de compra de um imóvel de R$ 500 mil em Santos?
Num imóvel de R$ 500 mil em Santos (São Paulo), ITBI (2%) R$ 10.000, registro no Cartório de Registro de Imóveis R$ 3.284: no mínimo R$ 13.284 ao todo, segundo as alíquotas e tabelas de emolumentos lidas em 15 de outubro de 2026 (a tabela de escrituras do estado não pôde ser lida).
Quanto custam as despesas de compra de um imóvel de R$ 1 milhão em Santos?
Num imóvel de R$ 1 milhão em Santos (São Paulo): ITBI (2%) R$ 20.000, registro no Cartório de Registro de Imóveis R$ 3.846, no mínimo R$ 23.846 ao todo.
Qual é a alíquota do ITBI em Santos?
Santos cobra ITBI de 2% sobre o valor da transmissão (Lei nº 634 de 28/12/1989, art. 5º I-III e art. 7º (texto consolidado até 31/12/2025)); a mesma lei prevê alíquota reduzida de 1% ou 0,5% para algumas aquisições que define (veja a calculadora de custos de compra).
Qual a prestação mensal de um imóvel de R$ 500 mil em Santos?
Um financiamento de R$ 400.000 para um imóvel de R$ 500 mil (limite do CMN de 80%) custa R$ 3.738 por mês pela Tabela Price em 30 anos a 11,31% (setembro de 2026), ou R$ 4.699 no primeiro mês pelo SAC.
Em Santos se aluga mais do que no Brasil como um todo?
No Censo 2022, 27,7% dos 167.456 domicílios ocupados de Santos eram alugados e 68,1% próprios de um morador, contra 22,2% alugados no Brasil (IBGE).
Quantas pessoas vivem em Santos?
Santos tinha 418.608 habitantes no Censo 2022, e 429.528 na estimativa do IBGE para 2026.
Como Santos se compara
Santos é a 35ª em população entre as 55 cidades da Payotte, com 418.608 habitantes no Censo 2022, 0,9% dos 44.411.238 habitantes de São Paulo. A estimativa do IBGE para 2026, 429.528, está 2,6% acima do Censo: mais devagar que o estado de São Paulo como um todo (4%), 55º de 55 cidades, contra 5,5% no Brasil. O Censo conta 2,5 moradores por domicílio ocupado, menos que os 2,74 de São Paulo.
27,7% dos 167.456 domicílios ocupados de Santos eram alugados em 2022, bem acima da média nacional de 22,2%, e 1,7 pontos acima do estado de São Paulo (26%); 68,1% eram próprios de um morador. É a 29ª maior proporção de aluguel das 55 cidades.
Santos cobra ITBI de 2%, exatamente a mediana das 41 alíquotas municipais lidas. São R$ 10.000 sobre R$ 500 mil e R$ 20.000 sobre R$ 1 milhão; a lei também prevê 1% e 0,5% para algumas aquisições que define, que a calculadora não aplica.
Em população, as cidades mais próximas na Payotte são Boa Vista (413.486 habitantes, 31,4% dos domicílios alugados, ITBI 1,5%) e Macapá (442.933 habitantes, 17% dos domicílios alugados, ITBI 2%). Na região Sudeste, que tem 20 das 55 cidades, Santos tem a 10ª maior proporção de domicílios alugados. Seus 2,5 moradores por domicílio ocupado ficam em 51º lugar de 55, entre os mais baixos. A capital de São Paulo, São Paulo, tem 27,4 vezes mais habitantes e cobra ITBI de 3%, uma alíquota mais alta.
| Indicador | Valor | Referência | Posição |
|---|---|---|---|
| Santos: habitantes, Censo 2022 | 418.608 | mediana das cidades 616.317 | 35º de 55 |
| Santos: parcela dos habitantes de São Paulo | 0,9% | 44.411.238 no estado | 9º de 11 no estado |
| Santos: estimativa 2026 em relação ao Censo | +2,6% | São Paulo +4% | 55º de 55 |
| Santos: domicílios ocupados, 2022 | 167.456 | São Paulo 16.226.118 | 33º de 55 |
| Santos: moradores por domicílio ocupado | 2,5 | São Paulo 2,74 | 51º de 55 |
| Santos: domicílios alugados | 27,7% | Brasil 22,2%, São Paulo 26% | 29º de 55 |
| Santos: domicílios próprios de um morador | 68,1% | São Paulo 67,4% | 19º de 55 |
| Santos: alíquota do ITBI | 2% | mediana de 41 municípios 2% | 14º de 41 |
| Santos: ITBI sobre R$ 500 mil | R$ 10.000 | à alíquota mediana R$ 10.000 | +R$ 0 |
| Santos: ITBI sobre R$ 1 milhão | R$ 20.000 | à alíquota mediana R$ 20.000 | +R$ 0 |
| Santos: todas as linhas calculadas sobre R$ 500 mil | no mínimo R$ 13.284 | 2,66% do preço | R$ 23.846 sobre R$ 1 milhão |
Os emolumentos de cartório, o imóvel financiado mediano e o custo da construção de São Paulo estão na página do estado.
Os números
| Indicador | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| ITBI (2%), Santos, sobre R$ 500 mil | R$ 10.000 | Lei nº 634 de 28/12/1989, art. 5º I-III e art. 7º (texto consolidado até 31/12/2025) |
| Registro no Cartório de Registro de Imóveis, Santos, sobre R$ 500 mil | R$ 3.284 | Tabela de emolumentos 2026, São Paulo |
| População, Censo 2022 | 418.608 | IBGE |
| Estimativa populacional, 2026 | 429.528 | IBGE |
| Domicílios ocupados alugados, Censo 2022 | 27,7% | IBGE |
| Taxa média, novos financiamentos habitacionais a pessoas físicas (setembro de 2026) | 11,31% | Banco Central do Brasil, SGS 20774 |
| Meta da Selic, desde 5 de novembro de 2026 | 13,75% | Banco Central do Brasil, Copom |
Nenhuma série oficial aberta dá o preço dos imóveis por município no Brasil; a mediana do Banco Central é por estado.
Em outros lugares de São Paulo
Fontes
- ITBI, Santos: Lei nº 634 de 28/12/1989, art. 5º I-III e art. 7º (texto consolidado até 31/12/2025) (consultada em 15 de outubro de 2026).
- Emolumentos de cartório, São Paulo: Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis - São Paulo 2026 (Lei Estadual 11.331/2002, valores atualizados pela UFESP 2026 nos termos do art. 6), em vigor desde 8 de janeiro de 2026; arquivo publicado pela ARISP e indicado pelo Portal do Extrajudicial do TJSP; a calculadora.
- Censo e custo da construção: IBGE, SIDRA (4714, 6579, 9930, 2296).
- Financiamentos e valores: dados abertos do Banco Central do Brasil (ODbL 1.0); decisões do Copom.