Comprare un rustico da ristrutturare

Parti dalla categoria catastale

L’imposta che paghi all’acquisto dipende da come è classificato l’immobile. Se compri da un privato, l’imposta di registro è del 9%, e del 2% se hai diritto alle agevolazioni «prima casa». L’agevolazione vale solo per le abitazioni nelle categorie catastali da A/2 ad A/7 e A/11; l’Agenzia delle Entrate vi include l’A/6, «abitazioni di tipo rurale», ed esclude A/1, A/8 e A/9. Un fienile, una stalla o un fabbricato classificato come qualcosa di diverso da un’abitazione non ne hanno diritto. Se la casa è accatastata come rudere o fabbricato collabente, chiedi al notaio come l’atto la descriverà e quale imposta si applica, perché l’agevolazione è pensata per un’abitazione.

Per i terreni è diverso. La tariffa prevede il 15% per il trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze a soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale. Un rustico con campi può quindi dividersi in una casa tassata al 9% o al 2% e un terreno tassato al 15%. La ripartizione del prezzo spetta all’atto: chiedi al notaio di spiegartela prima di accettarla. Si applicano anche i costi abituali della compravendita tra privati: imposta ipotecaria e imposta catastale di 50 € ciascuna quando vende un privato o un’impresa senza IVA.

Un calcolo con un prezzo ipotetico: su un acquisto di sola casa da 200.000 € con l’agevolazione, l’imposta di registro sarebbe il 2% = 4.000 €, contro il 9% = 18.000 € senza. Le condizioni, tra cui la residenza nel Comune entro 18 mesi, sono spiegate nella guida alle agevolazioni prima casa.

La storia urbanistica viene prima della perizia

L’atto stesso può essere nullo. L’articolo 46 del DPR 380/2001 rende nullo il trasferimento di un edificio iniziato dopo il 17 marzo 1985 se il venditore non dichiara gli estremi del permesso di costruire (o del permesso in sanatoria). L’articolo 29 della Legge 52/1985 richiede una dichiarazione, o un’attestazione di un tecnico, che i dati catastali e le planimetrie corrispondono allo stato di fatto, anche qui a pena di nullità. Il notaio controlla la situazione urbanistica e catastale nell’ambito delle verifiche elencate dal Notariato.

Un rudere ha di solito una documentazione vecchia, modificata, oppure nessuna. Due regole aiutano. Prima, le tolleranze costruttive: l’articolo 34-bis non considera violazione i piccoli scostamenti, fino al 2% delle misure del titolo, e per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il limite sale tra il 2% e il 6% secondo la superficie dell’unità (6% sotto i 60 m², 5% sotto i 100 m², 4% tra 100 e 300 m², 3% tra 300 e 500 m²). Seconda, se lo scostamento è maggiore, venditore o acquirente devono regolarizzarlo, e il costo si negozia nel prezzo. Un tecnico può attestare lo stato legittimo dell’edificio in una dichiarazione asseverata allegata all’atto. Vedi la guida alla conformità urbanistica.

Per gli edifici iniziati prima del 1985 la regola dell’articolo 46 non si applica in quanto tale; le fonti consultate non dicono cosa chieda il notaio in questo caso, quindi chiedilo. Verifica anche se l’immobile ha vincoli o diritti di prelazione: il Notariato li elenca tra le verifiche del notaio, con l’attestato energetico e i documenti del venditore, che trovi nella guida ai documenti.

Lavori: cosa richiede un titolo

L’articolo 6-bis disciplina la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA): gli interventi che non rientrano nell’attività edilizia libera e non sono soggetti a permesso di costruire o a SCIA (la segnalazione più impegnativa prevista dall’articolo 22) si eseguono dopo una comunicazione di inizio lavori asseverata, con un tecnico che ne attesta la conformità. La mancata comunicazione costa una sanzione di 1.000 €, ridotta di due terzi se la presenti spontaneamente mentre i lavori sono in corso. Interventi strutturali, modifiche della distribuzione o ampliamenti richiedono di solito un titolo più pesante della CILA, e la scelta spetta al tecnico progettista e al Comune, non al proprietario. Vedi permessi per ristrutturare (CILA/SCIA) e geometra, architetto o ingegnere.

Dopo una nuova costruzione, una ricostruzione o lavori che possono incidere su sicurezza, igiene o rendimento energetico, la segnalazione certificata di agibilità (SCIA) va presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura, con una sanzione da 77 € a 464 € se manca. Non contare di abitare o affittare l’edificio prima di questo passaggio.

La detrazione fiscale 2026

L’Agenzia delle Entrate descrive così la detrazione per le ristrutturazioni (articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi): per le spese del 2025 e del 2026 è del 36%, o del 50% sull’abitazione principale, fino a 96.000 € per unità immobiliare; per il 2027 è del 30% (36% sull’abitazione principale) con lo stesso tetto. È una detrazione IRPEF ripartita in dieci rate annuali di pari importo, e in generale non puoi più optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito; per le spese del 2026 c’è un’eccezione per le zone colpite dai terremoti del 2009 e da agosto 2016 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria. Il Superbonus è chiuso per le nuove spese. Se compri un’abitazione in un edificio interamente ristrutturato da un’impresa di costruzione o ristrutturazione o da una cooperativa edilizia, che la vende entro 18 mesi dalla fine dei lavori, la detrazione spetta all’acquirente su un forfait del 25% del prezzo. Vedi la guida al bonus ristrutturazione.

Attestato energetico e casa finita

Gli edifici dichiarati inagibili o ridotti a rudere sono esclusi dalle regole sull’attestato, ma una volta ristrutturata, la casa avrà bisogno dell’APE per essere venduta o affittata. Sono esclusi anche i fabbricati rurali non residenziali privi di impianti di riscaldamento o raffrescamento. Vedi la guida all’APE.

Quali professionisti consultare

Prima della proposta, fai visitare l’immobile a un geometra o a un architetto con la documentazione dei titoli edilizi, perché stimi i lavori e ti dica cosa accetterà il Comune. Il notaio verifica la provenienza, le dichiarazioni urbanistiche e catastali e ti spiega il trattamento fiscale della casa e del terreno. Nessuno dei due ti darà un prezzo per i lavori prima che il progetto sia redatto.