Compromesso: il contratto preliminare di compravendita

Perché esiste il contratto preliminare

L’Agenzia delle Entrate indica due ragioni tipiche: l’acquirente sta ancora cercando un mutuo, oppure il venditore aspetta la consegna di una nuova casa. Firmare l’atto subito non è sempre possibile, quindi le parti si vincolano prima. L’art. 1351 del Codice civile stabilisce che il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il definitivo; e l’art. 1350 richiede l’atto scritto per i contratti che trasferiscono beni immobili. In pratica, una promessa verbale di vendere una casa non vale nulla.

Cosa deve contenere

Il Notariato elenca gli elementi: il prezzo, l’identificazione dell’immobile con indirizzo e descrizione dettagliata (piani, vani) basata su dati catastali aggiornati, la data del contratto definitivo e gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna. Aggiungi quello che la proposta già prevedeva: la caparra e la sua natura, la condizione del mutuo, chi paga quali spese, la situazione dei documenti dell’edificio. I dati catastali e urbanistici non sono formalità: vedi visura catastale e conformità urbanistica. Il regime della caparra è spiegato nella guida sulla caparra.

Registrazione e imposte

L’Agenzia delle Entrate indica quanto segue:

• il preliminare va registrato entro 30 giorni dalla firma (il termine era di 20 giorni prima del decreto legge 73/2022); se lo redige un notaio, provvede il notaio;
• l’imposta di registro è fissa, 200 €, qualunque sia il prezzo, più l’imposta di bollo: 16 € ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe, oppure 155 € se il contratto è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata;
• se prevede una caparra confirmatoria o acconti sul prezzo non soggetti a IVA, sulle somme è dovuta un’imposta proporzionale dello 0,5% per i contratti firmati dal 1° gennaio 2025, oppure l’imposta applicabile al contratto definitivo se inferiore;
• l’imposta pagata si scomputa dall’imposta principale dovuta per la registrazione dell’atto definitivo.

Calcolo, non preventivo: su una caparra di 30.000 €, lo 0,5% = 150 €, in aggiunta ai 200 € fissi. Per i contratti firmati fino al 31 dicembre 2024 l’Agenzia indica che gli acconti erano tassati al 3% e la caparra allo 0,5%. La pagina inglese del Notariato riporta ancora il 3%, cifra che la pagina dell’Agenzia mostra superata per i contratti del 2025. Se la vendita è soggetta a IVA, l’acconto si fattura con IVA e la caparra no.

La trascrizione: la tutela che molti acquirenti saltano

Poiché il preliminare crea solo un obbligo giuridico, l’Agenzia delle Entrate avverte che il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile a un altro, costituire un usufrutto o subire un’ipoteca; all’acquirente resterebbe soltanto il risarcimento dei danni. La legge consente la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari (art. 2645-bis del Codice civile). Per farla, l’atto deve essere un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate o accertate giudizialmente, quindi serve un notaio. L’Agenzia aggiunge che, oltre all’imposta di registro e ai 155 € di bollo, l’acquirente paga 200 € di imposta ipotecaria e 35 € di tassa ipotecaria.

Effetto: secondo l’art. 2645-bis, quando l’atto definitivo viene poi trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il venditore dopo il preliminare. L’effetto cessa se l’atto definitivo (o la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica) non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta per il contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione. Il Notariato consiglia il preliminare notarile quando gli acconti sono consistenti, il tempo fino al rogito è lungo o il venditore rischia l’insolvenza.

Se il venditore si rifiuta di firmare

L’art. 2932 consente all’altra parte, se possibile e se non escluso, di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso; l’acquirente che la chiede deve eseguire o offrire la propria prestazione, cioè pagare il prezzo. È una strada giudiziaria, non rapida, e le regole sulla caparra offrono un’alternativa: vedi la guida sulla caparra.

Case ancora da costruire

Il D.Lgs. 122/2005 tutela le persone fisiche che acquistano un immobile «da costruire». Alla firma, o prima, il costruttore deve consegnare una fideiussione per le somme riscosse e da riscuotere prima del trasferimento della proprietà, a pena di nullità che può far valere solo l’acquirente (art. 2). Il preliminare deve essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata e (art. 6) deve indicare, tra l’altro, la descrizione dell’immobile, le caratteristiche tecniche, i termini di costruzione, il prezzo e le modalità di pagamento con mezzi tracciabili, gli estremi della garanzia, le eventuali ipoteche e il titolo edilizio.

Quali professionisti consultare

Un notaio può redigere il preliminare e valutare se trascriverlo. Un agente immobiliare di solito prepara la versione privata e, dice l’Agenzia delle Entrate, deve registrarla quando l’affare è concluso tramite lui. Un geometra può controllare i documenti dell’edificio.